济南又现抢地战

2014-12-23张翠翠

齐鲁周刊 2014年50期

张翠翠

144轮竞价，不是“地王”的“地王”

山东省济南市，龙洞旁边，300亩土地17.8亿元，每亩价格594万元，虽然竞争激烈，但该宗土地并非年内单价成交价格最高的。在11月13日成交的10宗土地中，就有一宗土地单价超过600万。不过，业内人士根据其规划容积率计算得知，该宗土地楼面地价约为6711元/平方米，这是今年内成交住宅用地中楼面价最高的一宗。

业内人士介绍，该宗土地容积率并不高，加上位置靠近全运村等高端项目，非常适合做洋房、多层和别墅等产品，而这类产品在这一位置价格普遍都在万元以上，甚至高达2万元，所以利润空间相比建设高层地块要高出很多。

“我们在拿地前就是想做洋房和多层等产品，从实际结果看，这个价格不高，在这个位置，每平米成本控制在1.1万元以内就有得赚。”一家参与拿地企业的负责人介绍。

山东世联总经理朱江分析认为，144轮竞价与这宗土地的特点有关。该地块位于龙洞片区，距离济南高端社区海尔绿城全运村较近，除了优越的地理位置之外，其1.0-1.33的地上容积率也是引发竞争的主要因素。

“根据容积率计算，未来很有可能建成花园洋房等高端住宅。”朱江分析，该地块的“热抢”在土地市场没有代表性，但是受限购、限贷等政策松绑的影响，土地市场也出现了回升迹象。

据了解，上一次济南土地市场如此“热闹”，还是年初鲁能、中海、万科三巨头抢夺S103线附近地块，经过77轮竞价后山东鲁能亘富开发有限公司以总价17.05亿元夺魁。

这宗土地的成交过程创下了今年以来拍卖形式、竞价次数、竞拍企业、加价幅度、楼面地价等多个“第一”，激烈的竞价过程让不少人以为这块地要创下新的年度“地王”，但从成交价格看，每亩594万元的价格被参与拿地企业普遍认为“并不高”。

“这块地的价格明显低于我们此前预期，原来我们预计会以18.5亿的价格成交，而且整个过程也没有想象中的长。”一家参与竞拍的企业负责人介绍说，这一价格还不如此前成交的位于华阳路附近的一宗土地。

“如果这块地在去年竞拍，在那种市场形势下，拍个七八百万的价格很正常。”一家一线房企山东公司投资部负责人认为。

对于出现这种情况的原因，记者采访的各房企拿地负责人均表示，这与目前的市场形势有关，虽然限贷限购放开，但目前的市场形势让企业拿地依然“谨慎”。该宗土地的激烈竞价与地块自身的特殊性有关。

而相关的成交结果也能够说明企业拿地的谨慎态度。在11月14日挂牌截止的另外两宗土地，最终因为无人报名而流拍。

总体来看，今年济南的土地市场供应量比较充足。12月12日，济南市国土资源局又发布华山片区4宗土地的挂牌出让公告，总面积达到62万平方米，约合932亩。

在这一轮土地竞拍中，更值得注意的是原鲁能日和地块，据悉，经过38轮的竞价，该地块被编号为24855457的竞买人以4亿元成交，折合楼面地价2427元/平方米，这是济南第二块在网上成交的土地。有业内人士透露，24855457的竞买人为恒大地产，上述龙洞300亩地块，也是由其出资拿下。

外来房企夺地王

近年来，济南市房地产市场各年度的排行榜上，外来房企的名字出现的越来越频繁。虽然榜单中的不少名字频繁更迭，但总有三个不会改变，那便是中海、恒大和绿地，这三个最早进入济南的房企早已经成为了济南房地产市场的领头羊。从今年上半年的销售金额销量排行来看，前十位中有9个为外来房企。

作为扩张的基础，土地早已成为外来房企竞相争夺的“美餐”。济南的地王概念早在2004年就有，当时的房地产的社会氛围没有现在这般火热，很多市民都对那个阶段的地王没有概念。济南的房地产市场在当年处于半封闭、不开放状态，所以也给了本地房企一个难得的发展机会。从2009年开始，随着外来房企的逐步进入，济南的楼市秩序被重新洗牌。回首十年土地拍卖的历史，地王多数落入“外来房企”囊中。

