SOHO中国站在互联网肩膀上转型

本刊记者│苗野

SOHO中国
站在互联网肩膀上转型

早在2014年12月，潘石屹就曾剧透过将有一个意义非常重大的O2O产品推出，并表示这是SOHO中国继2012年提出由散售转为持有出租物业的商业模式之后的第二次重大战略转型。他甚至坚信，这一产品将像苹果公司产品一样改变整个人类生活和工作的方式。

O2O平台上的资源革命

经过一年的筹划，SOHO中国的首个互联网产品SOHO3Q面世，这将是SOHO中国互联网转型的关键。正如潘石屹所言，SOHO中国作为一家传统的房地产公司所擅长的是线下，盖房子、装修、买家具都有丰富的经验可供借鉴，但到了线上一筹莫展，别人讲的O2O是online 2 offline，而SOHO中国要做的O2O是offline 2 online。因此，潘石屹在缺乏经验的情况下只给SOHO3Q的筹建团队提了两个要求，一是要能线上订办公室，二要能线上支付。

2月1日，位于北京望京SOHO和上海SOHO复兴广场的两家SOHO3Q正式开门迎客，两个项目各辟出三层楼共1500个座位，同时开始接受线上选座、预订、下单、付款等。开门迎客当天，SOHO3Q表现抢眼，吸引了不少知名公司前来体验，包括美团网、施耐德、触控科技、四万公里等。此外，SOHO3Q还与风靡全球的笔记应用印象笔记（Evernote）合作，为所有用户免费赠送长达6个月的印象笔记高级账户，让工作更高效便捷。

踏入SOHO3Q的办公区，纯白的背景墙和透明的玻璃成为其主色调，有装饰点缀的开放式办公区域，有被透明玻璃隔开的独立办公室，有大小各异满足不同爱好需求的会议室，不论选择何种办公环境，在潘石屹看来，SOHO3Q的原则就是“不能封起来”。

SOHO3Q作为互联网产品，其最重要的精神就是“跟别人去分享”。少则一周，多则三个月，小到一个工位，大到一间办公室，随时随地在手机移动端可预约选位和付款，享受WIFI、复印打印、会议室、咖啡等基本办公服务，只需带手机和电脑就可随时来工作——这就是SOHO3Q的主要内容。

潘石屹表示：“当移动互联网把整个世界冲击的七零八碎时，我们重新思考人到底需要什么样的空间？SOHO3Q是SOHO中国在互联网时代的新探索。我们希望这个产品是多元化的，把不同的人汇集到一起，分享他的思想，分享他的智慧，也可以来分享空间。移动互联网的飞速发展，催生了新的办公需求，人们需要办公更灵活、便捷。由于SOHO缺乏互联网运营的经验与技术，SOHO3Q产品今天刚刚推出来，适合不适合，我们也要虚心听取大家的意见。”

张欣称，她过去花大把时间来买地盖楼，现在需要花更多精力考虑消费端需求，怎么让更多的人来租用办公楼，怎么建造更智能环保的大楼来满足移动办公时代的新一代用户。现在，中国有一个很流行的思想改变，那就是，人们不愿意租下一整栋楼，而更倾向于有一个移动的办公空间。

正是这些碎片化的移动办公需求，坚定了潘石屹、张欣力推SOHO3Q的决心。SOHO3Q提供了一个现代化的共享办公空间，与现有的传统办公室不同，它是移动时代的办公。在这里，人们可以自由选择办公的时间和空间，让办公变得更加灵活。

事实上，SOHO中国是次转型，与潘石屹“取经”美国互联网创新模式密切相关，特别是其中一家名为WeWork的公司提供的短时租赁办公模式。WeWork的商业模式是“用折扣价租下某写字楼的一两层，并将办公场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费”。2014年12月，WeWork宣布完成一笔3.55亿美元融资，估值冲高至50亿美元。

而另一个于1995年进入中国，并将北京燕莎中心作为其在中国经营的第一家商务中心的全球最大的服务式办公室运营商——雷格斯，也是SOHO3Q效仿的对象。在雷格斯所有企业都是按月计算，根据企业的人数来计算租金。办公区内集中了打印、复印、传真、公共会议室等功能，有专人负责，这些设备都按次数或者时间收费。这家公司目前在中国近30座城市广泛布局了90余个项目。

潘石屹称，他会先在SOHO项目试点SOHO3Q，等成熟后会把这个产品带到北京和上海以外的其他城市，甚至其他国家。SOHO3Q产品的扩张将通过物业租赁和收购进行，但也不排除拿地开发。SOHO3Q扩张所需资本投入极少，与房地产开发不是一个量级，投入回收特别快。2015年，SOHO中国将在8个项目中落地3Q产品。

