促进地方城市中心城区楼宇经济发展的探讨——以淄博市为例

李 鑫

（中共淄博市委党校，山东淄博 255033）

楼宇经济是以城市商务楼宇为主要载体，通过开发、出售或出租商务楼宇引进各种现代服务业和新型都市产业，从而培育新税源和新的经济增长点，以带动区域经济发展的一种新型都市特色经济形态。淄博市作为一个依托资源开发起步、以重工业发展为主的老工业城市，在走向现代化城市发展的进程中，经济经济增长方式必然要从粗放的资源型、速度型向低碳洁能、绿色环保和高科技的效益型转变加快，这就亟须要不断发掘和培育新型经济增长点，因而大力培育发展楼宇经济已成为推动城市产业转型升级的一种必然选择。

一、淄博市中心城区大力发展楼宇经济的意义

（一）有利于拓展中心城区经济发展空间

目前淄博市中心城区的土地资源和生态资源空间日益缩小，化解中心城区经济持续发展与土地资源日渐稀缺的矛盾，必须依靠集约化利用土地，须要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现，而楼宇经济正是对土地集约利用的新型经济形态。因为楼宇经济具有占地面积少，科技含量高，集聚能力强，产值效益大等特点，被经济学家比喻为“垂直的商业街”，这些优势特点可以使中心城区的经济发展由传统的“平面空间”要效益转向“立体空间”要效益，从而使淄博市城市中心区域经济发展空间得到全新的拓展。

（二）有利于区域经济增长方式转型升级

大力推动淄博市中心城区发展楼宇经济发展有利于加快区域经济产业结构调整，有利于培育区域经济新的增长点。因为楼宇经济具有产业集聚、人才集聚、信息集聚和资金集聚等功能，除了有利于拓宽城市经济发展空间，还能够推动城市新的商务功能区、金融功能区、文化创意功能区的形成，从而带动相关配套产业和高端服务业体系的形成。而这些新兴经济的发展有利于优化淄博市中心城区的产业布局，有利于加快经济增长方式的转型升级。

（三）有利于改善中心城区投资环境

推动淄博市中心城区楼宇经济发展有利于提升城市档次、改善淄博市投资环境。因为推动楼宇经济的发展与招商引资活动的开展是紧密相联的。推动城市楼宇经济的发展，首先需要建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务楼宇；而楼宇市场越发达，吸引大型企业总部入驻的可能性就会越大，大型企业总部的入驻必将带动与之配套的相关企业的入驻，这必将会大大提升城市的整体档次水平，淄博市中心城区的投资环境也会随之大幅改善和提升。

（四）有利于增加中心城区就业机会

近年来淄博市中心城区的就业容纳能力越来越有限，能够提供的就业岗位增长度放缓，而大力推动楼宇经济发展则能够带来新的就业增长效应，能够给城中区就业市场的扩容提供新的载体和新的机会。因为城市楼宇经济的发展需要一大批管理人才和服务保障人才，这为高学历者、文化人、“白领”、“无领”创业者提供了就业机会。诸多高档楼宇的建成会吸引知名企业公司、优势产业的入驻，会催生一大批具有特色、技能含量高的岗位，这既给城市发展提供了许多新的就业岗位机会，也使各类专业人才集聚并改善城市人才的知识文化结构。

二、当前淄博市中心城区楼宇经济发展存在的主要问题

（一）楼宇经济组织领导机制缺乏

尽管淄博市中心城区商务楼宇建设已初具规模，但与济南、青岛、杭州等发达城市相比，淄博市楼宇经济发展尚处在初期阶段，楼宇资源自发配置的特征比较明显，缺乏政府方面的统一规划引导。楼宇经济在淄博市作为一个新兴产业需要政府的强力支持，但目前市、区两级尚未制定城市中心区域发展楼宇经济的中长期规划，也未成立发展楼宇经济专门的组织领导机构。楼宇经济发展缺乏有效的推进调控机制，相关政府部门对近年来全市商务楼宇资源的整体发展情况也未有全面的了解把握，对楼宇入驻各类企业的运营情况也缺乏较为全面的分类统计汇总，因而淄博市楼宇经济发展的政府主导作用发挥有待进一步提升。

（二）楼宇经济发展优惠激励政策欠缺

近年来许多发达地区政府部门都十分重视为楼宇经济的发展营造良好的政策服务环境，在楼宇招商、配套设施建设、企业税收等方面的政策上给予倾斜，财政上给予资助。但目前淄博市政府部门对发展楼宇经济，包括商务楼宇建设、楼宇企业入驻运营、楼宇配套综合管理等方面还未有明确的优惠政策和奖励办法，相关职能部门也没有提出相关指导性政策意见。2012年出台的《张店区加快服务业跨越发展的若干政策》中虽有对楼宇总部经济的鼓励和扶持条款，但当前市、区两级政府尚未在商务楼宇建设、招商、经营等方面形成一套完整的激励扶持政策体系，这在一定程度上影响着楼宇企业经营者及投资者的积极性。淄博市许多楼宇企业主普遍希望政府部门能够在规范组织、税收扶持、配套设施建设、政府服务等方面制定出台专门的楼宇经济引导政策和优惠措施。

（三）楼宇入驻企业规模小实力不强

目前淄博市中心城区商务楼宇入驻企业普遍规模较小且实力不强，个体和民营小微企业占绝大多数，50人以上规模的企业数量较少，而且行业层次较低，总部类企业或分支机构偏少。同时，楼宇入驻企业中计算机信息技术、金融保险、研发类等现代新兴服务业占比重较小，绝大部分楼宇企业还是从事劳动密集型的传统服务行业，发展层次不高、科技含量较低，长远发展潜力不大。

