房地产：去行政化元年

杨现华

枷锁解除了，好日子却回不来了。

2014年的房地产市场依旧热闹非凡，万科与绿地榜首之争在这一年愈演愈烈，而A股上市无望的万达已经在年底挂牌港交所，王健林已经跻身亚洲富豪榜前三，有着房地产艺术家之称的宋卫平悔婚融创，戏剧般地又将绿城重新纳入麾下，然后又突然把部分股份转卖给了国企中交建？？？？但在这热闹的背后，房地产的风光已经渐行渐远。

在经历了2013年的疯狂上涨之后，房地产行业在2014年终于安静下来，虽然各方面的限制陆续解除，可当初楼市热火朝天的欢腾劲儿再也找不到了。当初“数钱数到手抽筋”的开发商们，如今纷纷谋求多元化了。

2014年对于开发商来说，在政策上是宽松的，在被行政的枷锁束缚多年之后，如今的楼市与行政化渐行渐远，房企融资的渠道也再度放开，一切都开始回归到正常的状态。在去行政化日益明朗、市场终归于市场之后，开发商们能看到更美好的曙光吗？

从崩盘到解除限购

2014年年初，杭州楼市崩盘的消息像是掀动密西西比河的一只蝴蝶，迅速在楼市和资本市场引发震动。以招保万金为首的地产龙头股价放量大跌，资金疯狂逃离，资本市场一片风声鹤唳。

如同第一张被推倒的多米诺骨牌，在杭州等地楼市宣布降价之后，全国楼市一瞬间都被渲染上了恐慌的气氛，加之此前李嘉诚大规模抛售内地房地产项目，楼市即将崩盘的言论再次甚嚣尘上。然而，在无数次“狼来了”的危言之后，房价却都每次再攀新高，这一次会是真的吗？

虽然，事后证明杭州楼市崩盘的言论言过其实，但经此虚惊之后，杭州的房价却是实实在在地难以反弹了。巨大的库存压力让房企失去了提价的理由，在需求难以满足之时，取消限购在各地蠢蠢欲动。

最先动手的不是漩涡中的杭州，而是呼和浩特。6月26日，呼和浩特放开限购，成为全国首个正式发文确定放开限购的城市。在此之前，多地虽然都或多或少地微调限购政策，但正式松绑并未出现。

在呼和浩特打响第一枪之后，济南、杭州、温州？？？？短短一个半月的时间里，全国已有40个城市放松或取消限购，在珠海住建局发文取消楼市限购之后，原来46个限购城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在坚持限购。也就是说，除了一线城市仍在坚持限购之外，二、三线城市已经全面“救市”。

在取消限购这一行政限令之时，其他行政化的藩篱也陆续拆除。取消限购放宽了需求，但购房者面对高房价仍力不从心，于是，各地方版的公积金新政及调低首付比例等措施陆续问世，在地方调整到位之后，中央的政策再次加码。

10月中旬，住建部等三部门联手调整了个人住房公积金贷款政策，其中包括公积金缴存异地互认、部分地区提高首套房贷款额度、降低公积金贷款中间费用等。

在公积金新政出炉之前的半个月，央行也刚刚公布了“认贷不认房”的930新政，一连串的政策组合拳终于激活了楼市，进入四季度，房地产终于出现了难得一见的回暖迹象。而11月底央行的“意外”降息短期内又能极大提升市场信心，2014年的冬天，房地产市场提前感受到了春意。

在行政化色彩淡去的同时，市场化的手段开始走向舞台中央。从2010年起，上市房企在A股融资的闸门被正式关闭，一关就是近4年，140余家房企连续4年在A股没有拿到一分钱。

虽然再融资再次开启是在2013年的8月份，但真正集中获批却是在2014年。A股恢复了房企的融资功能，对于负债高企的上市房企不啻为一大利好。在11月底央行降息之后，国土部将不再审核房地产公司再融资的消息开始在坊间流传。

取消限购、放松贷款、限价消失？？？？叠加在房企身上的“限”字如同剥丝抽茧一般一一去掉。

事实上，最近几年，这些“限”字令连同“国X条”、“新X条”，成了中央和地方政府调节楼市最有力的武器。虽然政府企图以行政化的手段遏制高烧不断的楼市，但最终的结果却是每一次调控都成为房价再次飙升的起点，政府的行政命令不但没有给楼市降温，反而成了房价的“助推器”。

