我国中小房地产企业财务管理问题研究

2015-01-03虞巍青

中国管理信息化 2015年16期

关键词：纳税融资资金

虞巍青

（通和置业投资有限公司杭州分公司，杭州 310000）

我国中小房地产企业财务管理问题研究

虞巍青

（通和置业投资有限公司杭州分公司，杭州 310000）

近年来，我国房地产开发市场火热，部分中小型房地产开发企业也如雨后春笋般涌现。我国中小型房地产企业规模小、运转灵活，但由于资金、技术、文化等因素，在企业管理，尤其是财务管理上存在自有资金不足，投资风险大，财务管理水平低，融资方式单一，纳税意识差等问题。因此，中小型房地产企业应加强合作开发力度，提升自有资金比例，拓展企业融资渠道，发挥财务管理功能，规范企业财务核算，强化企业纳税意识，以加强财务管理，提高企业经济效益。

财务管理；房地产开发；中小企业

1　我国中小房地产企业财务管理特点

进入21世纪以来，我国房地产市场持续升温，房价随着市场的火热一路飙升，丰厚的房地产开发利润吸引了大批资金投入，中小型房地产开发企业不断涌现，充斥于以三、四线城市为主战场的房地产开发市场。

我国中小型房地产企业是指以一家之力或集合几家房地产开发商共同承接小型开发项目的企业。中小型房地产企业具有项目开发规模小、资金规模及技术资质要求相对较低、项目工期短、资金回笼快等优点。因此，中小型房地产企业运转相对于大型房地产开发集团来说，具有较好的灵活性，能满足一定市场需求，尤其对刚性需求较大的三四线城市来说，中小型房地产开发企业更好地迎合了市场需求。但是，由于中小型房地产企业自身资金实力薄弱、融资方式单一、投资风险大、管理理念不足等，因此，其在财务管理方面还存在较多问题。

2　我国中小房地产企业财务管理存在的问题

我国中小型房地产企业在财务管理上的问题主要表现在企业资金不足，融资方式单一，财务管理混乱，纳税意识差等几方面，现对这些问题做具体分析。

2.1企业自有资金不足，投资风险大

企业自有资金不足是我国中小型房地产开发企业面临的最大问题。房地产开发项目涉及土地使用权的受让、开发，居民拆迁补偿，建筑安装成本投入及各种税费的杂项开支，项目开发程序复杂、工期长，资金投入量大。但是，我国中小型房地产开发企业，尤其是一些小型房地产开发商，自有资金严重不足。我国中小房地产企业的自有资金有两种形式，一是凭借单个房地产开发商的自有资金进行开发项目投资，资金自主权好，但资金规模小，其持有的自有资金往往只能取得开发项目批准及土地使用权；二是多个开发商的自有资金联合进行开发项目投资，可有效提高资金实力和开发商信誉，但资金能否及时到位，存在较多干扰因素。当个别开发商抽逃资金时，会给整个开发项目带来严重的资金危机。房地产开发成本需求和企业自有资金间的矛盾，导致中小企业房地产开发项目投资风险较大。

2.2企业融资方式单一，资金流紧张

我国中小房地产企业的资金来源基本上都是“自有资金+银行抵押借款+房屋预售款”的三重结构模式，其融资方式单一，主要依靠自身的内部积累（自有资金），中小房地产企业内源融资比例过高，外源融资不足，且外源融资缺乏直接融资渠道，间接融资主要依靠银行贷款。由于中小型房地产企业规模小、经营风险大、企业信誉不足，银行贷款风险大。因此，很少有银行愿意贷款给中小房地产企业，部分愿意贷款给中小型房地产企业的银行，也是以项目开发的土地使用权抵押为前提，导致中小房地产企业从银行融资困难，企业资金流不足。

