申城楼市能否乘势提高30%交易量

孙华良

低迷了半年之久的上海楼市，终于借政策之势“拨开乌云见太阳”了。这令楼市看多者沾沾自喜，以胜利者自居而笑傲楼市；同样，也令楼市看空者灰头土脸，以落荒者自贬而颜面尽失。其实，中国楼市不存在永远正确的预言家，因为真理和谬论之间，也仅仅是一墙之隔，而这堵坚墙就是“政策”。押赌上海楼市之涨跌，简而言之就是赌政策是严厉，还是宽松。那不是预言家能猜测的事，不必闹心。

日前，新浪乐居在上海仁恒置业公司“仁恒·森兰雅苑”售楼中心召开业内专家研讨会，在解答如何看待2015年上海楼市发展趋势时，我发表了如此观点：“去年底，上海颁布了加强楼市调控的‘沪八条，导致了今年前三个季度楼市量价不振的局面。而今年第四季度，央行限贷放松，上海配合限贷放松政策，调整了普通商品房的衡量标准。这是一种楼市调控放松的政策信号，肯定是有利于上海楼市的向好发展，亦有利于上海楼市交易量的增加，也会促使上海房价的逐步上扬，这是一种楼市政策利好影响下的必然结果。”

如果说央行限贷松绑是表明一种楼市“政策托底”的信号，那么，上海调整普通商品房衡量标准，肯定是一种“政策救市”的标志，并能积极地起到促进房地产市场交易的作用。而日前央行出人意料地宣布降息，则是真正吹响了上海楼市“筑底反弹”的市场冲锋号！

那么，大家现在最关心的是，上海调整普通商品房价格衡量标准，能提高上海楼市多少交易量？这种交易量的提高，能否导致上海房价的不断上涨？

我之前曾发表文章预判：“我对上海今年第四季度楼市行情的预测如下：其一，上海第四季度的新建商品房交易量应该在250万平方米以上，从而使上海全年交易量达到900万平方米以上的良好水平，保持着今年上海房地产市场量价平稳的市场发展格局。”

目前看来，我的预判不仅是“靠谱”的，同时，还略显保守。我认为众多的政策救市之举，至少能提高上海房地产市场的交易量30%以上。而且，这个数据仅仅是指上海的新建商品房。我分析预判的依据如下：

其一，上海松绑限贷政策中规定：“还清贷款的购房者可以享受首套房30%首付政策的，仅限于普通住宅。”而上海普通住宅的标准是内环内总价330万元，内外环200万元，外环外160万元。这种购买住房的总价标准，基本上与改善型购买者无缘。购房者要购买改善型住房，即使有购房资格，也极少有人能享受首付30%的贷款资格，以及贷款的利率优惠。而上海新的普通商品房标准为：内环内总价450万元，内外环310万元，外环外230万元。分别比原来提高了120万元，110万元和70万元。这一商品房总价调整之新政及时配合了央行限贷政策的松绑，使一大批购房者可以享受到贷款新政的首付30%和利率降低的优惠待遇。这对市场购买力绝对是一种刺激作用，能切实有效地提高市场的购买力。

其二，如果按新普通住宅标准计算，上海普通商品房的市场占有比例会提高多少？这是预判市场交易量能提高多少的一种实实在在的依据。据有关专业人士估算，根据目前上海在售楼盘公开的数据推测，新政策之后的普通商品房提高比例分别为内环内15%，内外环23%，外环外71%。因此，我认为，如此高比例地扩大普通商品房的范围，肯定能巨额提高市场的交易量。预判上海楼市能提高30%以上的交易量，肯定是一种“不离谱”的专业判断。

因为新的普通商品房认定标准，会极大地释放市场的购买力。在上海限贷政策没有取消之前，这等于是一种变相的政策“放水”行为。稍懂楼市行情的人都知道，如果以新标准为例，单价5万元可以在内环内购买到90平方米总价的两房一厅住房；单价2.9万元，可以在内外环线购买到110平方米以上的小三房二厅住房；单价1.7万元，可以在外环外购买到140平方米以下的大三房二厅住房。这对于无论是刚需购买和改善型购买，都是一种实际可行的市场购买行为。

其三，新的普通商品房标准的认定，对于购房者而言，能获得多少利益呢？首先是能享受首付30%的待遇，既减轻购房者购买资金压力，又能享受贷款70%的利率优惠；其次，可节省各种交易税费，降低了购房成本。以内环内一套售价450万元、满5年非唯一的二手房、购入350万元、不能提供发票的住房为例，如以新政标准计算，卖家于此可以节省税费10.15万元，买家需交的契税也可减少6.75万元。而以新建商品房计算，内环内总价450万元住房以非普通商品房标准交税标准是3%，而调整为普通商品房的交税标准为1.5%，可以节省税费6.75万元，而且其他税费也相应地降低。这对于购房者而言，其购房的积极性会不断地提高。

众多的政策利好实施之后，能提高上海楼市30%以上的交易量是毋庸置疑的。如果今年新建商品房交易量能达到900万平方米，那么，2015年上海新房交易量应该达到1150万平方米以上，仍然是处于一种平稳合理的市场交易量状态。

这种市场交易量的提高，肯定对明年上海房价的上涨起到积极的推动作用，其全年房价涨幅应该会控制在15%左右的合理区间。endprint