住宅产业化建筑发展的必由之路

特约记者/同顺 向华

近日，2014 年的中国住宅产业化发展大会在济南召开。建筑行业专家学者云集，共为住宅产业化发展把脉研判，深度剖析住宅产业化的政策与发展规划。中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰等行业人士出席会议。“住宅产业化”再次成为行业瞩目的焦点。

历史发展几度浮沉

住宅产业化（Housing Industrialization），从本义来讲就是住宅生产、供应等的工业化。而工业化的必须前提是标准化。联合国提出“住宅产业化”的6 条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。一般而言，住宅产业化主要包括：住宅建筑的标准化、住宅建造的工业化、住宅生产与经营的一体化、住宅协作服务的社会化。

“住宅产业化”的理念最早在上个世纪60 年代末由日本提出，为了迅速造出质优价廉的房子以满足国民对于住房的需要，日本举全国之力开发住宅。当时2～3 层的独立住宅占据了日本住宅建筑的67%，他们想到了用生产电视机和汽车的方式生产住宅。一批大公司积极投入技术和资金进行研发，并整合设计、制造、安装、销售等环节，根据日本人的居住习惯，推出每栋120～180 平方米的3 层以下住宅建筑，其大部分建筑部品实现工业化生产和机械化施工。随着社会与经济的发展，到80 年代中期，日本已经针对住宅产业化建立起了完整的设计、制造、施工、认证、监管体系。进入90 年代以后，住宅产业化又有了新的进步：住宅设计趋于多样化；工厂制造的技术水平和产品质量进一步提高；施工的机械化、自动化、智能化水平进一步提高，施工管理更加精细；采取了“优良部品认证制度”进一步引导市场健康发展；对住宅建造和使用过程的监管更加到位、合理。

我国早在1993 年到1994 年间，住宅科研设计领域的有识之士就率先提出了“中国住宅产业化”这一概念。其背景是1992 年联合国环境与发展大会之后，中国发布了《中国21 世纪议程》，其中构思了住宅产业的雏形。随后的1998 年7 月，原建设部的住宅产业化办公室成立。按照原建设部的要求，这个办公室的工作内容就是统一管理、协调和指导全国有关住宅产业化方面的工作，并提供相应的技术咨询和技术服务。现在这个办公室已经更名为“住房和城乡建设部住宅产业化促进中心”。可见，住宅产业化的理念在中国摸索实践已经超过10 年时间。

1990～1993年实施中日合作JICA项目“中国城市小康住宅研究”，最初引进了日本的住宅经验。1994年在建设部科技司和房地产司倡导下，开展了住宅产业现代化的全面规划，编制发展计划。1996年颁布《住宅产业现代化试点工作大纲》，选择十个省市进行住宅产业化试点，然而当时把住宅产业化等同于房地产业的发展。中国曾经光彩一时的建筑工业化运动，到上世纪90年代末就基本上停止。

1999年国务院发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，从完善集成化建筑体系、部品规格标准系列建设，实施性能评价、加强质量监督机制等方面着手，明确了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和阶段实施要求，住宅产业化再次迎来发展的绝佳契机。遗憾的是，由于当时各种原因，文件发布以来的12年住宅产业现代化基本处在停滞状态，住宅产业化的地位没有凸现出来。标准化、体系化、部品化被甩到了脑后，房地产建设的低水平重复，任意性和个性被强调到极点，我国住宅建设还在采取粗放的生产模式。

这种情况一直延续到2010年，这段期间，仅有沈阳、北京、深圳等少数几个城市在做着住宅产业化的探索。直到我国提出计划“十二五”期间建设3600万套保障性住房，这种状况才有了改变。由于保障性住房的建设规模巨大、标准化程度较高、用户的个性化需求较低，刚好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。我国可以应用住宅产业化的成果，把标准化、系列化、工业化的设计和生产方式应用进去，实现保障性住房的标准化、规模化、工业化生产。从欧美和中国香港特区的发展看，面向中低收入者的住宅产品很多都用工业化方式生产，国际经验也已表明保障性住房适合产业化。我国住宅产业化政策出台十多年来，虽有一定的进步，但是与国际先进水平相比，还只能算是处于起步阶段，发展缓慢也是不争的事实，其中主要原因就是缺少一个整体的统筹，零零散散，只有整体规划和长效机制的建立，才能稳步推进住宅产业化的发展。