2.3企业财务管理水平低，账务混乱

我国中小型房地产企业规模小，大多不具备科学的企业组织结构和管理模式，在项目决策、项目开发、竣工验收、房屋销售过程中，缺乏科学的决策机制。中小房地产企业财务管理理念不足，在开发过程中，不能系统规划各时期的各项成本开支，做出有效的项目资金预算，资金使用与资金投入不同步，致使资金投入有时过量，有时闲置，有时断裂、延误工期，使资金使用效率低、风险高，财务管理水平差。此外，由于中小型房地产开发企业缺乏先进的财务管理理念，企业负责人对财务工作的重视程度低，普遍认为财务就是做账应付财政税务部门检查。此外，为少缴税款，对财务工作过多干涉，导致“两套账”的现象频发，虚假财务信息泛滥，账务处理混乱。

2.4企业操控利润现象多，纳税意识差

企业是以盈利为目标的经济实体，我国中小型房地产企业多是受房地产市场火热及高回报的吸引转而投向房地产开发市场。房地产行业利润空间大，但是，包括土地增值税、所得税在内的各种税负相对较重，再加上中小房地产企业管理水平差、法制观念较弱，导致人为操纵企业利润、逃避税收的情况频发。一方面，在收入确认上，中小房地产开发商经常采用将商品房销售收入长期挂在个人往来账面上以隐藏收入的方式，或以房屋楼层户型等因素为理由，肆意调整隐瞒房屋真实销售收入。另一方面，在开发成本费用确认上，由于房地产企业项目开发过程中的往来单位涉及企业单位、事业单位、行政单位及拆迁户个人等，涉及费用种类繁多，在费用确认上经常出现以虚假票据列支成本，减少利润，以达到少缴税款的目的。

3　中小房地产企业财务管理对策

3.1加强合作开发力度，提升自有资金比例

提升中小房地产企业自有资金比例，可有效抵御在房地产项目开发过程中存在的资金风险，还可提高开发项目的质量和信赖程度。在当前中小房地产企业自身自有资金有限的情况下，可通过加强企业合作，提升自有资金比例。加强企业合作，需要各开发商企业按照合同约定，及时足额地提供自有资金，尤其要预防个别开发商违约给开发项目带来的资金风险，可通过第三方担保的方式或以商业保险的方式避免这种信用危机给项目带来的资金风险，有效提升项目开发的自有资金比例。

3.2探索民间融资途径，拓展企业融资渠道

目前，我国中小房地产企业融资渠道单一，仅靠银行抵押贷款的途径融资，效率低、金额有限，从申请到取得贷款资金往往要经历一系列的复杂程序和较长时间，不能及时获取项目资金。因此，中小房地产企业可利用我国民间金融市场，积极探索民间融资途径，使企业更加及时有效地获取建设资金，以解燃眉之急。但是，由于民间融资取得资金量有限，且融资门槛低，资金使用成本也明显高于银行同期贷款利率，致使资金使用成本高。因此，在实际融资过程中，要将民间融资与银行融资相结合，并积极探索新的融资模式。

3.3发挥财务管理功能，提高资金使用效益

解决我国中小房地产企业融资难的问题，除有效开拓外部资金来源渠道外，还可以充分发挥财务管理的专业功能，全局统筹规划资金的保障和使用，节约资金的相对使用价值，严把财务审核关，避免不必要的成本费用开支，从内部探索“节流”的资金渠道。强化企业财务管理功能，尤其要做好、做细资金的需求保障预算，及时提供项目建设资金需要，最大限度地减少各个环节的闲置资金量，提高资金使用效率。

3.4规范企业财务核算，强化企业纳税意识

财务核算资料不全、账簿记录混乱、偷税漏税现象频发是我国当前中小房地产企业普遍存在的财务管理问题。若中小房地产企业不能及时缴纳税款，将会受到税务等相关部门的严厉处罚，影响企业形象和声誉。因此，企业管理人员必须要强化纳税意识，自觉纳税、主动纳税。规范企业纳税行为，前提是规范企业的财务核算工作，严格按照当地相关房地产财经制度进行财务核算，及时提供真实、准确的财务资料，以保障企业税款的准确缴纳及相关部门的税务检查。