直面房地产价格泡沫:兼论公共政策

(江西省委党校公共管理学教研部，南昌330003)

1 引言及相关文献综述

住房公共政策是政府等公共权力机构依据特定目标、选择特定工具、通过对社会中各种与住房有关的利益进行选择与整合、解决住房公共问题、有效增进社会公共利益的活动过程。正如习近平总书记所言，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。世界各国无不对住房制定各种各样的公共政策，建立适合各自国情的住房供应体系，以保障民众住房权利的公平公正实现，促进住房市场的持续稳定健康发展。中国同样高度重视住房问题，2013年10月，中共中央政治局首次专题学习住房领域情况，会上明确提出要加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。改革开放后尤其是1994年以来，中国城镇住房制度进行了一系列改革。1994年7月，我国城镇住房制度改革正式开始，国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。国家相关部门陆续出台了一系列刺激住房消费，鼓励和扶持住房消费需求的金融、税收等配套政策。［1］在此背景之下，中国住房市场得到前所未有的发展，较好解决了计划经济体制下公有住房实物分配制度带来的住房建设投资不足、住房供应短缺、居民住房条件难以改善、住房分配不公平等问题。但是，改革过程中伴随着房地产市场的快速发展又产生了一些新的问题，最直观的表现就是房地产价格快速上涨，房地产价格泡沫的风险不断累积。

中国房地产市场是否存在泡沫、泡沫程度如何已经成为学术界和实务界的热点问题并对此进行了大量研究。袁志刚和樊潇彦构建了一个房地产市场的局部均衡模型，其研究表明，代理人预期、银行信贷行为对房地产泡沫起到了重要作用。［2］况伟大认为，中国东部地区存在较严重的住房泡沫，中西部地区没有明显的住房泡沫，并认为，预期投机和开发成本是导致住房泡沫的主要因素。［3］昌忠泽认为信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。［4］庞晓波和邢戬认为住房兼具消费、投资和民生工具等属性于一身，这一特质决定了其价格存在天然的泡沫生成激励，因此，只有切实施行住房市场供给双轨制，才能从根本上解决高房价带来的经济和社会问题。［5］

上述文献主要运用西方经济学理论，从需求、供给或者供求的角度进行一般分析和模型建构，从经济学角度来解释我国房价泡沫形成的原因，未将影响房价高涨的因素纳入一个统一的分析框架;且对住房本身的特性关注不够，缺乏对住房公共政策的分析，因而，对于住房政策问题根源缺乏深刻把握，提出的政策建议缺乏针对性。在公共政策的分析框架内，利益是一个现实而核心的要素，甚至可以说公共政策就是对社会利益所做的权威性分配。一般人都承认社会生活中的个体、群体、利益团体和社会组织具有各自利益的追求和价值取向，并且承认它们之间利益追求上和价值选择上的差异性;但是人们往往对具体的执政党组织和政府部门的利益缺乏思考，或者认为都不存在利益追求，或者认为它们的利益追求和整个社会的利益追求天生就是一致的。这恰恰是一种误解，其实，各级执政党组织，从中央到地方的各级政府部门，不仅事实上存在着客观的利益，而且它们也有着自身的利益要求。［6］公共政策各个阶段起作用的具体个体都是受托于一定组织机构的代理人，这些具体个体比如说政府官员与其所在公共组织形成一种委托—代理关系，公共组织与全体公民所构成的社会之间也是一种委托—代理关系。在这种多重委托—代理关系中，由于信息不对称等因素，公共组织机构有可能追求部门利益，政府官员有可能追求自身利益。奥尔森认为政治的、部门的或行业的、地区的以及“阶级”的群体，在一定条件下都可以成为分利联盟(Distributional Coalitions)，对政府决策和经济增长产生消极影响。［7］具体公共政策过程当中，不同的政策行动主体基于各自不同的利益诉求显然会有不同的价值倾向。缪尔达尔最早阐述了政治价值判断对经济分析的作用，他坚信“没有纯粹的‘经济问题’，只有问题”。［8］公共政策活动中的所有阶段和环节均围绕政策价值取向而展开，住房公共政策同样如此。传统的房地产价格泡沫研究过于重视问题因素、事实因素以及技术因素，大量使用简化模型和量化工具，而轻视甚至忽视利益和价值因素。本文的研究试图从利益和价值博弈的角度探究房地产价格泡沫的根源，在政策前景预测的基础上提出政策行动建议。