住宅产业化发展新机遇

近年来，我国大气污染日益严重，尤其是“雾霾”的不断“骚扰”，已经引起国家对环境问题的高度重视，频繁出台应对措施。“住宅产业化”以其能够减少施工扬尘对环境造成污染等优势，为业界瞩目。同时，我国计划“十二五”期间建设3600万套保障房，今年新开工建设保障房数量为1000万套，这是中国有史以来保障房建设规模最大的一年，为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。

除此之外，于上层决策方面，则不得不提在去年11月在京召开的全国政协第二次双周协商座谈会，全国政协主席俞正声主持会议。俞正声说，建筑业是国民经济的重要物质生产部门，与整个国家经济的发展，人民生活的改善有着密切的关系。通过协商座谈会，大家对推进建筑产业化在节能节水、降低污染、提高效率等方面的重要性形成了共识。要按照转变经济增长方式、调整优化产业结构的要求，制订和完善推进建筑产业化的相关政策法规，积极抓好落实。

委员们在发言中认为，“建筑产业化”是指利用标准化设计、工业化生产、装配式施工等手段来建造建筑，利用信息化等方式来管理建筑的一种建筑工业化发展趋势。在发达国家，建筑产业化的比例已经达到60%以上，而我国才刚刚起步，产业化率很低。主要原因是缺少相关政策法规的支撑，不能适应当前“住宅产业化”发展的要求；现行的工程建设管理模式，也不能适应产业化工作的需要。委员们建议，要加大政策扶持力度，完善标准体系，营造良好的市场环境，创新组织管理模式，真正推动建筑产业化。

这是我国建筑产业化发展历程中第一次真正落实到政策层面的推动举措。同期数据表明“建筑工业化”成为了新生热词，至此我国建筑工业化正式进入2.0时代。

当然，“住宅产业化”并不等同于“建筑产业化”、“建筑工业化”。它们有着不同的概念与范畴，包含内容既有区别也有交叉，本篇不做赘述。但我国不论是对“建筑产业化”、“建筑工业化”的政策扶持，还是对“绿色节能建筑”的大力倡导，都在很大程度上推动了和推动着我国“住宅产业化”的发展。因为，它们的根本目的都在于促进我国建筑住宅的资源节约，亦为环境友好型社会的建设添砖加瓦。

其实，对住宅产业化的加速推进，早在去年初就已显现。当时，国务院发布《绿色建筑行动方案》，其中要求“十二五”期间，全国要完成新建绿色建筑10亿平方米，同时将“推动建筑工业化”列为十大重要任务之一，在国家层面有了支持。 与此同时，如何在满足保障房建设数量的同时保证保障房的质量，是住建部一直高度关注的问题。据悉，到2015年的目标是在全国培育20个左右试点城市（区），其中东部地区发展10个左右，中西部各发展5个等诸多计划执行方案。

当前，国内80%的省市都出台了地方文件响应国家在住宅产业化方面的号召。有更多的地区正在积极跟进，譬如合肥正在制定出台有关优惠政策，从源头上引导企业采用新的产业化生产方式，对住宅产业化项目实施奖励，鼓励传统建材企业向住宅产业化部品生产企业转型，整合产业链资源。当地政府鼓励开发、设计、部品生产、施工、物流企业和科研单位组成联合体，培育以产业化方式建设住宅的大型产业集团。他们还与安徽建筑大学合作开展住宅产业化千亿产业发展规划编制工作。为此，合肥市专门成立了住宅产业化专家委员会，加强政府与企业之间的沟通及对住宅产业化的理论研究和技术指导。他们还定期举办绿色建筑和住宅产业化培训班，提高管理人员、各类技术人员的业务素质，为全面推动住宅产业化提供有力支撑，帮助和督促企业制订详细的培训方案，为企业培训产业化熟练工人和管理人员，提供充足的人力资源保障。

