美国棕地再开发的融资模式及其对我国的启示

赵沁娜+戴亚素+范利军

摘要： 棕地再开发的外部性决定了只有建立合理的融资模式才能有效地推动其开发进程。本文以融资机制和模式比较成熟的美国为例，深入剖析了美国政府的棕地再开发融资模式。结合我国国情，提出政府调控和引导是实现棕地再开发融资的重要动力、适度扩大地方政府的税收管理权限有助于棕地再开发融资方式创新、公私合作可以有效拓宽棕地再开发资金的来源渠道、多元利益方通力协作可以推动棕地再开发的成功实现等启示，希望这些经验和启示为我国棕地再开发融资提供借鉴。

关键词： 棕地再开发； 融资模式；美国

中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）31-0015-03

0 引言

棕地（Brownfield）是指存在一定程度污染，没有得到充分利用的土地及地上建筑物[1-2]。由于其一般属于历史遗留污染问题，加之我国土地属于国有，传统的“污染者付费”原则不能有效发挥作用。所以我国棕地再开发大多是由政府“买单”，并由此产生了两个外部性问题：一是污染土壤环境的个人和企业不承担污染成本；二是政府再开发棕地产生的经济、社会、环境效益作为一份“免费的午餐”漫溢给相关主体[3]。棕地再开发的外部性决定了只有建立合理的融资模式才能有效地推动其开发进程。在美国，棕地再开发已有半个多世纪的历史，形成了一套比较完善的融资机制和模式来解决其融资难题。本文拟从联邦政府、联邦政府部门、地方政府三个层面对美国棕地再开发的融资模式进行剖析，以期对探讨适合我国国情的融资模式提供借鉴。

1 联邦政府的超级基金

建立超级基金是联邦政府参与棕地再开发的主要融资方式。美国在1980年通过了《综合环境反应、赔偿与责任法案》，对棕地进行整治。该法案确立了“污染者付费” 原则，规定包括土地、厂房、设施等不动产的污染者、所有者和使用者应以追溯既往的方式承担连带责任，并强制他们出资进行棕地再开发工作。但是在无法或暂时无法确认污染者的情况下，费用由超级基金承担[4-6]。超级基金的大部分资金来自于石油和化工原料税收，还有部分来自财政拨款。州政府、污染企业等都可以通过申请该项基金来进行棕地再开发。超级基金的资金来源比较稳定，但在实践过程中也存在诸多问题：对基金使用方来说，超级基金的申请过程漫长且严苛，往往需要提交大量的评估资料，在再开发过程中受到政府的监督和检测；对联邦政府来讲，超级基金的回收比较困难，且政府权力过大，很容易产生寻租行为。

2 联邦政府部门融资专项计划

除超级基金之外，美国联邦政府的多个部门还制定了各种融资专项计划用于棕地的规划，现场评估，清理与建设。这些计划主要来自于美国环保局、美国住房和城市发展部、美国经济发展局等联邦机构[7-11]（见表1）。

3 州政府和地方政府的融资模式

3.1 税收增额融资

税收增额融资（Tax Incentive Financing，TIF）作为地方政府借款融资的一种方式，主要是利用预期增加的财产税为基础进行融资[8]。地方政府发放TIF债券，用于地块的获得和准备、街道或停车场的改造升级，以及其他地块的改造等活动。如1990年明尼苏达州立法机关和明尼阿波利斯城市委员会为该市81个社区的房地产和经济开发活动提供每年2000万美元，为期20年的资金。它是由盈利性的市区开发项目所产生的TIF收入来提供资金。到2000年为止，1400多个项目的实施用到了该基金提供的1.762亿美元[8]。当然，也有批评者认为TIF的主要作用是在一个大都市区里重新安排经济活动，而且TIF导致了投资在地理上的低效率的再分配发展。目前，TIF已成为棕地再开发的主要融资手段。

3.2 税收减免

一些城市和城镇通过税收减免（Tax Abatement，TA）刺激投资，即通过冻结待评估土地的价值，暂时减少税收，或者豁免特定的房产税或其他税收来吸引开发商。减税常用于财产税的免除，同时也用于营业税、存货税等其他税种的减免。减税主要表现为以下三种形式：