2 房地产价格泡沫及其成因

房地产价格泡沫是指由多种因素所引起的房地产价格脱离内在价值的持续快速上涨。价格的上涨并不一定意味着存在泡沫，但是房地产价格泡沫一定会表现出价格持续快速大幅的上升。房地产价格的适度上涨应该是合理的，但是急剧快速的飙升则可能蕴含着泡沫的危机。测度房地产价格泡沫的方法多种多样，如指标法、模型法、统计法等，但每种方法都有其局限性。房地产价格泡沫的测度较其他资产困难，因为大多数不动产不是标准商品，任何一个时间市场上不动产的性质或质量可能不同于另一个时间不动产的性质或质量，这使得不动产价格序列难以构建。［9］约翰·卡尔弗利(John P．Calverley)通过对南海泡沫到互联网泡沫等诸多历史教训的总结，构建了一个泡沫典型特征清单，为泡沫早期阶段提供了一个大致的判断标准。［10］本文在此基础上结合房地产市场实际情况构建了一个泡沫指标体系。

当然，通过上述指标体系判断房地产价格泡沫并不严格要求每一项指标都达到标准，但可以肯定的是，警示房地产价格泡沫的指标出现得越多，程度越严重，则房地产价格泡沫的风险就越大。

2．1 房地产价格泡沫主要指标检验

2．1．1 房价收入比

该指标主要反映居民家庭对住房的支付能力，用于判断居民住房消费需求的可持续性，体现为房地产价格与居民平均家庭年收入的比值。也即:房价收入比=城镇人均住宅建筑面积×商品住宅销售价格/城镇居民人均可支配收入。

表2 全国房价收入比

表3 上海房价收入比

表4 北京房价收入比

按照世界银行的标准，房价收入比一般在1．8～5．5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3～6倍之间，该比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。从表2至表4的数据①可以发现，中国目前全国范围内的房价逐年上涨，房价收入比已经相当高，远超过国际上房价收入比3～6倍的标准范围，北京和上海等一线城市的房价收入比更是大大超过合理范围，潜在泡沫风险严重。

2．1．2 房价租金比

根据投资机会评估的贴现现金流(Discounted Cash Flow，DCF)模型，住房投资的基本价值是未来可提供给投资者购买住房服务所能带来的现金流量现值，这一住房提供的现金流在有效市场中大致等于房屋的租金收入。房价租金比(House Pricerental Ratio)也称租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，用来衡量一个区域房产运行状况，可用来判断楼市是否存在泡沫。某种意义上而言，这个指标比房产售价更能体现房屋供求关系，可以用来评估目前租房合适还是买房合适。因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，若售价与租金比严重失调，买房不如租房。按照国际惯例，房价一般是月租金的100～200倍。但是计算房价租金比需要限定地区的租金价格，目前还难以获得租金价格的权威数据，所以计算比较困难，且难以统一。不过据赶集网2013年12月发布的一份《2013年租房市场报告》显示，目前全国平均房租为1 051元/月。北京、上海月均房租分别为1 479元/月、1 328元/月。采用表2至表4的住宅均价数据按每套面积为70m2、90m2粗略估算2012年全国的房价租金比分别为362倍和465倍;北京的房价租金比分别为812倍和1 044倍;上海的房价租金比分别为753倍和968倍。如此巨大的房价租金比意味着房屋的市场价值与其真实价值的偏离已经越来越远，潜在的泡沫风险越来越大。

