不动产登记的蝴蝶效应

韩啸

财经专家叶檀表示，“不动产登记成熟后，房产税必定会推出。”

国务院规定，从2014年开始，用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。被广大老百姓寄予厚望的不动产统一登记就要呼之欲出了，然而面对这一“贪腐者的噩梦”，不动产的大户——房产会有哪些蝴蝶效应呢？房价会应声而落吗？还是会有一个持久的影响？各方的观点不一。

观点一：不动产统一登记或成反腐利器

2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。这是国家的不动产登记布局时间表。

针对不动产的到来，有人做了七大猜测，猜测一，降房价，或集中“挤出”一批二手房。地产大佬潘石屹微博称，若今年实施不动产统一登记，房价马上会跌。房价一跌，开发商、银行、炒房者都要哭了。

猜测二，可以实现“以人查房”，但也是把双刃剑，或者成为反腐败的利器，但面临个人隐私泄露的诟病。住房信息联网一直被公众认为“对特定人群的房产信息进行查询以推进反腐败工作”，“从技术上，的确可实现以人查房”。专家表示，当前公务员的财产申报制度还没有建立起来，非公务员、私人的财产公布可能产生个人隐私泄露问题，很难推进。

猜测三，铺路房产税。不动产登记系统以及房屋价值动态评估系统是实施房产税的两个技术前提。目前，许多大中城市已经完成房屋价值评估系统建设，如果不动产能够统一登记，房产税的推进将消除主要技术障碍。

猜测四，交易更安全，不动产统一登记制度建立后提供的查询服务，将依据法律，持有相关司法、行政许可或申请，个人可对特定不动产的产权归属情况进行查询，有助于化解交易中一房多卖、盗卖房产等风险。

猜测五，抑制炒房，中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，不动产统一登记系统建立后，同一权属拥有人名下在不同城市的房产可一并查询，异地购房的资金流向、程度、走势将可统一监控，个人在各地限购政策中“逃过一劫”的异地炒房不再是漏网之鱼。

猜测六，宅基地确权，完成统一基础数据平台的建设后，农村的宅基地等，有望由国土部发放产权证，包含几项内容，一是土地性质，一是房产性质，土地性质可是国有土地，也可是集体土地，在同一个类型的房产证公布。

猜测七，调控更科学，不动产统一登记后，住建部将对各城市的房产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据。楼市调控可依据整体经济环境、市场需求来制定，不再“一个药房管全国”。

猜测在一定程度上印证了国土部的预言——不动产登记政策客观上利于降房价抑腐败。国土资源部官员在接受采访时，曾明确表示，目前，《房地产税法》草案正在起草当中，实现全国不动产统一登记无疑给推行房地产税奠定了基础。随着政策逐渐明朗，各方对房地产市场的预期明确，有助于房价回归理性。但他同时也强调：目前解读实行不动产统一登记制度，有利于抑制腐败，有利于降低房价，这些都不是不动产统一登记的直接目的，但客观上可能多多少少和这个有些关系。统计房屋不动产，要看政策的具体办法，人们才能够判断，到底继续持有还是销售；有人房子来源不正，财产太多，将会有挤出效应，对市场供求关系会起到很好作用，总体来说，不动产统一登记使市场更加透明了，房地产商会也给出积极的回应。

如上述官员的判断，房产商代表潘石屹的断言也印证了房地产商的积极回应。由此可见，不动产统一登记将会对房地产尤其是房价产生必然的影响，持这一观点的人不在少数。

观点二：房产登记联网短期难以影响房价

潘石屹就曾经在微博上放言：房地产统一登记制度一旦实施，住房价格将立马下降。附和这种论点的人士的依据是，房地产统一登记联网之后，多套房人士会恐慌性抛售名下房产，并且在以后不会再购置多套房。

房屋产权就要登记联网了，房价会受到影响吗？房地产界也有不同的声音。

消息表明，广东省已于6月份启动不动产登记联网措施，其中广州、深圳有望试点先行，随后全省铺开。房价会不会受到这项新举措的影响而下降？登记制度是否会因为执行走样而被人钻空子？

对于这些问题，早在去年，一些地产人士就曾经预测这项举措将导致房价大跌。然而，反对者的观点是：就当前房地产市场运行的现状来看，将地产价格运行寄望在这样一个登记制度上，似乎不太科学。而要想说明这个问题，也必须弄清楚不动产统一登记制度的出台背景。反方称，政府实施不动产统一登记的主要目的，是建立城乡统一、海陆统筹，涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等多种不动产的权利登记、确认、保护体系等。

认为房价短期不会受影响的理由来自官方的说明，即不动产登记的本意不在房地产，其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。也就是说明，不动产统一登记并非针对房产，充其量房产只是其中一项内容。要说影响，房产统一联网登记制度全面实施以后，在房屋交易、个人综合信用查询、房产证明的真伪验证等方面更加便捷，为房产市场的运行起到更加规范的作用。