是可实现的蓝图？还是难实现的梦？

很多行业人士认为，住宅产业化优势突显。譬如从保障性住房层面上讲，保障性住房建设规模大、工期紧、售价低、利润空间小、成本压力大，一般的企业做保障房很难盈利甚至亏本。住宅产业化在保障房建设中发挥了产业化优势，让开发、施工、建材、设计全部无缝连接形成一条产业链，提高了效率，降低了成本，保证了质量。实践证明，住宅产业化模式相比传统施工模式在确保质量、节约资源、减少工期等多个方面，成效是非常明显的。目前的住宅建设中，每平方米住宅将造成相当于20公斤标准煤的能源、0.05立方米水、0.05立方米木材、3%混凝土和3%钢材的损耗。采用产业化模式建造后，能使建筑垃圾减少约83%，材料损耗减少约60%，可回收材料增加约66%。在减少工期方面效果则更明显，例如一个10万平方米的小区，用传统方法建完需要594天，而用住宅产业化的施工工艺仅需290天。

住宅产业化还能够减少施工对环境造成的污染。现场装配施工相较传统的施工方式，减少了建筑垃圾的产生、建筑噪声的干扰、有害气体及粉尘的排放。实行装配施工，既减少了空气中的扬尘，又可以让老百姓更早地住上安居房。

住宅产业化果真如此美？恐怕未必这么简单。

首先便是行业专门技术人才（包括技术工人）的短缺。据中国混凝土与水泥制品协会预制构件分会理事长蒋勤俭介绍，对新工艺不熟悉，专门产业工人缺少等问题一直困扰着住宅产业化的发展。日本上世纪60年代已经开始推广建筑“部件化”，经过40多年的发展，他们的建筑工人已经由单纯出卖劳动力的熟练工变成了具有专门技能的技术工人，每个建筑商手下都有大量的熟练技术工人。这些建筑工人入行前，必须经过两年系统的培训与实践才有资格进入工地。发达国家在采用工厂化生产方式后，施工失误率可降低到0.01%，外墙渗漏率水平为0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。而国内的建筑业工人入行门槛低，技术要求不高，无法达到产业化住宅生产的要求。

其次，是推进工业化的建造方式，与现有的评价体系是矛盾的。目前在住宅建设中普遍采用的是最低价招标，建筑施工模式已经实现了对成本的最优控制，而住宅产业化则需要大量前期的建设投入，在竞价中并不存在优势。蒋勤俭认为，目前我国的劳动力成本在逐渐提高，在房建行业中也是如此。在一线城市如北京、上海、广州等地房建行业的用工成本越来越高，一方面说明工人的收入水平得到改善，另一方面也要求工人更新知识，具备进行建造产业化住宅的技能。他预计在未来5到10年内一线城市将会普遍实现住宅产业化。 第三，对企业来说，最重要的一点，成本不降反升。住宅建造的工业化最大的优势之一是降低成本，但据笔者了解到，在国内推行建造工业化项目的房企成本却不降反升。据远大住工相关人士称，正常来说，像日本这种住宅产业体系完善的国家，预制率越高，平均成本越低。可是目前在我国国内，按现阶段的产业链情况，预制率越高，成本则越高。据悉，万科中粮假日风景项目B3、B4号楼采取了住宅的工业化方式运作。不过，这两栋实际上较其他楼座成本反而高出400～500元/平方米。推行住宅的工业化建造方式原本是为了压缩成本，而目前国内此类项目的成本却不降反升。

