探究房产开发前期设计管理

张鹏

摘 要:房产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划设计方案并组织进行扩初及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本文仅就涉及前期工作中的重点：设计管理、规划设计和物业定位等内容做一初步探讨。

关键词:设计管理 规划和设计 物业定位

中图分类号：S611文献标识码： A

1探讨的主要内容

1.1、项目前期工作重点

a项目的设计管理;b项目规划和设计;c项目物业定位。

1.2、项目前期工作重点

项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。所以，项目的设计管理、项目规划和设计、项目物业（住宅等）定位是项目前期工作的重点。

1.2.1、设计管理

设计的优劣对工程的投资、进度和质量有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大因此设计管理是整个项目开发的龙头。

(1)要充分认识到住宅设计的真正内涵。住宅设计从原则上说是对客户居住生活的一种全面整合。

(2)其次在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。

(3)应当协调好专业协作设计单位和政府相关审批部门的关系。一方面要求专业协作设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求；另一方面力求使政府相关审批部门准确了解专业设计人员的意图，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。

1.2.2、项目规划和设计

没有规矩，不成方圆。开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据经验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。也只有规划设计切合实际，符合项目本土化地段特色和目标客户需求的层次，项目本身才有科学性、合理性、超前性可言。

(1)主要物业建筑群体组合

就是指根据选址意见书确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。它基本确立了小区的内在构成（含主要建筑物和附属设施）及各部分相互之间的关系。共有三个原则：功能原则，经济原则，美观原则体现地方本土特性并反应建筑风格个性。

(2)主要路网设计

根据基地所处的地块位置、气候、地形地貌、周边既有道路现状以及规划定位，科学合理地布置小区主要出入口、主干道、区内次要道路、小径等。

路网设计主张强调道路的分级设置，使车辆各行其道，同时有利绿化与设施的安排。实现人车分流设计可以使居民安心地在小区内自由活动、享受室外活动的乐趣。另外居民私家车的增多，也使得停车位不足的矛盾尤为突出。目前很多城市要求新建住宅小区停车位按1：0.8进行配置。如果对区内道路的宽度、线型、铺装及设施精心设计的话，人车混行设计也能较好解决区内私家车不断增加与停车后方便到达单元门口的问题，可以适当加宽小区道路宽度，一侧停车，提高道路空间的使用率，并拥有人性化的居住生活环境。

(3)公共空间规划

主要包括基地内的场地、绿地、设施及小品等。这是室外空间进一步的功能划分。基地内的场地应包括公共性的场地，道路两侧的派生地，房前屋后的空地。公共性的场地主要供社区居民休憩，组织大型的文体活动或作交通枢纽。空间不应太大，并有标志性，应有与设计功能相关的设施。道路两侧的派生地常规为建筑物山墙或建筑物之间的空地，可布置绿地和停车场，也可作为活动场地。场地铺装应尽量能为客户的行走、停住、观赏等活动提供条件，并应用不同的铺装材质与形式加以引导、规范。

(4)绿地

主要有两大功能，一是观赏，满足客户对自然美景的追求；一是调节生态及气候环境，并供人休憩娱乐。植物的选择应强调以适应本地生长条件的品种优先，同时易于管理，品种要合理搭配，乔木、灌木、草坪应有科学合理的种植比例，以乔、灌木为主并发展空间绿化。

(5)各种设施与小品

各种环境设施的位置、体量、材质、色彩、造型都会对环境的整体效果产生影响，反应出环境的实用性、观赏性和审美价值。各类设施大致分成：信息设施，卫生设施，娱乐服务设施，照明安全设施，交通设施，艺术景观设施，无障碍环境设施：盲道、残疾人用坡道、栏杆把手等。以期形成科学、经济、合理的规划方案。

1.2.3 住宅单体设计

住宅单体设计主要分为户型设计和外部造型设计两部分。

1.2.3.1 户型设计

户型是实现客户居家生活的基本功能要素，是满足“舒适性”的必要前提。户型设计首先应是市场问题，其次才是技术问题。

（1）精准市场调研

现代住宅大致可分为居家型、度假型、享乐型。从住宅产业发展角度看，后者势成潮流。眼下国际上流行的户型多为130m2，而国内主打户型为90－120m2。这是基于原理：家庭收入与所购房屋价格存在一定比例关系总结出来的，一般认为1：3到1：6的收入房屋价格的比例区间是合理的。所以就具体项目，定位于区间的哪个部位都要进行精准的市场研究。就是对有关住宅销售的数据、资料进行收集筛算、对拟开发的项目市场潜在需要量、那些是主要目标客户以及需要的房屋类型、竞争者及其产品的特性等，从而精准提出项目的市场定位标准，提交拟建项目的物业户室比、面积指标、配套标准等技术指标，为设计工作提供依据。

（2）户型设计特点

住宅的户型设计是功能性很强的空间表达形式。需要满足客户日常生活需要，与人的活动行为、人体尺度和心理需要都密切相关。因此开发商与设计师在户型的研发中应围绕以人为本的宗旨。

1.2.3.2 外部造型设计

建筑是形式和内容的统一体，是流动的语言。由于风格和形式联系在一起，外部造型也就成为建筑不可或缺的组成部分。购买现房，建筑风格特别是楼盘的外观带给购房者的视觉冲击是很强烈的。建筑造型主要有体型、立面、细部处理、材质、色彩、空间及组合以及外部因素。

a立面：表现住宅外部整体形象，包括墙体、梁柱、墙墩等结构，也包括阳台、外廊、门窗、内部使用空间等连通部件，还可包括台基、勒脚、檐口等辅助部件。

b细部处理：立面是面，细部是点。建筑发展上，住宅细部可以说是千变万化，主要包括部件、形状、图案三方面。着重处理某一细部能达到特定的表达效果。

c材质：主要指一些建筑材料，如各种砂浆、油漆、瓷（面）砖、玻璃幕墙、石材、木材、钢（管）材及格栅等。

d色彩：是表现立面效果的重要辅助手段，能调动人的情感。色彩能弥补建筑物的自然肌理和原始质感在调动人的感官方面的不足，通过抽象手法，直接表达信息传递。

e空间及组合：建筑空间，无论水平、垂直还是纵深方向，其空间形态、大小、方向、明暗和宽阔度，都能产生不同的视觉效果。

f外部因素：外立面设计，要注重尽量与周围环境协调一致。没有环境的烘托，建筑将是单调的。

2结语

要结合具体项目特点和开发意图，合理组织各项工作的展开，特别是对项目设计管理、规划设计、物业定位等前期工作中的重点内容进行把控。

参考文献：

[1]王璞/林卫民，《房地产管理咨询实务》，中信出版社，2005.

[2]《农房集团业务流程文件》，农工商房地产（集团）股份有限公司，2010.