2．1．3 其他价格类指标

通常情况下，房价涨幅应与GDP的涨幅一致或大体接近，一旦房地产价格涨幅大大超过GDP的涨幅，则意味着房地产市场偏离实体经济程度较大，此时房地产泡沫形成的可能性比较大。一般认为，房地产价格增长率与GDP涨幅的比率超过2，就可以认为房地产出现泡沫。另外，住宅能够满足人类居住需求，是价值很大的消费品，其价格的变化理论上应该与CPI变化基本同步。如果房价涨幅过大，并大大超过物价涨幅时，住宅价格很可能已经偏离其内在价值，此时房地产价格泡沫形成的可能性就越大。一般认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产价格增长率与CPI的比率超过4，就可以认为房地产出现泡沫。例如，截止到2013年9月底，一线城市北京、深圳和广州涨幅突出，均接近或超过20%②，而3季度上述地区的GDP 增长率分别为 7．7%、9．7%、8．5%，CPI增长率分别为3．3%、3%、2．8%，由此计算的房地产价格增长率与GDP涨幅的比率均超过2倍，房地产价格增长率与CPI涨幅的比率均超过5倍，房地产价格泡沫明显。

2．1．4 投资类指标

适度的房地产投资增长率有利于拉动经济增长，但如果其增幅过高，则会造成资源浪费、行业投资结构不合理和经济结构失衡。因此，房地产开发投资占GDP的比重可以用来判断是否投资过热以及社会是否对未来房价预期过高。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重从另一个层面反映房地产业发展规模与国民经济总量之间的关系，是衡量房地产业发展稳定性、持久性的一个重要指标，可以反映全社会固定资产投资结构的合理性。如果该比值过大，说明房地产投资会对其他固定资产投资产生挤出效应，造成经济发展后劲不足。同时，从房地产泡沫的历史来看，宽松的信贷条件下，房地产贷款增长过快极易加速房地产泡沫的形成。众所周知，从我国房地产行业的资金来源看，绝大部分是由商业银行以贷款形式提供的，因此，房地产贷款占全部贷款总额比重有助于我们考察房地产市场泡沫。另外，房屋空置率也是考察房地产市场泡沫的一个重要指标，它可以较好地体现房地产市场的供求状况。空置率越高，说明供给和需求的差异越大，此时泡沫可能性增大。2003年至2012年，中国房地产开发投资占GDP的比重、房地产开发投资占全社会固定资产投资比重分别平均为10．12%、20．80%，均已达到泡沫预警水平。作为房屋空置率替代指标的房屋施工面积和竣工面积的比值从2003年的2．26上升至2012年的4．82，房地产贷款占全部贷款总额比重从2003年的11．21%上升至2012年的18．02%，潜在泡沫风险不容忽视。

2．1．5 传媒及各界高度关注

人类似乎天然就有一种相信现在或未来正在发生或将要发生的事情与历史截然不同的本性。不论是开发商，还是房产经纪人、投资者甚至是专家学者，许多人开始为正在发生的房价上涨寻找各种理由和证据，比如潜在需求巨大、供给短缺，甚至是人口统计学和金融创新等等。大众对房地产市场的关注显然早已超越正常范围。各色媒体对房价、房产投资的报道连篇累牍。一些报道甚至夸大其词，每年各种富豪榜出炉时有多少来自房地产更是让媒体和公众津津乐道，这样的故事渲染出一种气氛，让人们的投资欲望无限高涨。笔者以“房”为关键字在中国知网数据库(CNKI)进行检索，统计结果显示，改革开放前，每年涉“房”报道和研究不足一百篇，1994年以后开始上升到一千篇以上，2006年以后开始急剧攀升至一万篇以上。按文献来源统计的话，中国证券报、北京日报、中华工商时报等媒体涉“房”报道和研究都在一千篇以上。许多房地产方面的报道对房地产投资获利的信息加以渲染，并提供房地产投资的指导信息。当然也有很多媒体关注报道市场中存在的泡沫风险，它们对投机者加以指责，并发出泡沫风险警告。总之，对房地产的关注达到空前的高度，这背后也预示着某种泡沫的潜在风险。