远大住工人士也坦言，相对于工业化建造所用的设备和建筑材料而言，国内人工成本更为便宜，而工业化恰好对设备材料要求较高。他举例称，例如PC(预制混凝土)外墙模具是可以反复使用，但如果生产规模不大，所生产的PC外墙均摊下来的成本就会很高。如果建筑构件难以形成规模化生产，加上额外的研发费用、运输费用，项目总体成本并不低。时任万科执行副总裁王文金此前也曾公开表示，住宅建造的工业化在国内尚属于发展培育阶段，其材料采购成本、所需技术人员的人工成本还相对较高，在目前较小的规模下住宅建造总体成本高于传统施工方式。据统计，日本建筑人工费基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例则为30%～40%，而国内仅占16%～17%。“住宅工业属于制造业范畴，目前国内还没有哪一家房地产公司拥有真正的建筑构件生产线。”远大住工的人士称。万科在过去的住宅建造工业化项目中，都是与各地的构件厂合作，采购部件造房。

北京市建筑设计研究院第十设计所副所长樊则森也坦言，包括万科在内涉足住宅建造工业化的公司PC构件目前很难同时满足规范、成本适当、节能、防止渗漏、预制率高和施工简易6个方面的要求。大部分工业化建造的住宅仅仅将外墙、阳台板、楼板等进行预制，主要受力结构仍采取现浇方式，预制率普遍在15%～30%之间。

事实上，国内目前多数涉及住宅工业化的项目，与过去开发的楼盘，在施工程序上并无太大差异。只是所谓的“住宅工业化”楼盘或项目中的某些建筑构件，是采用OEM(俗称贴牌生产)的方式从厂商处采购。在这个过程中，建筑构件的采购价格被无形推高。

管业内普遍认同住宅工业化是未来建筑产业趋势，但我们联系的多家一线房企对住宅工业化均处于观望中，称短期不会采取工业化方式建设项目。而其中最重要的理由是住宅工业化属制造业范畴，在构件没有规模化生产、工业化住宅建设没有大规模推开之前，其成本将远远高于现有的建筑模式。 北京中联环建文建筑设计有限公司副总经理、保障性及住宅产业化研究中心主任宋兵更是深刻地指出，目前我国建筑工业化的发展仍然处于一个较低水平，主要表现在三个方面：其一，科研没有形成体系，且深度不足。科研过于专注在结构的装配体系，片面强调PC板的装配率。然而对于一个建筑来说，只有完成了机电设备安装和室内装修后才是一个完整的建筑产品，我们称这样的建筑产品叫成品建筑。以住宅为例，在发达国家是没有毛坯房的概念的，所有的住宅都是拎包入住的。因此应该把机电安装和室内装修的工业化与结构的工业化共同研究，最终才能形成一个完整的体系。其二，从业人员对工业化的理解不够。从项目管理人员、设计师、监理工程师，直至施工生产人员，缺乏对工业化的基本概念，缺乏工业化的基本思维训练。大家对装配、精度、公差等不理解，对工业化的理解仍然停留在“齐不齐一把泥”的阶段。其三，没有形成全产业链的发展模式，即每个专业领域都有相当出色的企业和产品，但缺乏一个平台去将其整合成一个大体系。

破解之道在何方？

住宅的工业化建造最核心优势有两点，首先是降低人工成本，其次是缩短工期。以国外成熟案例来看，若以传统浇灌方式建楼需要1000名建筑工人，如果采用工业化方式建造，只需要400人左右即可。而对于房企最看重的建筑周期，在采用工业化建造模式后，基本上可以缩短40%～50%。

行业期待政策扶持已经成为亟待解决的问题。碧桂园工作人员认为，房企实质上就是房地产资源整合方，即便是要采取工业化操作，也是选择与建筑承包方合作，而且要等到住宅建造的工业化规范成熟后。在近年净利润率普遍下滑背景下，房企理应向往降低成本的渠道。然而，不少房企却将这一极富前景的产业拒之门外。从目前住宅产业化现状来看，也确实难以助房企降低成本。

AMT咨询曾出具报告称，中国住宅产业化时代的到来需要三个方面的前提条件：一是地产暴利模式终结；二是政府的大力推动，其手段主要包括标准制定、技术认证、财政金融方面的经济政策；三是人工成本、原材料等生产要素价格变动迫使住宅工业化提速。