众多知名的外来开发企业先后落子，其中一个显著的特色就是他们更青睐于拿下“大地块”来进行开发，以期靠公司以往的开发经验，重新在这个地块上按照自己的思路大规模改造升级，使该地块可以催生出更多的经济价值。

一线房企来济特别喜欢用“大”的方针进行开发，如大地块、大规模、大动作等。济南有很多大规模的楼盘存在，如阳光100、鲁能领秀城、中海国际社区等，尤其是阳光100项目目前已经开发到了5期。记者发现除了鲁能为本地企业以外，其余在济南有大规模开发建设的均为省外知名开发企业。

数据显示，近5年来，济南房企销售排行十强榜单中，外来品牌房企数量逐年增加，本土房企受挤压，席位逐年递减，相对稳定的鲁能地产和鲁商置业扛起本土大旗。而外来品牌保持上升态势，前三强一直在中海、恒大、绿地三家房企中轮回。

在土地市场，分化的情况也异常明显，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，总体来看拿地动作较大的基本为品牌房企，拿地地块为优质地块，优势资源开始向品牌房企集中。“中小企业的拿地机会越来越少，也就意味着这些企业在未来2-3年市场份额也会越来越低，最终一部分企业不得不退出房地产市场，最终整个房地产市场集中度会因此而逐渐提升。”张宏伟表示。

随着市场化程度的提高和济南日渐重视的城建，政府希望外来房企可以刺激本地的房地产市场发展，通过有效竞争来激发市场潜力。鲁商、东拓和鲁能等本地知名房企，在一轮轮的市场搏击中逐渐适应并有效发展着。2014年的土地首拍，便被鲁能以17.05亿的价格拍得，本地房企也正以其勃发的势头在市场中“打拼”，希望在未来的土地拍卖中可以看到更多本地房企的身影。

缩减拿地，全面退守一、二线城市

有分析人士表示，清存货、回现金、少拿地、少开工是房企今年主抓的经营指标，因此拿地态度一直非常保守，且在布局上已全面退守一、二线城市endprint

“虽然一线城市土地成交额创下新的历史纪录，但从房企在全国的拿地布局来看，今年4月份以来，20强房企单月拿地总额一直低于去年同期。”有市场分析人士向记者透露，自今年年初杭州楼市首度大幅降价后，多数房企都一改今年年初定下的扩张计划，紧急启动了缩减拿地的保守经营模式。

记者根据中原地产提供的监测数据获悉，截至11月底，20强房企购地金额合计为2551亿元，与去年同期的4740亿元相比，少花了2189亿元，同比降幅高达46%。

对此，链家地产市场研究部张旭向记者表示，地价不断走高压缩了房企的盈利空间，高价拿地相对风险更大。张旭认为，在楼市整体成交没有明显稳定回暖前，房企的重点依然是消化库存回笼资金，由于资金受限，开发商对投资以及市场预期的态度仍然趋向谨慎，整体上投资热情仍旧不高。

据中原地产监测数据显示，20家标杆房企购置土地金额已经连续8个月低于去年同期，且从4月份以来，仅有9月份和11月份，其单月拿地金额超过200亿元，其余6个月均不足180亿元。而从2013年全年来看，20强房企单月拿地金额无一个月低于200亿元，最低单月拿地金额纪录也在230亿元以上。

“实际上，拿地节奏可以看出房企对市场的判断。从20强房企年内在土地市场的表现可以看出，其并不看好楼市明年的发展。”中原地产首席分析师张大伟表示，但11月份有所变化，标杆房企之前鉴于去库存压力而不拿地，但最近部分城市下调土地价格，加上各类救市政策叠加，部分企业开始抄底拿地。

值得注意的是，20强房企全面缩减拿地开支之际，为了支撑企业规模扩张，不得不提前补仓。然而，在资金有限的情况下，到哪些城市布局几乎可以决定一些房企明年在业内的排位。

鉴于此，与三、四线城市看得见的风险相比，房企为提高安全系数，更加愿意扎堆一线城市和部分二线城市拿地扩张。

■链接

济南昔日的地王

总价之王