2．2 房地产价格泡沫的成因

像股票、债券等资产一样，住房价格相对于其他资产价格的飙升，通常会鼓励资源流向这项资产，此时就会出现财富转移(Displacement);在资产价格上涨带来的财富效应(Wealth Effect)刺激下，流入该项资产的资金将大大超过实际所需之资金，投机资金大量涌入后资产市场将达到狂热(Fanaticism)，人们对未来收益的预期达到不切实际的高度，没有人关注资产本身价值，甚至很多人开始幻想一夜暴富;随着时间的延长和价格上涨的减速，对风险较为敏感的投资者开始获利了结，但此时仍有新的投机资金涌入，从而对冲了部分资金流出带来的影响，当资产价格终于耗尽了最后一丝上涨后的动力之后，获利空间逐渐变小，没有新的资金愿意进入这个市场，在缺乏获利预期的情况下资金开始加速撤离，资产价格开始明显下跌，悲观情绪开始蔓延，信贷开始收缩，投机资金遭遇釜底抽薪，资产价格泡沫开始破裂。击鼓传花游戏结束后，泡沫顶端的资产持有人必然遭受重大损失，甚至破产。如果泡沫只是影响一小部分人，那么对于经济和社会的冲击都比较小，一旦资产被为数众多的人持有，就有可能引发严重经济社会问题，甚至导致经济、金融危机和社会危机。日本20世纪70年代和80年代后期房地产市场的两次泡沫破裂对日本经济造成的持久冲击告诉我们不加限制的金融自由化、狂热的投机需求再加上政府过度宽松政策的放纵和调控政策的失误，使得房地产市场泡沫严重，而房地产泡沫的破裂又会给经济造成沉重打击。作为公共政策的制定者，要想保持经济社会稳定健康发展，政府有必要预先识别房地产价格泡沫并采取相关措施加以调控，且越早越好。如果政府坐视不管，对房地产价格泡沫听之任之，泡沫必将随着形势的发展越来越严重，最终没有任何力量能够控制它，只能任其破灭并承受由此带来的经济衰退苦果。中国的地方政府正沉迷于房地产短期非理性繁荣所带来的短期效应，放任甚至一定程度上推动房价非理性地上涨。这与传统的公共政策分析“政府代表并自觉维护社会公众利益“的假设明显矛盾。

2．2．1 扭曲政绩观下地方政府投资大跃进、政府债务与房地产价格的恶性循环

放宽政府本质的相关假设，回到多重委托代理的视角不难理解房地产泡沫背后政治动机和政府行为。沈立人、戴园晨关于我国“诸侯经济”的研究表明:地方政府之间不顾条件地搞速度攀比的一个动机是为地方谋利益，另一个动机是显示政绩。如果把后者凌驾于前者之上，往往会不择手段。［11］我国目前仍处于计划经济向市场经济过渡时期，政府职能转变仍是当前改革需要进一步深化的问题，我国地方政府长期以来对地区经济增长和发展具有至关重要的影响力;同时，从激励结构来看，地方官员具有经济人与政治人双重特性，他们一方面关注经济利益，20世纪80年代以来的行政性分权和财政包干强化了地方政府的经济动机;另一方面，地方官员同时也关注政治晋升和政治利益。地方政府官员不仅在经济上为GDP、财税和利润而竞争，同时也在“官场”上为晋升而竞争。［12］须知，中国当前仍把地区生产总值及增长率作为政绩评价的主要指标。虽然中央意识到这种评价考核机制存在诸多问题，并开始强调淡化地方政府GDP考核，转向更加科学的发展指标体系，如绿色GDP考核等，但要立即付诸实施显然还存在技术、理念和体制方面的诸多障碍。