业内人士认为，目前国内做的并非真正意义上的工业化住宅，最主要的原因有两方面，从行业内部来看，缺乏统一的行业指引标准，目前建筑施工方所做的基本都是迎合传统建筑标准。缺乏配套鼓励政策同样制约行业发展，仅仅依靠万科、远大住工等公司单独推动住宅工业化很难奏效，住宅工业化缺乏适合行业发展的外部环境。然而据笔者了解，PC构件作为工业产品进入施工方，不但没有减免税扶持，反而存在增税环节。目前，预制构件出厂，按照17%的税率征收增值税，再加上构件蒸养、运输，PC构件因生产、施工、构造要求增加钢材用量，构件的“身价”已经不菲。 此外，国家目前仅仅是鼓励，并没有具体奖励措施，这导致很多民企在参与生产工业化构件的过程中举步维艰。

尽管住宅工业化受到内外因素制约，但在诸多业内人士眼里，一旦行业标准制定，再配合鼓励政策，住宅工业化规模迅速扩张是水到渠成的事。而随着工业化施工规模扩大，采购成本和技术人工将逐步降低，工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。

事实上，官方早在几年前便给出行业预期。北京提出在“十二五”期间，以保障性住房为重点，到2015年工业化建造方式的住宅达到当年开工建筑面积的30%以上。上海将于未来几年内实现本市装配整体式住宅面积占住宅开工总量的20%左右。虽然国家还没有统一的标准规范，不过北京、上海、江苏、深圳相继出台了一些设计、施工验收规范。

住宅产业化“国际面面观”

丹麦：世界上第一个将模数法制化的国家

丹麦住宅建筑产业化主要特点是：首先，模数标准较健全并且是强制执行的。1960年制定的《全国建筑法》规定，所有建筑物均应采用1M（100毫米）为基本模数，3M 为设计模数，并制定了20多个必须采用的模数标准。这些标准包括建筑设计和建筑预制构配件设计中的尺寸、公差、模数协调等。从而保证了不同厂家构配件的通用性。同时国家规定，除自己居住的独立式住宅外，一切住宅都必须按模数进行设计。其次，以发展“产品目录设计”为中心，推动通用体系发展。丹麦将通用产品、部品称为“目录产品、部品”。每个厂家都将自己生产的产品、部品列入产品目录，由各个厂家的产品、部品目录汇集成“通用体系部品、产品总目录”。这些部品的连接（规格和连接方式）都符合“模数协调”标准，因此不同厂家的同类产品具有可互换性，设计人员可以任意选用总目录中的产品、部品进行设计。第三，重视住宅多样化和工业化的结合。丹麦国立建筑研究所（SBI）和体系建筑协会（BPS）进行了通用化体系方面的研究，技术的开发首先体现于预制构配件产品中，使之不仅适用于新建筑的建造，也适用于旧建筑的更新改造。丹麦较重视住宅的多样化，甚至在规模不大的低层住宅小区内也采用富于多样化的装配式大板体系。

法国：不断升级的住宅建筑工业化

二战后，法国出现了缺房现象。为此，法国于20世纪50年代和60年代进行了大规模的工业化住宅建设。在此阶段，以“又多、又快、又省地建设住宅”为口号，以功能主义等现代派建筑理论为指导，以预制板和工具式模板为主要施工手段，进行了成片住宅新区的开发，被称为“数量时期”。在20世纪70年代，由于居民生活水平的提高，新区的问题逐渐暴露。其受到的主要指责有：住宅区选址不合理，受到周边交通和工业设施的干扰；功能单一，缺乏活力，居民早出晚归，形成所谓“卧城”；平面设计呆板，建筑物缺乏个性，面貌单调且难以识别；住宅公共设施缺乏，在使用功能上存在诸多缺陷；住宅保温隔热性能不良，部件接口存在渗漏现象；住宅小区与周围环境不协调，交通阻塞现象严重等。许多社会学学者还将犯罪率提高归责于不恰当的住宅小区建设。为此，法国政府被迫花费更多的人力、物力进行新区改造。

