县域房地产市场调查与分析——以山西省临汾市乡宁县为例

●石江平

近年来，国家通过一系列加息、控制二套房贷、增加保障性住房建设、提高房产税等手段控制房价过快增长和房地产市场的过度开发。但从实际效果看，相关调控政策在县一级城市实施效果并不明显，通过对山西省临汾市乡宁县房地产市场的调查，发现县域房地产市场当前仍处于较快发展阶段。是什么原因促使县域房地产发展在宏观调控背景下逆势而行？带着这个问题，笔者对近年来乡宁县房地产市场发展情况进行了调研。

一、县域房地产市场发展现状

乡宁县房地产市场起步较晚，在2001年以前只是零星开发，全县用于房地产开发的资金仅有620万元;2002年乡宁县房地产开发初具雏形，共完成开发投资2217万元,开发总面积3.12万平方米，平均销售价格800元/平方米;2003年起，全县房地产开发渐成气候，共完成开发投资646 0万元，开发总面积6.9万平方米，平均销售价格12 00元/平方米；2005年全县房地产开发进入到了一个飞速发展的阶段，共完成房地产开发投资116 00万元,开发总面积8.82万平方米，平均销售价格14 00元/平方米；2006~2008年，全县共完成房地产开发投资25 700万元,开发总面积17.62万平方米，平均销售价格210 0元/平方米；2009~2012年，乡宁县房地产进入高速发展阶段，全县共完成房地产开发投资8614 4万元,开发总面积50.68万平方米，平均销售价格达到3000元/平方米。到了2013年9月份，乡宁县房地产价格继续高位运行，目前销售均价已达到了328 0元/平方米。

二、县域房地产业发展主要特点

1.全县房地产开发正处于高速发展阶段。纵观乡宁县房地产市场近10年来的发展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都出现了较快增长。从当前市场交易情况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大发展空间。主要原因有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的发展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特别是在“羊群效应”的作用下，许多潜在购买者成为实际购买者。再加上保障性住房、廉租房等多种住房供给形式发展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增强了购房意愿。随着县域居民金融知识普及程度不断提高，住房投资理念逐渐形成，特别是在普通居民投资渠道不畅情况下，购买住房成为一种最简单直接的投资方式。特别是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。据对乡宁县10 0户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。特别是居民购房增值的意愿增强，占比较去年同期增加了10个百分点。另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。乡宁县城镇居民人均财产性收入在2008~2012年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。通过对2013年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。县级城市的经济区位、人口、规模等原因决定了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城确实存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。县城商品房市场的繁荣在很大程度上还是取决于本地需求。除县城内部改善性需求外，另外两大商品住宅强劲购买因素也助推了县域房产价格的上涨：一是父母为子女结婚成家购置房产；二是城市化进程中周边村镇和农村居民进城购置房产。

2.房产开发档次呈不断提升态势。虽然高档住宅还难以成为县级房产市场的主流，但随着社会发展和部分居民收入水平的大幅提高，居民进一步改善居住条件的消费意愿成为推动高档住宅发展的动力，特别是高层住宅楼的出现更使县域房地产市场的商品房档次有了质的提升，呈现中高档房同步发展，消费梯次相对明显的发展态势。

3.县域房地产开发资金需求日益旺盛，但其融资渠道单一，正规金融机构对房地产市场介入不深，自有资金、应付及预售款、各种形式的民间融资是县域房地产开发资金来源的主要渠道，也正是因为开发商的开发资金与银行贷款关联性不强，才导致国家宏观调控政策对县域房地产市场的调控作用不明显。一是自有资金是房地产项目开发初期的主要资金来源。由于银行限制了对房地产企业的开发贷款，因此，在项目开发初期，自有资金就成为最主要的资金来源渠道。调查显示，自有资金一般有两种形式：对于那些资金实力相对较雄厚的开发企业来说，其资金可以通过集团公司注入的方式解决。通过合作开发是筹集自有资金的另一种重要形式。该方式主要采取项目合作的形式进行，项目开发以购买土地的企业主持开发，其他房地产公司按一定比例出资，共同对项目进行管理，待项目完工后，合作即终止。如乡宁县某公司，在其购买了土地后，已无实力进行开发，于是便邀请本地某两家企业加盟。二是应付及预售款是项目开发过程中重要的资金来源渠道。在自有资金不足和不能得到银行贷款的情况下，应付及预收款项成为房地产开发商最重要的融资方式。其方式主要有以下几种：其一是由建筑商垫资。这是最为普遍的一种融资方式，即由建筑商承担一部分开发成本。一般而言，建筑商需要承担普房三层以内或小高层六层以内的建筑成本，当普房高于三层或者小高层超过六层后，再由房地产开发商根据工程进度进行付款。其二是拖欠款项融资。在资金周转不畅的情况下，房地产公司有时采取拖欠款项来解决燃眉之急。其三是预售融资。待普房建到三层以上或小高层建到六层以上，房地产开发商的另外一种融资方式就是预售融资。预售资金存入房管部门规定账户，根据工程进度支取，预售融资是资金实力较弱公司的重要融资方式。另据统计，县域内房产平均预售率一般在60%以上。其四是按揭融资。主体完工后，银行按揭贷款便可以为购房者提供资金支持，通过银行信贷融资间接支持房地产开发。调查显示，截至2013年9月末，乡宁县某国有商业银行共发放住房委托贷款13 16笔共计113 28.98万元。三是各种形式的民间融资成为县域房地产开发企业日益重要的资金来源补充渠道，并且进一步推高了县域民间融资利率。调查显示，民间融资始终贯穿于县域房地产开发的各个环节，成为房地产公司不可或缺的融资手段。据对辖内6家房地产开发项目调查：民间融资额已由2008年末的549 2万元发展到2012年末的923 7万元，增长了近一倍。