住房改革启动以来，中央和各级政府对房地产市场的调控就没有停止过，但时至今日，调控的结果仍然是无法让人满意的。中国人民银行每季度进行储户问卷调查，结果总是显示大部分居民认为目前房价高得难以接受。有必要抛开无谓的争论以及纠缠于表象的就事论事，深刻理解现行政绩考核机制下政府投资冲动、地方政府债务和房地产泡沫之间的演化过程和生成逻辑:中国地方官员在政绩考核和晋升压力下展开晋升锦标赛;最有效的手段(且有限任期内必须短期见效)必然导致地方政府的投资大跃进，这时候低水平重复建设、政绩工程等不符合经济逻辑的事物难以避免;地方政府投资项目资金怎么解决，于是地方政府债务就出现了，但巨额债务是需要抵押物的，欠债也终究是要还钱的，靠什么，什么最可靠，显然是房地产(土地以及建筑在上面的房产)了;更重要的是在债务规模持续攀升的情况下，抵押物不能出现贬值，于是房价必须保持持续、稳定上涨，房价下跌一方面会引发土地这一债务的抵押物贬值土地出让收入下降，另一方面会引发相关税收减少，对还款能力形成直接打击，二者叠加，债务链条必然破裂，这显然是地方政府无法承受之重，此种逻辑下，房价泡沫自然不可避免。

2．2．2 地方政府及金融机构的房地产依赖症推涨房价

地方政府通过出让其拥有的土地资产，获取相关收益，由此形成的土地财政是中国地方政府在经济发展初期的阶段性依靠。［13］土地财政有一定的合理性，在现代化过程中也有很多国家通过出让土地资源获取财政收入，进而推进工业化和城镇化。但凡事过犹不及，当前地方财政收入格局中土地出让收入比重过大。

表5 土地出让金收入与地方财政收入关系 亿元，%

从表5可以发现，地方政府财政对房地产已产生过度依赖:土地出让金收入占地方财政收入的比重在一半左右，有的年份甚至超过60%。也可以从另一个角度审视地方政府对房地产的财政依赖水平。有统计数据显示，房价的构成情况大致如下:土地成本21．7%，税费(9大项116种)15．34%，市政园林成本4．55%，建安成本34．68%，开发商净利润 23．73% 。［14］

问题远不止于此，地方政府和金融机构等还对房地产存在过度的经济依赖和金融依赖。全社会固定资产投资和房地产总投资占GDP的比重逐年增长，2012年分别达到72%和43%，房地产俨然已成为国民经济主导产业，对农业、工业和第三产业等均产生持久而深远的影响。同时，金融机构对房地产存在金融依赖:房地产贷款占总贷款20%，加上以房地产为抵押的贷款占40%，再加上体外循环的信托贷款占60%。［15］

当然，有人说房价泡沫会导致人民不满意，而且地方政府房价调控不力要被约谈，地方政府又是限购又是限贷的，没少出政策。但不要忘记一点，只要上述根源性问题不解决，地方政府就没有动力去调控房地产而仅仅满足于调和民众的不满意，显示出我在努力但形势不由我的姿态，让民众最终接受房价上涨的事实。中央政府代表社会公共利益调控房地产的立场和决心是确定无疑，但中国行政区划甚广，层级众多，若不从源头上解决好地方政府及其官员个体利益与社会利益的有机统一，光靠行政命令显然难以奏效。

3 对策建议

公共政策分析因政策问题而起，改革也是由问题倒逼而产生的，所以最终必然要求落实到解决问题的对策建议上。不妨借用中医的观点，一流的医生治本，二流的医生治标，末流的医生乱开药，如果缺乏望、闻、问、切的科学步骤，不去把握病灶，而是头痛医头，脚痛医脚，结果必然是治标不治本。如前所述，现实中存在“GDP导向型政绩考核→地方政府投资冲动→政府债务融资→房地产价格泡沫”这样一个链条，那么，要解决房地产价格泡沫问题就应该追本溯源，从源头性问题的解决开始，完善政绩考核机制，优化地方政府投融资机制，这样才能破解地方政府催生房地产价格上涨的动力机制。在此基础上，从供给和需求两个方面进行调节，平衡供求关系，房地产价格才有可能重回理性的轨道。