这就是说，行政手段虽然可以暂时性遏制房价的上涨，却无法从根本上改变楼市供需。

由于政府垄断了土地的供应，土地价格的上涨才是房价上涨的深层次原因，在没有解决相关问题之前，仅用简单的行政措施就想抑制房价的上涨，结果可想而知。

行政化的手段不但没有遏制高烧的楼市，反而扭曲了市场的供求信号，政府越是限制购买，购房者愈加预期房价还将上涨，在“买涨不买跌”的心理驱使下，限购虽然阻止了一批购房者，却成为房价坚挺的依据之一。

实际上，除了北上广等一线城市之外，众多二三线城市的房价已经显现出疲态，在限购等政策取消之后，各地楼市的价格并没有呈现报复性反弹即是明证。在行政化手段退出市场后，市场的主导作用正在重新归位。

没有建立在土地、财政以及金融领域的深层次手段配合，限购等行政手段无法为楼市带来“长治久安”，其实商品房也是一种商品，在政府做好基本保障建设的前提下，其本质就是一个市场化的场所，供求应该由市场决定。

房企去库存

多年以后回首2014年，开发商应该不无惆怅，上一年还风光无限的楼市，在这一年政策暖风频吹的前提下，去库存竟然成了众多房企的心头病。

11月底，央行祭出了降息这一猛药，对于正处在年底收官的房企来说，无疑是一剂良药。目前众多房企库存积压、负债高企，急需通过降低库存缓解紧张的现金流。

国家统计局发布的《2014年1-11月份全国房地产开发和销售情况》报告显示，1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。

销售疲软的背后是房企积压严重的库存。11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。而2013年11月末，商品房待售面积为46806万平方米，这意味着前11个月同比增加的待售面积达到了1.3亿平方米，仅增加值就占前11个月销售面积的12.78%%，房企的压力可想而知。

销售不畅的直接结果就是业绩下滑，这在上市房企中显而易见。根据统计，2014年前三季度，申万分类的144家房企共实现归属母公司净利润458.9亿元，同比下降7.98%，而2013年前三季度，房企净利润实现了超过33%以上的增速。近13年来，2014年三季报房企利润首次出现负增长，开发商躺着都能赚钱的好日子真的是一去不复返了。

据统计，142家上市房企的存货金额合计为2.31万亿元，与2013年同期的1.9万亿元相比增长超过4000亿元，涨幅超过20%，明显快于营业收入和净利润的增长速度。环比2014上半年，房企的存货又增长了1000亿元以上。

除了高企的库存，另一个让上市房企头疼的则是不断攀升的负债。根据申银万国的统计分析，2014年三季度末，加权计算，A股百强房企扣除预收账款的资产负债率为52.7%，净负债率大幅上升至103.5%，比2013年同期大幅上升24.6个百分点;而且，上述两项均为2007年以来的最高水平。

《不动产登记暂行条例》将于2015年3月正式实施的消息也在2014年的12月底正式公布，也正是在这样的大背景下，去库存成了开发商2014年下半年最关注的事儿，成交量成为房企最关心的指标。

从已经实施的楼市调控政策来看，去行政化无疑是间接出手“救市”，帮助上市房企去库存，年底楼市成交量的“翘尾”行情将助推房企业绩回暖，但指望房价由此进入新一轮涨势并不现实，楼市回归常态势在必然。

没有人能知道房地产的拐点何时到来，但业内人士已经开始意识到，随着人口红利的消失，城市化的常态发展，房地产的“黄金时代”持续不了多久了，即便嘴上没说，在业绩遇冷之前，一线房企已经提前做准备了。万科、恒大纷纷跨界，万达王健林也提出了2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下并全面进军文化产业的口号。

2014年这一年，土地市场仍然火爆，各地地王仍然被频繁刷新，互联网思维也闪现在在房企大佬的眼中。也许未来的某一年再回头，交给市场的房地产行业在这一年表现的并不完美，一些处于困惑期的房企在这一年分外煎熬。但挥去悲观、放眼未来，即使黄金期不在，一切都能重回正轨的常态发展不也是很美好的事情吗？