论房价与地价的相互关系<br/>——基于郑州市数据的实证研究

论房价与地价的相互关系
——基于郑州市数据的实证研究

2015-01-14闫瑞君常慧孙秋彦

河南建材 2015年1期

关键词：格兰杰价格指数因果关系

闫瑞君常慧孙秋彦

河南建筑职业技术学院（450000）

论房价与地价的相互关系
——基于郑州市数据的实证研究

闫瑞君常慧孙秋彦

河南建筑职业技术学院（450000）

文章运用实证研究法与计量经济学分析方法，探讨地价与房价的相互关系。最终得出房价和地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的；地价上涨不是房价上涨的内生机制，地价上涨只是房价上涨的主要原因之一。

房价；地价；供求关系；Granger因果关系检验

0 引言

关于地价与房价的关系,理论界存在三种观点:一种观点是成本决定论,认为房价由土地成本、建安成本、开发费及开发商利润构成的；第二种观点是需求决定论，认为房价是由市场供求关系决定的；第三种观点认为房价和地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的。究竟地价与房价的关系如何，是房地产经济学的一个难题，需要做客观深入的分析研究。

1 房价与地价的供求关系分析

1.1 从需求方面讲，房价上涨直接导致了地价的上涨

市场经济条件下，地价、房价和其他商品价格一样，都普遍遵循商品经济的供求规律，不同的是当前我国城市土地市场所决定的地价，确切地说是一种需求价格。土地的自然供给在相当长的时间内是一定的、无弹性的，而土地的经济供给也因受到自然供给的约束而缺乏弹性。并且，我国城市土地是由政府垄断供给的。由此我们得出的结论是:地价高是因为房价高,房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性较小导致了地价的上涨。从需求角度看，地价高相对房价高是结果，而不是原因[1]。

1.2 从供给方面讲，地价上涨是导致房价上涨的重要因素之一

在房地产的开发建设过程中，土地是开发房地产经营活动的前提，开发商只有先获得土地的使用权，才能进行后期的开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋开发成本和各项税费，最后形成增量房地产的成本价格。这个成本价格通过当时市场的供求关系，确定增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。从供给的角度看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。

2 郑州市房价与地价的格兰杰因果关系检验

格兰杰因果检验模型作为一种计量经济分析工具可以从统计意义上检验变量之间的因果关系，对于经济现象中因果关系不明确的事物，可以通过这种方法进行统计意义上的检验[2]。

2.1 样本选择和数据调整

本节所选用的数据均来自国家统计局数据库，包括房屋销售价格指数和土地交易价格指数。由于选用的数据采用的是环比指数，基于数据的稳定性考虑，需要对数据进行修正。具体方法是:以2006年为基期,并假设2006年各季度间价格指数能反映各季度间实际的价格变动，其后各季度的数据以上年值为100，乘以当期价格指数，并假设修正后的价格指数反映了价格变化情况。原始数据和修正后的数据见表1。

2.2 实证检验结果与分析

以调整后的价格指数为样本，采用Eview6.1软件对房屋销售价格指数（HP）、土地交易价格指数（LP）进行格兰杰因果检验。

1）对数据进行稳定性检验

①房价原始数据的稳定性检验:由于DF统计量为-0.052 566，其绝对值小于DF检验临界值的绝对值，表明在该检验下，存在单位根，该数列不是稳定数列；在房价一阶差分的稳定性检验中，由于DF统计量为-1.863 665，故该数列不是稳定数列；在房价的二阶差分的稳定性检验中，由于DF统计量为-4.155 210，其绝对值大于DF检验临界值的绝对值，所以房价的二阶差分为稳定数列。

表1 郑州市2006～2009年份各季度的房屋销售价格指数和土地交易价格指数

②地价原始数据的稳定性检验:由于DF的统计量为-0.247 803,其绝对值小于DF检验临界值的绝对值，表明在检验下，存在单位根，该数列不是稳定数列；在地价的一阶差分稳定性检验中，由于DF统计量为-3.823 785，所以地价的一阶差分为稳定序列；在地价(LP)的二阶差分稳定性检验中，由于DF统计量为-3.496 167，其绝对值大于DF检验临界值的绝对值，所以地价的二阶差分为稳定序列。

2）Granger检验

根据检验结果得出:在滞后2期的情况下，房价和地价互为格兰杰原因；在滞后4期的情况下,房价是地价的格兰杰原因，但不能拒绝地价不是房价的格兰杰原因。

通过对以上数据的计量分析，我们得出以下结论:短期内，房价和地价之间会有较大的相互影响；从长期来看（1年以上），房价是地价的格兰杰原因。