3．1 完善考核机制，提升政策价值层次

任何政策的制定和执行，其成功与否的最终判断标准是社会认可的价值体系，这种价值体系必然要符合社会公众的利益，不能让社会公众满意的政策绝非优善的政策。政策发挥效能的范围具有多个层次，因而公共政策也就具有层次性，以往地方政府在住房政策上过分关注项目价值，而轻视甚至漠视社会价值和制度价值。也就是说在地方官员绩效考核和晋升由上级而不是民众决定的情况下，地方政府非常关心房地产价格上涨带来土地财政增加和融资能力上升所带来的良好政绩，而对房地产市场非理性繁荣对居民幸福指数以及社会公平带来的损害不怎么关心。如果不能改变这种“上考下”的模式，我们不妨改进考核方式，实现中央和地方政府政策价值的统一，比如在考核中不唯GDP是从，引入民众评价环节等。党的十八届三中全会已经明确提出完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，加大资源消耗、环境损害、生态效益、产能过剩、科技创新、安全生产、新增债务等指标的权重，更加重视劳动就业、居民收入、社会保障、人民健康状况。住房公共政策绩效是发展成果的重要指标，将居民“住有所居”这一政策目标的实现程度纳入考核，并引入民众住房满意度测评体系。只有正本清源，釜底抽薪，才能浇灭房价泡沫生生不息之原动力。

3．2 优化政府投资，控制债务规模

政府投资冲动带来的债务膨胀是地方政府消极对待甚至主动催生房地产价格泡沫的主要动因。唯有优化政府投资，将政府投资项目限制在改善民生的公共物品供给项目上，同时，区分公共物品性质，对于城市轨道交通、水、气、污染物处理等有经营性收益的准公共物品投资引入PPP(公共私营合作制)、特许经营、BOT等多元化投融资机制，破除公共物品投资对公共财政的过分依赖，才能减轻财政压力，又能提升投资效率。当然对于义务教育、国防、治安等纯公共物品而言，由政府财政负责提供是必须的，在财力不足的情况下也可以通过发行债券等形式融资。通过上述措施，提升市场效率的同时也能将地方政府债务规模控制在适度范围内，地方政府对土地财政的依赖将显著减轻。

3．3 加强顶层设计，平衡供给需求

习近平在中共中央政治局首次专题学习住房领域情况时表示“解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”。我们必须着眼长远，始终围绕“不断满足居民住有所居”的目标优化住房制度顶层设计，从供给和需求两个方面开展政策活动。正确区分定位普通商品房和保障性住房两个市场，明确各自功能。供给方面以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，最终形成高端有市场、中端有支持、低端有保障多层次住房供应体系。需求方面适度引导住房投资，严格抑制住房投机，防止房地产价格上涨过快、“购房难”等问题发展成为严重的经济和社会问题。

加快推进住房保障和供应体系建设，正确处理好政府和市场两种资源配置手段的关系，综合考虑住房发展的经济功能和社会功能、需要和可能的适度平衡，在满足中低收入家庭住房保障的同时要防止陷入福利陷阱。加强和规范资金筹集管理，落实土地、税收等相关优惠政策，加强项目建设管理和审计，防止地方政府虚报完成任务，以非保障性住房抵顶等弄虚作假行为。只要政策措施到位，企业和其他机构参与公共租赁住房等保障性住房建设和运营的体制机制是可以建立起来的。一旦形成各方面共同参与的局面，保障性住房有效供给也就有保障。强化分配和后续管理，对收入财产超标、重复享受保障待遇、以保障性住房违规集资建房等问题严厉查处，让保障性住房真正分配给需要保障的中低收入家庭，让保障性住房真实的供给和需求匹配起来。宝马车主享受保障房和单位借保障房名义集资建房等现象一旦存在，保障房的真实供给和需求显然难以平衡，真正需要保障的对象要么望房兴叹，要么被迫挤入普通商品房市场。因此，政府在保障房领域的重点应该聚焦于资源组织、规则制定、分配管理以及最低住房保障需求的满足。