民间融资的强烈需求推动了民间融资的利率逐步走高。调查显示，2008年，县域一年期民间融资的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民间融资的平均利率已达到24.00%左右，极个别民间借贷一年期利率甚至超过了30%。

4.房地产业的参与开发主体多以政府部门和民营企业为主。调查中我们了解到，真正参与到乡宁县房地产开发的是那些具有雄厚资金实力的煤炭企业及拥有充分土地资源的政府部门。

三、县域房地产市场值得关注的问题

1.人均住房面积水平偏高。从2010年乡宁县城住户调查数据看，乡宁县城家庭住房平均建筑年份为13.35年，户均居住人口为2.78人，有46%的家庭住房建筑面积大于10 0平方米，28%大于12 0平米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，而后需求将会下降。而乡宁县人均住房建筑面积2010年已超过这一区间的上限，达到35.96平方米。因此，单从住房作为消费品的需求角度出发，可以说今后县域商品住宅开发规模、力度、结构等相关问题的理性规划应该引起高度重视。

2.房价收入比偏高。国际上一般认为，合理的房价收入比取值范围为4~6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则可认为其房价偏高，房地产业可能存在泡沫。以乡宁县2012年的县城户均人口数，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面积，住宅年平均销售价格计算出的房价收入比为9.17，超过了合理的取值范围。而乡宁县城的房价在全省来看并不算高。由此可见，目前房价收入比偏高，居民买房经济压力较大的小城市绝不在少数。

3.房屋租售比偏离房产价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。乡宁县成套出租住宅每平方米使用面积的月租金约8.5元，2012年商品住宅每平米成交均价328 0元，租售比为1∶38 5。显示房产泡沫已显现。

4.房地产功能错位，投资购房比超出警戒线。房产的功能就是作为居民生存的消费品。但近年来县域投资性购房同样火爆。县域的经济和人口特点决定了其二手房周转能力远差于一、二、三线城市，其住宅投资的最终表现为：居民二套住房拥有率持续攀升，由直接投资或改善性需求传导而来的二手房市场后备房源上升，出租房市场房源供应量上升。乡宁县城拥有两套及两套以上住宅的家庭比例2008年为20.0%，2012年末为34.5%。按照国际警戒线，当投资购房比例超过13%~15%时，房地产泡沫就会开始膨胀。

5.房价回调难度比大城市高。小城市的特点决定其房产需求在很大程度上取决于本地需求，而且刚性需求比重高。类似户籍限购等政策对大城市房价异常敏感，但对小城市却不同。国家的调控政策往往也主要针对一、二、三线城市。同时，由于城市小，地方政府对土地财政的依赖性反而高，这一因素也不利于房价回调。

四、对策及建议

1.正确认识房地产市场重要作用、发展趋势和政策调控目标。一是在持续经济增长的动力支撑下，房地产价格一定程度的上涨是基本趋势。一般而言，房地产市场发展带有明显的周期特点，商业性房地产价格多呈高速增长、温和增长、增长停滞螺旋发展态势。二是房地产调控的理想目标是抑制价格过快上涨，保护中低收入群体利益，促进市场健康发展。房地产市场价格过快上涨和市场严重萎缩均会对经济发展形成较大冲击，市场调控应灵活有度，既要抑制价格过快增长，又要防止房地产市场“崩盘”。同时，在政策执行时应优化房地产供给结构，使房地产业保持健康稳定发展。三是房地产调控不能够完全依赖货币政策工具，而应该更多地围绕房地产需求进行整体制度和规则设计，在承认现阶段住房刚性需求旺盛这一基本事实的前提下，完善住房市场体系建设，切实加大保障房建设的资金与土地供给，最大限度地满足中低收入群体的住房需求。我国地域辽阔，经济发展极不均衡，每一个地区都有其特点，很难开出一个给全国所有的城市吃了都管用的药方，因此各地区应有所不同。

2.加快金融产品创新，规避资金集聚风险。县域房地产开发热的背后，实际上隐藏了县域金融市场拓展的问题，因此建立和完善多层次、多功能的金融市场，以避免资金过分集聚于房地产市场，是目前各金融机构亟待研究解决的问题。

3.加强监测分析和预警，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。政府、城建、土地、金融等部门应加快房地产市场信息系统和预警体系的建设，及时反映县域房地产供求、结构、价格等信息，切实为宏观经济济管理部门适时适度调控投资行为提供依据，并通过及时的信息披露，引导城乡居民理性投资和消费。

五、结论

本文研究结果仅基于乡宁县房地产业的发展、存在问题与不足，提出的一些建议，旨在促进县域房地产业健康持续发展。小城市房地产市场的地方性特点相当强。因此，在把握其宏观走势的同时，建议针对本地实际，统筹城乡发展与房地产业发展规划，尽量规避“城市小，泡沫大”的小城市房地产风险，从而有效地降低城乡居民生活成本，提高居民生活质量。

[1]刘丽华.县域房地产市场现状.问题及建议.河北金融，2010（6）

[2]黄裕盛.县域房地产经济开发.中国房地产业，2012（3）