房地产企业纳税处理与风险控制

钟 彪

（金隅房地产开发有限公司，天津 300011）

为了保障国家的顺利运行，政府强制对个人和企业进行纳税。纳税处理在企业的正常运行中是一项非常重要的财务活动，合理的纳税管理可以帮助企业实现经济效益的最大化，同时保障政府的正常运行。本文将从以下几个方面进行分析，以供参考。

一、房地产企业纳税涉及的主要环节

（一）房地产企业设立阶段的纳税处理

随着我国的税收制度的健全，新的税收法决定取消凭借企业设立时的注册地以及企业的性质来选取企业进行纳税处理的方式，在这种政策导向下企业应该变革纳税处理方式。在新的政策导向下企业可以依靠企业自身的形式进行纳税处理。具体而言企业的形式主要有：股份、独资、合资等等。根据我国新的税收法律法规的有关规定，对于独资、合资的各种企业仅仅需要交纳个人所得税就可以了，对于以股份制形式开展经营的企业而言，交纳除了上述所说的个人所得税以外，还需要额外交纳企业所得税。[1]我国税收法这样规定有其优越性。根据企业的不同组织形式纳税处理理应不同，根据法律的规定子公司具有独立的法人资格，在计算税收的过程中应该和母公司分开计算、分公司则需要合并计算。

（二）房地产企业销售阶段的纳税处理

房地产企业销售阶段是企业经营的主要阶段，构成了企业运行的主要组成部分，对企业在销售阶段应缴纳的税收必须做出合理的处理。具体而言房地产企业在销售房地产的过程中可以由以下的方式开展纳税处理活动：划分销售收入、选取适合的促销手段。[2]举个例子来说，就是房地产企业在销售的过程中可以建立一些装修或者物业管理单位，从而实现对销售所得的划分，可以将房地产销售的部分可得资金划分给装修或者物业管理费用。这样做是有其根据的，我国的相关税收法律法规规定，对于装修费用和物业费用实施的是营业税的征收制度，这种税收的税率要明显的比土地的税率要低。这种税收转嫁制度可以保障房地产行业在运行的过程中尽量保持既得利益的最大化。同时，在企业销售的过程中可以采用一些促销的手段，我国现有的税收法律规定对于一些赠品可以不征收税，或者以较低的税率征收，有很大的可调整空间。因此，在销售的过程中企业要根据自己自身的情况选择适合的方式进行销售。

（三）房地产企业投资阶段的纳税处理

房地产企业不可能停留在既有的阶段，企业总是为了追求利益的最大化而不断的进行投资，开辟自己在市场中的地位。在房地产企业进行投资的过程中，具体可以采用开发项目合作或者转让的方式实施纳税处理。根据我国现有的相关法律法规的规定，如果企业凭借不动产当作资金入股的同时还承担了可能存在的风险的前提下，对于这些房地产企业可以不征收税收。举个例子来说，房地产企业在投资的过程中可以凭借自己的土地使用权投资，同其他企业一道开发住房项目。约定当住房建成后出资双方共享一定的利润共同承担特定的风险。在这种情形下，企业在投资过程中的不动产就可以依照相关的法律规定不征收税收，投资双方合作既得的利益也不用缴纳相关的税收。

二、目前房地产企业纳税处理存在的风险

（一）房地产企业没有合理的纳税处理理念

虽然我国目前存在着大大小小的房地产企业，但是我国房地产企业的发展还不健全。而且我国房地产企业规模也不一样、管理的能力也不一样，因此在纳税处理上还存在着一系列的问题。在房地产企业运行的过程中很多企业没有树立合理的纳税处理理念，处理税收的过程中显得很随意。而企业的主要工作也放在了想尽办法找关系，以此来减少企业应该缴纳的税收。近年来，关于税收部门腐败的报道也层出不穷。还有一些企业想尽办法，不走正道专门研究歪门邪道，寻找法律的漏洞，这无形之中给纳税处理带来了难度。说到底产生这些现象的原因都是企业的管理部门没有纳税处理的理念。

（二）房地产企业缺乏专业的纳税处理人员

目前我国房地产企业财务管理人员素质还不高，笔者在调查中甚至发现有一些房地产企业的纳税处理人员根本就没有相关的专业知识，都是熟人。房地产纳税处理属于一项经济活动，涉及到企业的经营过程中各方面资产要素的管理与分析。同时，纳税处理人员也需要掌握大量的纳税知识以及相关的法律法规，而这些人员很明显都不具备这些较为专业的知识。这就导致我国房地产行业目前纳税处理比较混乱，各种不良现象层出不穷，给税务工作也带来了难度。

（三）房地产企业缺乏有效的纳税处理体系

就目前的市场经济环境来说，我国房地产行业面临的纳税风险都处于时刻变化的状态，这些变化都蕴含着潜在风险，这些风险的存在很有可能影响企业的正常经营，会给企业带来巨大的损失，严重的可能会导致企业淹没在市场的大潮中。但是，目前我国只有很少的企业建立了合理的纳税处理体制，大部分企业没有能够建立管理体系，有部分企业虽然建立了纳税处理体系，但是这些体系在运行的过程明显不完善，出现了大大小小的问题，没有充分考虑各种因素。其次，企业在建立纳税处理体系的过程中没有以动态性的原则进行把握。

三、如何控制房地产企业纳税中的风险

（一）提升房地产企业的纳税处理理念

合理的纳税处理理念对房地产企业的发展起着至关重要的意义。在房地产企业的正常经营过程中，首先应该树立合理的纳税处理理念，不应该想着一些旁门左道来提升自己的利益，房地产企业要认清楚自己在社会发展中的地位。房地产企业要深刻了解纳税可能存在的风险，应该正确的对待这些风险，引起足够的注意。房地产企业的纳税管理要始终以国家的有关法律规定为限度，正确理解、把握国家的有关规定。

（二）建立合理的内部纳税处理体系

我国房地产行业面临的纳税风险都处于时刻变化的状态，这些变化都蕴含着潜在风险，这些风险的存在很有可能影响企业的正常经营，会给企业带来巨大的损失，严重的可能会导致企业淹没在市场的大潮中。房地产企业在自身发展的过程中应该建立健全的纳税处理体系，在建立体系的时候要集中财务人员的集体智慧，综合考虑各方面的要素。同时，在企业的发展过程中要根据市场形势以动态的方式把握纳税处理方式，及时更新纳税处理体系。

（三）强化同税务部门的联系，不断提升纳税处理能力

在房地产经营的过程中应该加强同税务部门的联系，税务部门是开展税务征收的国家主体部门，其集中了大量的专业化人才，对于解读法律法规具有高度的权威性。因此，房地产企业应该加强同税务部门的联系，寻求税务部门的指导，提升自己的处理能力。

四、结语

纳税处理是房地产行业必须面对的问题，合理正确的纳税处理可以为企业带来一定的经济效益保持企业在市场竞争中的活力，但是不合理的纳税处理也可能使企业面对着较大的社会风险。因此，在现有的社会形势下如何有效的开展纳税处理已经变得至关重要。在本文中笔者就目前房地产行业中主要存在的几个纳税环节进行了深入的阐述，深入研究房地产企业在纳税处理过程中可能面对的风险，在文章的最后部分笔者给出了针对这些风险提出的一系列规避风险的措施，希望能够帮助我国房地产企业增强处理税收的能力。

[1]陈 博.税务筹划研究述评[J].科技进步与对策，2010(5).

[2]杨焕玲.企业税务筹划的成本收益分析[J].中国管理信息化，2009(7).