不动产登记“靴子落地”

文｜季 章

不动产登记“靴子落地”

文｜季 章

“不动产登记推动房产税加速落地，将会令房主加强对持有多套住房产生税收成本增加的预期，从而触发市场形成一定规模的抛售现象，对存量房整体形成较强的释放效应。”

2014年底出台的《不动产登记暂行条例》，将于2015年3月1日起正式施行，这被认为是中国物权制度建设中具有里程碑意义的重大事件。

早在2007年，《物权法》即明确“国家对不动产实行统一登记制度”。新一届政府执政以来，改革进程大大提速。根据国土资源部的公开信息，不动产登记制度的时间表为：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

国土部部长姜大明在1月中旬的“全国国土资源工作会议”上表示，2015年要全力以赴推进不动产统一登记制度改革。

目前，已有31个省份明确由国土资源部门负责指导监督本行政区域不动产登记工作。

改变房价心理预期

《不动产登记暂行条例》包括6章35条，规定土地、海域以及房屋、林木等定着物均属于不动产范畴。不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等均适用此条例。

舆论最关心的莫过于不动产登记制度出台对房价的影响。SOHO中国董事长潘石屹2014年曾在微博中预测，如果这一政策实施，房价马上会跌。

根据零点研究咨询团发布的《中国城市居民对不动产登记条例的社会热点调查》，47.6%的被访者会主动登记不动产，12.6%的被访者明确表示不会主动登记；30.9%的被访者打算延缓或放弃购买房产，而加速购买房产的比例仅为10.9%。

调查显示，拥有多套住房的群体一方面希望利用政策加强对物权的保护，另一方面也有“露富”顾虑存在。虽然无论是有一套房还是有多套房的群体，会主动登记不动产的比例基本持平，分别为52.9%和53.3%，但多套住房群体中表示“不会主动登记不动产”的比例还是略高。

其中，22.6%的多套住房群体考虑在条例出台后，卖掉自己的部分房产，但大多数多套住房群体还是表示不会抛售房产。

政策在二线城市的预期效力要高于一线城市。二线城市居民因该政策出台考虑卖掉部分房产的比例为28.7%，远高于一线城市的17.8%。但主动登记不动产比例与一线城市基本持平，其中二线城市居民主动登记比例为48.2%，一线城市为47.2%。

高收入群体对该政策影响房价下降预期强烈，购房需求受到一定程度抑制。数据显示，38.7%的高收入群体决定延缓或放弃购置房产，高于中等收入群体的31.1%和低收入群体的20.4%。

中国社科院城市与环境研究所副研究员、房地产经济专家李恩平认为，不动产登记对于房价走势的影响主要还是通过对消费者心理预期的影响表现出来。

“不动产登记推动房产税加速落地，将会令房主加强对持有多套住房产生税收成本增加的预期，从而触发市场形成一定规模的抛售现象，对存量房整体形成较强的释放效应。”李恩平在接受媒体采访时说。

但他同时表示，因为房产税的开征并非一蹴而就，容易受不动产登记制度影响的房产持有人过段时间后冲击效应将会逐渐减淡。

国务院发展研究中心房地产研究室副主任刘卫民撰文表示，不动产登记的主要功能并不是针对房地产市场调控，而是一个长效的制度性设计和政策改进，通过明确界定住房产权，并将其纳入法律保护框架，有助于形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序，降低住房市场交易双方的产权风险。同时，不动产登记也是一项难得的房屋存量普查，可以摸清家底，为做好相关规划提供更扎实的基础，促进实现土地供应规模预调，优化住房供给结构，积极引导市场消费预期，构建更加合理的供求关系。

他认为，如果用一句话概括《条例》出台对房价的影响，那就是：短期内对房价产生下行压力，长期看有利于市场健康、平稳运行。

《不动产登记暂行条例》将自2015年3月1日起施行

为房产税奠定基础

《不动产登记暂行条例》规定，全国不动产登记工作由国土资源主管部门负责指导、监督。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等9部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

据了解，长期以来，不动产的管理由多个行政机关负责，形成了分散登记的现象，为交易安全留下隐患。专家认为，不动产登记作为中国《物权法》确立的一项新制度，其最主要的制度目的与制度价值，是保护合法产权、防范交易风险，以满足市场经济的需求。

业界认为，不动产登记信息平台的出现，将发挥两大作用：一是为不动产登记机关依法登记提供信息基础，为不动产登记查询提供便利，从而为不动产交易及更有效率的利用提供保障；二是通过对登记信息的整合，为不动产登记资料查询、不动产管理等提供信息基础，为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。

在中央财经大学财经研究院院长王雍君看来，不动产信息统一登记且实现联网、部分人可查询是开征房产税最重要的前提之一，令房产税的税基被有效掌控，逐渐摆脱以前各地政府和相关部门无法掌握跨区域拥有不动产的情况。

“这相当于以前一直难以推进的房地产税的开征向前迈出了一大步”，王雍君对媒体表示，随着登记制度的落地，房地产税未来要解决产权估值、纠纷仲裁方面制度的问题，以及对于房地产使用权、所有权如何界定、征税法理依据的缺乏等。

刘为民认为，通过不动产登记，征收个人住房房产税扫清了技术上的障碍。如果将来对个人住房征收房产税，特别是对多套住房采取递增型的房产税率，住房的投资需求必然受到一定抑制。

而面对民众对“以人查房”的反腐期待，中国社会科学院研究员孙宪忠认为，那些要求将不动产登记簿记载的内容充分上网“公告”，要让社会所有的人都知道的观点是不正确的。依据法理，公告必须是与公共利益有关的事项，目的是防止损害公共利益的现象发生。不动产登记簿记载的内容是个人财产权利，没有必要予以公告。其次，那些要求利用不动产登记簿的公开性来实现“阳光立法”的功能、达到限制甚至惩治官员腐败的要求，也是难以得到支持的。

根据《物权法》的相关规定，条例明确，只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。可见，法律将自然人的查询主体限定为权利人和利害关系人。

《人民日报》评论认为，信息共享机制为反腐败提供及时监督的功能，会降低反腐败成本，提高反腐败效率。但如何让不动产登记制度与反腐败形成良好对接，还有很多需要弥合的断裂地带。例如，如何通过法定程序赋予公权力机关查阅权，更好满足反腐需要；如何把不动产登记衍生出的反腐功能纳入制度反腐败的框架下，来保证其正当性等问题，仍需探索。民意要客观看待这一制度反腐功能，社会治理者也要拿出勇气和决心，让它积极承载起这样的民意期待。