货币政策对房地产市场的影响

2014-11-26吕福鹏

山西建筑 2014年27期

吕福鹏

(沈阳建筑大学，辽宁沈阳 110168)

货币政策的传导一般从中央银行开始，首先影响的是商业银行的存款准备金，融资成本，信用能力等，以及金融市场货币的供给与需求;其次，通过对商业银行和金融市场的影响，来影响企业，居民等非金融部门。面对商业银行、金融市场的调整、企业、居民等个体会也改变自己的消费、储蓄、投资等行为［2］。从而从总体上对我国的经济产生影响。

1 货币供应量

货币供应量:是指一国在某一时点上为社会经济运转服务的货币存量，它由包括中央银行在内的金融机构供应的存款货币和现金货币两部分构成。扩大货币的供应量可以很明显的影响房地产价格［2］。改变货币供应量最有效的方式是调整存款准备金率。法定存款准备金是指:中央银行对商业银行吸收的存款规定一个最低限度的不得用于放贷的准备金为法定准备金。中央银行对商业银行采取法定准备金率这一政策，起初是为了降低商业银行的经营风险，保证商业银行的安全运营。以后逐渐把存款准备金率当成控制商业银行信贷规模，增加或减少货币供应量的政策工具。当经济过热，通货膨胀时期，中央银行可以通过提升存款准备金率来控制商业银行的信贷规模，减少商业银行的可贷资金，收缩银根，减少货币供给，从而使企业减少投资，有效抑制经济过度发展;反之从2008年1月25日开始国家上调存款准备金率，期间连续上调5次从14.50%调至17.50%。2008年9月25日开始国家下调存款准备金率，期间连续下调4次从17.50%调至15.50%。2010年1月18日上调存款准备金率，期间连续上调6次从15.50%调至18.50%，2011年1月20日上调存款准备金率，期间连续6次从18.50%调至21.50%，2011年12月5日开始下调，从21.50%调至21%，2012年2月24日下调存款准备金率，期间连续下调两次从21%调至20%。货币供应量及增长率见表1，GDP、固定资产投资、房地产投资及增长率见表2。从表1，表2中可以看出，2008年上半年央行连续5次上调存款准备金率，采取紧缩的货币政策，从而控制经济过热发展。而下半年，受到金融危机的影响，国内经济开始下滑，央行连续4次下调存款准备金率，采取宽松的货币政策，来刺激经济的增长，保证国内经济的稳定。与此同时，国家也提出了4万亿的救市政策，大量货币投入到市场中，使市场中货币量大增。从表中可以看出，2009年M2货币增长率达到了27.7%，较去年多增长10个百分点，固定资产投资大幅度增加，增长率达到30%。由于房地产建设周期长，有滞后性，在2009年增长率有所下降，但是在2010年，房地产又爆发了新一轮的增长，房地产投资增长率达到33.2%。

表1 货币供应量及增长率

表2 GDP、固定资产投资、房地产投资及增长率

面对房地产的爆发式增长，泡沫逐渐增多，市场风险越来越大，央行又开始了新一轮的调控，存款准备金率频繁上调，仅2010年上调6次，2011年上调6次，来控制经济过热，房地产市场的发展。截止到2012年，房地产增长率已由2010年的33.2%下降至2012年的16.2%，固定资产投资也下降至20.3%。由于连续几年的货币紧缩政策，控制了房地产迅猛的发展，但是我国经济也受到了很大的影响，经济下行压力较大。2012年两次下调存款准备金率，来稳定经济增长，结束了紧缩的货币政策，逐渐转向中性，从防通胀为主的政策取向转为稳增长为主。通过这些数据可以看出，央行通过调整存款准备金率，能有效的刺激或者抑制经济的发展，进而影响房地产市场的发展，来引导房地产市场健康稳定的发展。

2 银行信贷

通过调整存款准备金率，来控制信贷规模。为了应对金融危机，国家出台4万亿经济刺激政策，和央行配合的下调存款准备金，导致商业银行可贷款资金增多，增加了货币供给，进而增加了投资需求。2008年以后，房地产贷款占银行贷款总额的比重一直持续上升，房地产贷款增长速度一直快于银行贷款增长速度。从表3中可以看出2009年银行全部贷款增长率为26.57%，较2008年增加了7个百分点，房地产贷款增长率也增至38.61%。经济大增，投资需求旺盛，也导致了房地产泡沫的产生。从2010年开始，央行开始上调存款准备金率，控制了信贷规模，使房地产贷款的增长率减缓，减缓至2012年的12.86%。在2012年年末央行两次下调存款准备金率，稳定经济，使得2013年房地产增长率有所增加。虽然国家也出台了很多政策再次打压房地产市场，增长率也有所下降，但是从表3中可以看出，房地产贷款占银行总贷款比重越来越大。一般认为，房地产贷款占银行全部贷款的比重超过10%则存在轻微的房地产泡沫，超过20%则存在严重泡沫;而我国房地产贷款占银行全部贷款比重逐年增加，到2013年为20.32%，超过20%。可见我国房地产市场存在严重泡沫。房企融资单一，加剧了企业的资金链断裂的危险，同时对银行来说也加大了风险。如果企业资金链断裂，那么银行会出现很多坏账，从而导致银行的危机，银行为了防止泡沫破裂，继续给房地产大量贷款，又会加剧泡沫，进入死循环［3］。

表3 贷款投向统计表

3 利率

通过调整存贷利率，可以用来控制信贷成本。房地产是资金密集型产业，平均负债率高达70%，而我国房地产开发主要资金来源于银行，利率提高会导致融资成本的增加，房价不变的情况下，利润减少，开发商就会减少投资。相应的利率降低，融资、财务等成本减少，就会加大投资［8］。对于老百姓来说，购买房屋主要靠银行贷款，利率增加时，购房成本增加，增加了购房者每月还款的负担，会减少购房或者持观望态度，投资买房的人也会因为投资成本加大，利润减少而减少买房，转而把钱投入储蓄或者债券。当利率减少时，人们更愿意把钱从银行取出，进行投资，我国投资渠道少，房地产就成为最好的选择。但是利率政策具有时滞性，并且跟房地产高额的回报率相比，效果不明显［8］。而老百姓买房也主要受需求影响较大。