法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一。20世纪50年代到70年代法国走过了一条以全装配式大板和工具式模板现浇工艺为标志的建筑工业化道路，称为“第一代建筑工业化”。到70年代，为适应建筑市场的需求，向以发展通用构配件制品和设备为特征的“第二代建筑工业化”过渡。

为发展建筑通用体系，法国于1977年成立构件建筑协会(ACC)，作为推动第二代建筑工业化的调研和协调中心。1978年该协会制订尺寸协调规则。同年，住房部提出以推广“构造体系”，作为向通用建筑体系过渡的一种手段。构造体系一般表现出以下特点：一是为使多户住宅的室内设计灵活自由，结构较多采用框架式或板柱式，墙体承重体系向大跨发展；二是为加快现场施工速度，创造文明的施工环境，不少体系采用焊接和螺栓连接；三是倾向于将结构构件生产与设备安装和装修工程分开，以减少预制构件中的预埋件和预留孔，简化节点，减少构件规格；四是建筑设计灵活多样，建筑师有较大的自由。

1982年，法国政府调整了技术政策、推行构件生产与施工分离的原则，发展面向全行业的通用构配件的商品生产。法国政府认为，要求所有构件都做到通用是不现实的，一套构件目录只要与某些其它目录协调，并组成一个“构造逻辑系统”即可。为了推行住宅建筑工业化，法国混凝土工业联合会和法国混凝土制品研究中心将全国近60个预制厂组织在一起，由它们提供产品的技术信息和经济信息，并编制出一套G5软件系统。这套软件系统把遵守同一模数协调规则、在安装上具有兼容性的建筑部件(主要是围护构件、内墙、楼板、柱和梁、楼梯和各种技术管道)汇集在产品目录之内，它告诉使用者有关选择的协调规则、各种类型部件的技术数据和尺寸数据、特定建筑部位的施工方法、其主要外形与部件之间的连接方法、设计上的经济性等。采用这套软件系统，可以把任何一个建筑设计“转变”成为用工业化建筑部件进行设计而又不改变原设计的特点，尤其是建筑艺术方面的特点。

澳大利亚的“组装HOUSE”

早在19世纪60年代，澳洲皇家建筑师协会便提出了快速安装预制住宅的概念，并于此后做了大量的研究。但结论是，澳洲住宅建筑市场尚未大到足以克服预制件的成本。

随着高应力、轻质量的冷成型结构钢在技术上的突破，澳洲建筑师的旧梦成真。用于制作钢构架的钢材具有如下一些先进的特性：是能承受高应力状态的高强度结构钢；与相同承载力的木材相比，其重量仅为其1/3；表面经镀锌处理以防锈蚀，其耐久性在免大修的情况下可达75年。澳洲在住宅施工技术上的另一项重大突破是“速成墙”(Rapid Wall)系统。Rapid Wall是一种中间挖空的板材，由工厂预制并在工厂完成粉刷。其重量仅38公斤/平方米，主要成份为石膏板，玻璃纤维及水密聚脂材料等的混合体。标准板材尺寸为13米 (长)×2.85米(宽)×12毫米(厚)。这种尺寸保证了它只需要一次性安装便能形成住宅建筑的整片墙体。同时，它也可裁剪成任何长度和高度的组合件。而在其中间孔洞处灌注混凝土，则可使其具备很好的防火、隔声、隔热效果及承载能力。

对比砖木结构，预制钢构架和混凝土速成墙系统具有若干明显的优越性，例如，能够创造出更灵活的建筑空间；比砖木结构具有更长的持久性；只需要少量的维修，砌底免去了杀害虫的麻烦；施工的方便和快速，使它同时具有良好的经济性。此外，它更为明显地节省了施工现场的劳力，使安装及运输简便，减少了土方工程，它在价格上也是极具优势的。 快速安装house的想法从20世纪60年代起就缠绕在澳洲建筑师的梦中，但是直到近年来，钢构架与预制混凝土墙体的组合，才使“house建造”真正变成了“house组装”。 澳大利亚的住宅产业化要晚于美、加两国，其国土条件与美、加类似。在20世纪80年代，随着居民生活水平的提高及轻钢结构住宅建造技术的突破，工业化住宅在性能和成本上渐显优势，由市场完成了传统住宅生产方式向工业化的过渡。