屌丝与土豪的界线

经过多番的国外考察学习，潘石屹最终确定的互联网新产品是“一个共享空间内，每个人都是轻松自由的，能够通过分享释放自己的潜能”。但是，由于是第一次“触网”，SOHO3Q产品推出的过程还是颇为“小心翼翼”，因此，在潘石屹看来，现在推出的北京望京SOHO及上海复星SOHO，更像是其“试水”的样板。

SOHO3Q正式入市后，其租金一直是市场关注的焦点。1月28日，SOHO3Q正式发布了价格，开放式办公桌1000元/人/周，独立办公室1300元/人/周。旋即这个被贴上了互联网标签的短租产品被推上了风口浪尖。有观点认为，决定短租业务生死的是出租率，而联合办公又关联另外两个因素：性价比和社交。SOHO3Q虽然租期灵活，但1300元/周的人均价格并不亲民。而“无为而治”任由三教九流自然形成社交圈的想法也过于一厢情愿。

SOHO中国学习的对象是WeWork，其商业模式是“用折扣价租下某写字楼的一两层，并将办公场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费”。

根据SOHO3Q官网介绍，望京SOHO建筑面积达5091平米，包括655个座位，如果满员的话，那么望京SOHO3Q一个工位的单价是18 元/平米/天。记者通过网上查询得知，北京望京一带传统写字楼的单价，普遍为6～9元/天/平米，建外SOHO租金为5元/天/平米，朝外SOHO的租金为8元/天/平米。SOHO3Q的租金高出了1倍的价格。

潘石屹说：“定价符合互联网思维，微利。2月1日望京SOHO3Q开业，仅一天时间，就租出了近一半办公室。SOHO3Q的APP上线两小时，苹果客户端的下载量达到了1000人。”

然而，小潘的微词再次遭到了任志强的攻击。“我下午在这个办公区转了一圈儿，问了一圈儿，看着像租下来办公的都是小潘公司的，弄了一圈都是他自己的人，好像他把房子租出去了。我又问了价格，还挺贵。你要到小旅馆里，可能80块钱就一个床位，160块钱一天的房间。这一个桌子就得1000～1300元/周。小潘说在这儿咖啡随便喝，我说点心也随便吃吗？（回答是）今天有，明天就没有了！”

或许是小潘认真听取了好“基友”任志强的建议，2月份将SOHO3Q的租金给予五折优惠。“这是亏本的买卖，现在的价格大概是亏了20％。”潘石屹说。除了调整租金外，还根据租户的现实需求，将固定最少租一周改为可以根据实际需求，通过组合选择租几天，也可以让租户根据自己的喜好，改变办公室的布局等。为提高产品的灵活性，未来的“3Q2.0版本”将尝试实行“会员制度”，也将在手机APP客户端加入“排队”等功能。

美团创始人兼CEO王兴表示自己并不懂房地产，也不知道O2O该怎么和房地产结合，但他看了SOHO3Q的项目之后，认为SOHO在和亚马逊做相似的事情，亚马逊是将服务器云端化，而SOHO是将办公室云端化。亚马逊的用户如果对服务器空间有更多需求，只需要动动手指就可以买下更多的服务器空间，而SOHO3Q的用户则可以随意扩充自己的办公空间，可以增加一间办公室，也可以增加一张办公桌，这和亚马逊的云服务器殊途同归。

3月6日，SOHO中国发布年报称，期内SOHO中国实现收入4.24亿元，较2013年约2.79亿元上升52％。管如此，在SOHO中国的营业收入中，租金收入占比仅为6.95％，物业销售收入或仍是主力贡献部分。

实际上，潘石屹认为SOHO3Q像所有互联网产品一样是“微利”的，并不像任志强所说的那样。不过，潘石屹也深知SOHO3Q目前只是一个开始，望京SOHO目前用于SOHO3Q项目的空间只有6000平米，2015年还会在北京和上海上线8个SOHO3Q的项目，仅在CBD一个地方用于SOHO3Q的座位就会达到3000个。为了达到任志强所言的“成长空间”，潘石屹还制定了一个学习计划，每月拜访10个互联网企业，学习互联网思维，到目前为止，潘石屹已经持续拜访了30个互联网企业。

据了解，已入市的望京和复星SOHO3Q项目的总面积约为1万平方米，占SOHO中国总物业持有量的不到1％。因此，潘石屹认为这两个项目只是“萌芽”，未来依托集团强大的持有量，该产品将获得更大的成长空间。