房地产市场调查的质量控制研究

2015-01-03王春丽

中国管理信息化 2015年15期

关键词：调查结果问卷样本

王春丽

（重庆房地产职业学院，重庆 401331）

实践证明，在纷繁复杂、竞争激烈的经营环境中，只有通过细致有效的市场调查和科学地预测，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，才能帮助企业不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险，以制订出切实可行的经营战略。

1 房地产市场调查质量控制研究的意义

常言道，质量就是生命。房地产市场调查工作也是一样，如果忽视了对质量的关注和要求，房地产市场调查工作就会流于形式，同时也无法发挥其对企业经营的指导作用，甚至可能会以错误的结论误导企业的经营战略。

2 房地产市场调查质量控制的全过程研究

房地产市场调查的质量控制是一个动态化的过程，它是为达到和保持质量，而进行的一系列技术措施和管理措施方面的活动，而不是片面的、静止的活动。

2.1 房地产市场调查前期准备工作的质量控制

（1）明确房地产市场调查的目的，制订周密的市场调查计划，认真组织和策划房地产市场的调查工作。明确的目标、周密的计划，是市场调查的行动指南和行动方案，是市场调查科学有序进行的保证，是确保调研效度和信度的首要措施。或者有些企业对房地产市场调查工作组织草率，由于房地产业具有信息不对称性的特点，故而使很多房地产企业为了保护本企业商业秘密的需要，不愿意聘请专门的调查机构进行调查。此外，房地产企业自身在进行房地产市场调查前，没有进行详细地规划组织而仓促进行，更不用说建立专门的市场调查机构来进行专题的设计，这在一些经济不发达地区的房地产企业和国有房地产企业中较为普遍。

（2）根据确定的调查目标和调查计划，结合受访者的实际情况，设计切实可行的调查问卷。问卷是市场调查的工具，其质量直接关系着调查效果，问卷设计要把握好问题的广度和深度，正确地反映受访者的需求状况。此外，调查问卷的设计要使调查结果具有可操作性，调查指标的确定和问题的制订要规范，这样才能有利于调查者对调查结果进行科学地分析，从而得出较准确的结论。

（3）房地产市场调查人员的专业素养是保证市场调查质量的重要环节。调查问卷的问题设置是统一的，被访对象的情况是千差万别的，问卷作为一种测量工具，它是调查者与被调查者之间完成合作的中介。因此，市场调查人员、访员的素质和态度，直接关系到调查结果的正确程度。

2.2 房地产市场调查执行过程中的质量控制

（1）抽样控制。房地产市场调查多采用抽样调查方式，即从总体市场上抽取一部分作为样本，对抽取的样本进行调查，并以样本的调查结果推断市场总体状况的一种调查方法。相对于普查，抽样调查可以节省人力、物力、财力和时间，但抽样调查必须慎重选择调查样本，才能保证调查结果的准确性。一方面，要求市场调查的组织策划人员能够依靠个人或专家的经验和判断，事先确定抽样的样本，并能准确地传达给现场调查人员；另一方面，在实施现场调查的过程中，应有督导人员对现场调查人员予以指导和监督，确保严格按照抽样计划进行调查，避免现场调查人员为了图方便而随便选取样本，而导致降低了调查结果的准确性。

（2）作弊控制。作弊行为涉及篡改部分甚至整个问卷，调查人员很可能篡改部分答案使之合格或者伪造答案，甚至伪造整个问卷或不与调查对象联系就填写虚假答案。要想对这些作弊行为完全杜绝，必须在调查前做好现场调查人员的甄选和培训工作，这要求现场调查人员在具备良好知识结构的同时，还要对调查工作热心、感兴趣，有着求真、求实、踏实肯干、吃苦耐劳的工作态度和工作作风。

（3）访谈质量控制。现场实施不规范、缺乏有效的质量监督机制，是当前房地产市场调查工作面临的又一个突出问题。访谈质量的评估标准包括介绍是否恰当、现场工作人员的提问是否准确、在不误导的前提下进行追问的能力、询问敏感性问题的能力、访谈中表现出的人际交往技巧以及结束访谈时的表现。如果发现调查人员存在不适当的方式或举措，应及时与其沟通，并予以指导或纠正。