上海新地王是否内定受质疑

刘德炳

上海诞生全国新地王 单宗地块总价248.5亿元

11月18日，备受业界关注的上海董家渡地块成功出让，经过仅仅两回合的竞拍，便以248.5亿元的总价被上海外滩投资开发有限公司、上海佳渡置业有限公司、中国民生投资股份有限公司三家公司联合体（以下简称“中民投联合体”）一举拿下，成为上海乃至全国今年的总价地王。

不过在地王的光环之下，其地价低于业界预期也引发了种种质疑。此外，中民投联合体和中民投股东之一的泛海控股，分别作为两方参与这一土地的角逐，也令这一地块蒙上了内定的嫌疑。不过对此，上海市土地交易市场工作人员回应称土地出让全程透明，并不存在内定一说。

不到2分钟成交新总价地王

11月18日，位于上海南外滩核心区域的黄浦区董家渡13、15地块（黄浦区小东门街道616、735街坊地块）国有建设用地使用权挂牌出让活动在上海市土地交易市场举行。

这一地块土地面积为175143.1平方米，出让面积为126740.1平方米，地上容积率为5.54，规划地上建筑面积为701900 平方米，总建筑面积为1139400 平方米，挂牌起始价为248亿元。

据去现场参观的业界人士介绍，共有中民投联合体和泛海控股两方竞买人参与竞价，不到2分鐘时间，该地块就“闪电”成交，由中民投联合体以人民币248.5亿元竞得，溢价率仅为0.2%。

据了解，248.5亿元的价格是今年上海乃至全国单宗土地成交价最高的一块地，即今年的全国总价地王，从土地出让交易记录来看，这一地块的价格仅次于2009年碧桂园、雅居乐、富力地产联合以255亿元拍得的广州市亚运城地王。

新地王价格实际单价只有21809元/平方米

虽然如此，这一地块的最终成交价却比市场之前预期的价格便宜不少。

10月13日晚间，“董家渡地王”正式挂牌，起始总价为248亿元。10月，有业界人士向媒体表示，这一地块地处外滩金融集聚带，地段优势得天独厚，预计成交总价有可能高达300亿元，成为中国有史以来总价最高的一个地王。

结果，成交总价不仅比市场预计的便宜，其单价更是远低于业界判断。董家渡地王11月18日成交后，有多位业界人士即表示，其建筑面积为701900 平方米，总价248.5亿元，折合楼面价达到3.54万元/平方米。

事实上，根据《中国经济周刊》记者拿到的出让文件显示，这一土地的实际单价远低于3.54万元/平方米。

记者注意到，这一地块不仅有701900 平方米的地上建筑面积，另外还有437500 平方米的地下建筑面积。而在地下建筑面积中，其经营性商业建筑面积限定为 111100平方米、停车库建筑面积限定为 326400平方米。一位地产界从业人士告诉记者，由于地下商业和停车库均能形成销售，而且在上海，部分地下商业和停车库同样价格不菲，因此这部分建筑面积也应该算在单价中。

据此测算，这块地总建筑面积高达1139400 平方米，其单价只有21809元/平方米。而同在上海浦东，有些地段不如该地块的土地，价格与之相差无几，有的甚至远远超过董家渡地王。例如，同在上海浦东，地段远不如董家渡地王的周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块，其单价楼面价也将近2万元/平方米；距离上海浦东核心区外滩商圈更远的世博园板块去年出让过大批土地，其中有些地块的楼面价高达近4万元/平方米。

有关部门称“不存在内定”

总价低于市场预期、单价实际较低，以及此前苛刻的出让条件，引发了市场的种种猜测。

记者注意到，该地块在出让时提出了较高的门槛，比如有：综合用地各用途比例，商业比例不大于 17%，办公比例不小于 65%，住宅比例不大于 18%；受让人自持地上办公物业不低于 60%，10年内不得转让；禁止设置一般商品交易市场等。

对此，上海市土地交易市场有关工作人员向《中国经济周刊》记者表示，该地块位于南外滩核心商业区，将建设以金融功能为主的城市综合体，希望以持有型物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质企业参与竞拍。

此次拿地的三家公司联合体中，上海佳渡置业有限公司是中国民生投资股份有限公司的孙公司，即此次拿地由中民投和上海外滩投资开发有限公司主导。中民投是由全国工商联发起，经国务院批准成立的一家大型民营投资集团，于2014年5月9日在上海成立，注资资金500亿元，由59家大型民企发起，致力于发展包括新能源、钢铁、矿产物流、房地产等在内的九大板块。中民投负责人在接受媒体采访时表示，中民投希望将新外滩打造成为具有国际影响力的新兴金融中心。

十分值得注意的是，记者从上海市规划和国土资源管理局了解到，这块土地10月13日发布了上市交易公告，在这之前，该地块早已经过了预申请（自2009年开始，上海就开始试点土地预申请制度，以缓解土地供需矛盾，改变唯价高者得土地无序竞争的局面），而只有通过了预申请的企业才能最终参与11月18日的土地拍卖。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，据此前预申请公告结果，董家渡地王共接受20人次的咨询，最终进入现场竞买的仅有2家企业，即中民投联合体和泛海控股。

同策咨询研究部总监张宏伟进一步指出，泛海控股本身就是中民投股东，虽然表面上看中民投联合体和泛海控股是两方公司，但是，无论最终哪家企业获得对董家渡地王的开发权，最终两家企业都会获益，只不过最终主导这个项目开发的幕后人不一样而已。为何这一地块只有中民投及其关联方通过预审请并参与竞买？记者就此采访了上述上海市土地交易市场工作人员，然而她表示，这一地块的出让全过程完全公开透明，并不存在内定一说。