日本：持久专注住宅产业之路

日本的住宅产业化始于20世纪60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业。到90年代，采用工业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的25%～28%。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。例如：轻钢结构的工业化住宅占工业化住宅约80%左右；70年代形成盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式，90年代又开始采用产业化方式形成住宅通用部件，其中1418类部件已取得“优良住宅部品认证”。

日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。如大和房屋集团作为目前规模居日本第二位的住宅产业集团，其核心企业——大和房屋工业株式会社在日本全国设有一个本部、 2个分总部、65个分店、328个营业所、12个住宅部件生产工厂、一个综合研究所和三个研修中心。

日本的标准产业分类中并没有住宅产业这个领域，其产业化是在20世纪60年代中期由市场促成的。当时，与住宅建设相关的钢铁、木材、水泥等大型工业企业预测其行业在10余年后将步入衰退期，而国内住宅需求会保持稳定持续的增长。为此，各大企业促进日本通产省和建设省制定了“住宅生产工业化促进补贴制度”和“住宅体系生产技术开发补助金制度”，并通过金融机构对开发生产住宅新部品提供低息贷款。

1968年，日本通产省提出促进住宅产业的具体设想：第一阶段，正确地把握现在和将来与住宅相关的国民的需求结构。第二阶段，推进与需求相适应的标准化。以此为基础，在第三阶段中谋求健全生产体制。

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。其住宅产业化发展从1966年到2000年经历了7个5年计划，每一阶段都提出了明确的基本设想和计划目标。2000年末，日本将其住宅产业发展重点集中于4个方面：1.适应国民需求，配备优质的住宅；2.推进安全而舒适的城市居住条件，完善居住环境；3.为了实现生气勃勃的长寿社会，完善居住环境；4.完善住宅以及居住环境，有助于搞活地区发展。

北美：住宅建设新技术为“核”

美国住宅建筑市场发育完善，往宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高,几乎达到100%，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达40%。由于美国住宅建筑没有受到“二战”的影响，因此没有走欧洲的大规模预制装配道路，而是注重于住宅的个性化、多样化。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主，用户按照样本或自己满意的方案设计房屋，再按照住宅产品目录，到市场上采购所需的材料、构件、部品，自己动手或者委托承包商建造。其特点是采用标准化、系列化的构件部品，在现场进行机械化施工。加拿大的情形也类似。 北美住宅技术实用、高效，注重积极开发、推广应用污水处理和回用技术、生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现“健康住宅理念”的“4R"理论，即检查(Review)标准程序和做法，减少(Reduce)产生的浪费， 重复利用(Reuse)资源和材料，回收(Recycle)通常被废弃的材料。

美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅与城市发展部1000万美元专门用于新技术的开发与研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。而美国的各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中去。

结语：罗马不是一天建成的，世界各国的住宅产业化各有千秋，成就斐然，但皆是建立在长久、有效、务实的积极努力下。目前，我国各地的住宅产业化项目也都在起步阶段，后起城市也都在向先行城市学习的同时不断探索适合自身特点的发展模式。在住宅产业化推广过程中突破成本瓶颈，可以通过引进、消化、吸收国外先进生产技术，培育部件生产和总承包一体化的模式，扩大规模、降低成本，进而吸引房地产开发企业。另外，产业化施工队伍的培训工作不足，急需培养一批住宅产业化的施工管理人员、设计人员、监理人员和专业的技术工人。工作的中心转移到工厂，所以在工厂的监理工作变得十分重要。同时，还应继续加强制度创新，并实现技术创新，建立产业化住宅的研发中心，完善产业化住宅的各项地方标准。国家、地方、企业以及建筑领域各层面的人团结奋进，共为同一目标出谋划策、落实跟进，相信我国的住宅产业化之路，在不远的将来一定会实现！