政府应淡化对普通商品房市场的行政干预，强化市场化政策工具的运用。党的十八届三中全会已经明确了市场在资源配置中起决定性作用，并作出了加快完善现代市场体系、宏观调控体系的战略部署。以往的房地产调控中，政府行政干预手段运用过度，市场化的调控手段运用不够，住房市场的问题难以解决。政府在商品房市场上应该聚焦于市场公平秩序的建立和维护。信贷、税收等经济手段有机结合，区别住房刚性需求、投资性需求和投机性需求，采取差异化政策区别对待，对于投机性需求尤其要实施精准的定点打击。投机性需求作为房地产价格泡沫产生的直接动因，限购、限贷等政策工具基本已被证明失效，在解决了政府调控动力的基础上，最有效的手段非房产税莫属。加快建立不动产登记制度，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。③在此基础上，中央层面尽快推动房产税在全国范围内实施。税制的设计应该简单、易行、有针对性，对存量和增量一视同仁，设置一个较为宽泛的免征面积，④税率采用超额累进制，计税依据按照权威部门分区域、地段统计均价并按照70年产权进行直线折旧。⑤如此一来，持有多套住房待价而沽的投机者们将受到极大打击，持有成本的增加将有效增加住房供给，因为此时住房存量将有效逼出;同时也将有效降低住房需求，因为新投机性需求者的收益预期将大打折扣。再加上中央重拳反腐，不动产登记制度将让部分房产腐败者忌惮而禁行。辅之以差异化的信贷政策，可以预期，住房市场上的诸多乱象将逐渐消亡，市场上的需求者将以刚性需求者和改善性需求者为主。如果既没有地方政府的强烈助推欲望，又没有房产投机者的推波助澜，房地价格泡沫自然也就成为无源之水，无本之木。

4 结论

房地产价格的适度上涨应该是合理的，但是急剧快速的飙升则可能蕴含着泡沫的危机，这既是民生问题也是发展问题，关系到千家万户的切身利益及社会和谐稳定。中国目前仍存在“GDP导向型政绩考核→地方政府投资冲动→政府债务融资→房地产价格泡沫”这样一个链条，地方政府正沉迷于房地产短期非理性繁荣所带来的短期效应，放任甚至一定程度上推动房价非理性地上涨。因此，有必要采取完善政绩考核机制、提升政策价值层次、优化政府投资、控制债务规模、加强顶层设计、平衡供给需求等手段加以调控。

注 释:

① 采用温家宝在十二届全国人大一次会议上作政府工作报告时提到的数据。

② 房价涨幅的数据来源于:中国新闻网．三季度中国十大城市新房涨幅首超二手房［EB/OL］．http://finance．chinanews．com/house/2013/10 －08/5352075．shtml．

③ 国务院已经对相关职能进行整合，明确由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。

④ 如人均50～60m2内免征，既能有效打击投机性需求，又能减少政策推行阻力。

⑤ 在房产评估不发达且存在合谋的情况下，这样做最简单有效。计税依据的确定就像政府按区域、地段单价确定契税的征收一样简单可行;同时，我们知道现实中很多单位和部门借保障房名义低价享受福利房，按此法征税则这种打擦边球的做法能够有效遏制，因为即使低价买房也要按照市场价征税，再考虑到此类人群往往是多套房的产权所有者，房产税的严格执行会让他们认真计算其中的收益成本。

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