对于普通百姓而言，只要是自己房屋产权来源正当，登记就只是配合政府统计数据、为民间住房系统查询提供方便、交易信息备案等而已，除此之外并无其他含义。要说有影响，最多只是一部分依靠钱权交易、无法在阳光下晒出自己房产的那些“房叔、房姐”，不过，反方认为社会上这些人的比例不多，即使他们恐慌性集体抛售名下房产，以图在短期内撇清财产来源不明的嫌疑，恐怕也不足以影响房价走势。

房价是涨是跌，取决于宏观经济走向，以及整个地产市场供需体系的变化，还有城市化进程等诸多方面的影响。即将实施的不动产统一登记制度，对房价的影响可能微乎其微。

统一登记的本质

我国的不动产统一登记已驶入快车道。公众对不动产统一登记反响热烈，认为通过这一措施可以起到反腐和降房价的作用，同时也为开征房产税铺平道路。针对统一登记制度实行后的影响，各方热烈的反响，使这一制度饱受关注。也就更关心不动产统一登记的目的是什么？

专家的解答是：一是国家对包括土地、房屋在内的不动产管理的手段；二是物权公示公信的一个方式。根据新的规定，不动产物权变动必须登记才能生效。严格地说，不动产登记的这两个基本功能就是不动产统一登记的目的。

学界把我国目前不动产登记的现状概括为“分散登记”或“分别登记”，即不同的不动产由不同部门来负责登记。分散登记模式存在几个问题：其一，给将要进行物权登记的当事人造成很大的不便，比如购买一套房屋，不仅要到当地的住建部门去登记，还要到国土部门去登记。其二，毕竟是两个甚至多个部门负责登记，难免会出现登记不一致，造成麻烦。其三，查询不方便，不同的不动产要到不同的部门去查询。其四，增加了成本，不仅增加了当事人的成本，同时也增加了政府的行政成本。上述问题或弊端，是我们改革现行的分散登记、建立统一登记制度的原因。

能否起到反腐的作用，也不是一概而论的。有些人认为统一登记对反腐有一定作用，学界专家则认为，其中多多少少有一些误解。实际上，我们一直以来都在不懈地进行着反腐工作，在进行不动产统一登记之前，“房叔”“房婶”照样也被查出来；宏观调控也一直在有条不紊地进行。

在分散登记的体制下，房屋需要到房管部门去登记，土地到土地管理部门去登记等等；统一登记后，不动产由一个登记机构进行登记。但统一前后通过登记获得的信息并不会有实质性的变化。现在把这些工作集中到一个部门，只是在形式上的转换，对反腐到底能起多大的作用，主要还是看这些信息能否得到更有效率的整合与利用。

信息能不能很好地起到作用，主要取决于两个方面，一是整合，二是公开查询。其中整合问题，即登记信息联网和统一的信息平台的建立，正是不动产统一登记工作的一部分。另外，公开查询问题，按照新的规定，只有权利人或者利害关系人可以去查询。但如果是公检法、纪委要去查询，登记机关是应该予以配合的。因此，准确地说，不是统一登记后就能使所有的工作都上一个台阶，而是统一登记后，如果提高信息的利用效率，加大反腐力度，就能对反腐起到促进作用。

有人在不动产统一登记制度上寄予了无限的期望：反腐败、降房价、征收房产税等等。对于这些恐怕统一登记也有着不能承受之重。对此专家也曾经提醒：不要给不动产统一登记赋予不属于它的功能，应该还其本原——它会使我们的登记制度更有效率、更准确，可以节约政府和老百姓的成本。

房地产税是个啥玩意？

国务院发展研究中心研究员倪红日7月28日称，目前全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的，将来这两个税种合并之后，即“房地合一”，计税依据和税基就发生了变化，合并后的房地产税会按照房子的市场评估值来征税。

目前世界各主要国家房地产税对象大体分为两类：一类是对土地和房屋征收，另一类是仅对土地或房屋征收。而大部分国家采用对土地和房屋征收的形式，即土地私有制为主的国家（地区）多以房地产所有人为纳税人，土地公有制为主的国家（地区）多以房地产使用人为纳税人，也就是说，城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税，房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。

在这个意义上，我国正在起草的房地产税，是一种“房地合一”的征税模式。

在中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文看来，目前征收房地产税面临着不少障碍。施正文解释说，首先，在技术上，税务部门并不掌握不动产信息。税务机关主要负责企业征税等，而房地产税是针对千家万户的直接税，仅靠目前的税务部门是无法推行的。

“第二，一些部门和利益群体会拥有高档房屋或者是多套房屋，向他们征税存在着一定的阻力。”

“第三，需要明确的是，房地产税的实施需要有一定的时间。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》的出台，表明我们在立法上已经取得了重大的进展。但是，不动产登记信息基础平台的真正运行还需要4年左右的时间，因为要在全国将所有不动产信息进行采集和整理，按照统一标准进行划定。有关部门只有在掌握这些不动产信息的基础上，才可以按照计划进行房地产税的征收。新房地产税的立法可能会在2016年或2017年推出，新房地产税的实施，预计还要滞后一些。”

编辑 周侠

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