（四）楼宇配套设施与管理服务有待完善

目前淄博市中心城区全面运营中的楼宇由于建设年代较早且缺乏更新维护升级，普遍存在硬件配置较低、物业配套服务功能不完善的问题；新建楼宇虽然硬件水平较高，但也存在着周边生活服务环境不够便利的问题。比如：在建设配置标准方面，绝大部分楼宇物业管理标准和服务档次不够高，内部装修档次一般，卫生保洁水平层次较低，缺乏办公通信自动化、安保监控自动化等星级标准配置；在功能设施配套方面，绝大部分楼宇智能信息化程度不高，配备停车场停车位不充足、电梯容量偏少，高峰期经常出现排队等电梯、找车位的情况；周边服务环境方面，很多楼宇还存在着餐饮服务欠缺、购物不便、道路交通拥挤等问题。

（五）楼宇品牌特色化程度不高

目前淄博市中心城区综合性商务楼宇较多，特色楼宇、专业化楼宇较少，楼宇知名度和吸引力还不够强。除齐赛科技城与动漫城是以现代信息服务业和计算机软硬件为主的IT产业专业化楼宇外，大部分商务楼宇品牌特色、专业集中化程度不够明显，“大而全”同质化竞争的不良现象较突出。同时，楼宇招商中因急于收回成本往往只重招租，过于片面追求入驻企业数量，对入驻的企业缺乏筛选，特别是缺少总部经济和具有产业引领作用的企业入驻，从而导致入驻企业关联度低、经营范围分散，难以形成行业集聚效应和品牌效应。

三、加快淄博市中心城区楼宇经济发展的对策建议

（一）加强政府规划引导，建立组织管理机制

坚持城市规划与产业发展布局紧密结合，在遵循淄博市中心区域城市发展总体规划布局的前提下，制定科学合理的楼宇经济中长期发展规划，并确定年度发展目标；以建成、在建和拟建的商务楼宇为载体，进行科学的楼宇经济空间布局和业态规划。建议尽快成立淄博市中心城区楼宇经济发展领导小组，协调解决影响楼宇经济发展中的重大问题，负责定期分析楼宇经济发展运行状况，研究制订发展规划、扶持政策和工作措施，并督促落实与考核。中心城区楼宇集中的相关街道也应成立相应的工作组并落实专人负责，力求建立起市、区、街道、楼宇四级联动的服务网络，为楼宇经济发展提供坚强的组织领导保障。

（二）出台优惠扶持政策，助推楼宇经济发展

借鉴先进地区的做法，结合淄博市中心城区的实际情况，尽快出台鼓励和扶持楼宇经济发展的专项政策，并加强楼宇经济政策的宣传和推介。优惠政策建议涵盖以下几方面：制定楼宇经济专项税收优惠政策，取消部分行政事业性收费，降低楼宇企业经营成本，以吸引企业入驻；鼓励专业特色商务楼宇发展，对出租率显著提高的楼宇、具有经营特色的专业楼宇、总部经济落户的楼宇应给予一定奖励；鼓励楼宇业主提高物业服务水平，对改造提升楼宇智能化管理水平、完善相关配套设施的楼宇业主，给予一定奖励补贴。

（三）改进楼宇招商方式，大力发展总部经济

建立高效灵活的楼宇招商组织体制，形成楼宇招商合力，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动。建议重点培育一支懂楼宇经济发展的招商队伍，以提高专业化招商水平，加大楼宇针对性招商力度。积极转变招商理念，围绕扩大总量、提高质量、培植税源的目标，加大银行证券、文化创意、科技创新、中介咨询等现代服务业的招商力度。建议通过媒体重点推介塑造淄博市楼宇形象、提高楼宇知名度，大力引进国内外大型企业的区域性总部入驻，加速总部经济在淄博市中心区域高端商务楼宇的集聚，并逐步打造一批“主题楼”、“亿元楼”，以不断提升淄博市中心区域楼宇的整体档次水平。

（四）改善楼宇配套设施，营造良好服务环境

建立健全多层次、全方位的楼宇服务管理体系，重视发挥政府对商务楼宇的服务作用，可设立商务楼宇物业协会，通过协会不断增强政府与楼宇业主之间的沟通交流。积极营造良好的楼宇发展服务环境，建议在外部环境上，充分挖掘潜力扩容外部停车设施，抓好公共停车场、立体停车场建设，加快道路交通设施改造，完善商务区步行系统；建议在内部环境上，重点完善楼宇更新改造技术标准，提高楼宇的建设水平和软硬件环境，解决电梯容量不足、物业管理不完善等问题。与此同时，还应积极促进楼宇周边生活性服务项目的开发，引进相配套的商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等服务项目。

（五）培育专业特色楼宇，增强楼宇集聚效应

积极打造特色楼宇聚集片区，围绕楼宇项目的主导业态进行特色招商，引导同一行业、性质相近的企业在楼宇内聚集发展。培育专业特色楼宇引入行业龙头是关键，应想法设法引入产业龙头企业和总部经济，并通过其辐射带动作用，吸引上下游企业集聚，以形成楼宇的特色产业链条，从而打造出淄博市一批特色突出、结构合理的高端服务业楼宇聚集片区。

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