①通常在改造前，冻结土地或建筑物的评估价值。

②一定时期内降低税率，如5年，10年或20年等。

③对一些财产进行税收免除。通常，州政府特许地方政府行使减税政策，但政策只能用于受棕地影响的邻近地区等特殊区域。如科罗拉多州对人口在1万以上，且被纳入州志愿清理项目（VCP）的地区给予最高额为10万美元的所得税抵免，按比例分阶段实行。密歇根州对棕地授权社区的纳税人或承租人给予10%的单一商业税（增值税的一种）抵免等。

3.3 循环贷款基金融资

循环贷款基金（Revolving Loan Funds，RLF）通过制定有利的条款提供低息贷款支持土地现有者进行再开发活动，待其对土地进行清理，改造完成后，偿还本金和利息，重新投入新的棕地改造项目，形成一个良性的资金循环链。该种融资方式是建立在PPP融资模式基础上，政府通过向投资方提供低息的贷款以及向银行承诺为投资商提供相应担保，从而吸引投资商承担棕地再开发费用的项目，在项目建设和开发过程中，政府的主要角色是监督、指导和合作者，并且和私人机构共同承担风险。私人机构在棕地再开发项目的前期便可参与治理工作，明确项目的盈利模式和合理的回报率，用项目的资金回报偿还贷款的本金和利息。目前，已有包括罗切斯特、扬克斯、纽约、洛杉矶在内的多个城市利用RLF进行棕地再开发。循环贷款基金融资能够为棕地再开发提供持续的资金支持，并且申请者可以随时获取再开发资金，降低开发商的投资风险，它能有效降低贷款者的风险，并降低借款者的总成本。但是循环贷款基金的回收期很长，时常出现资金无法回笼的情况。

3.4 一般责任债券

一般责任债券（General Obligation Bonds， GOB）是城市发行债券筹集用于棕地再开发的费用。其与ABS融资模式相似，但是ABS融资模式是国际资本市场上发行债券，依靠的是国家信用。而一般责任债券是由州、市、或者镇政府发行的，用项目收费收入和地方税收收入等资金来还本付息，依靠的是政府信用，一般利率较低。该种融资方式信誉程度高，可以筹集长期资金，利用政府信用作为基础，可有效扩大融资对象群体，利息支出与项目的稳定收益相匹配，能够为私人投资者提供固定收益类投资产品。如康涅狄格州用一般责任债券融资筹得2100万美元将棕地改造成棒球厂，并通过门票和场地租金来还本付息。一般责任债券融资可有效扩大融资对象，并筹集到长期资金，但政府的还本付息的财政刚性压力很大，政府面临着信用风险。endprint

3.5 其他融资模式

除了由联邦政府建立超级基金和地方政府采取财政和税收政府外，还有一些非盈利性的科研或慈善组织或个人为棕地再开发提供资金。在美国，成立了社区发展团体（Community Development Corporations，CDCs），其主要任务是从居民利益出发，为低收入群体重建生活。CDCs通常会选择自身擅长的棕地再开发项目，例如提供住房、维护历史遗迹和商业用地的开发，并且与当地政府合作共同承担开发项目，为项目提供专业的知识和技术的指导。并以项目收益作为投资资金。

4 美国棕地再开发融资模式对我国的启示

美国经过30多年的棕地再开发实践，已经建立了较为完善的棕地再开发融资机制：采取由政府主导，建立专项基金，采取创新性的税收政策，通过证券市场和金融市场，吸引私人机构、非营利组织、一般大众进行投资。其特点是通过提供各种补偿、税收优惠、低息贷款、基金援助等经济激励手段以及各相关利益方的通力协作真正促进棕地再开发利用。主要启示有：

4.1 政府调控和引导是实现棕地再开发融资的重要动力

美国棕地治理的法律框架主要是由《超级基金法》及其修正案的相关内容组成。《超级基金法》中采取污染者即为“潜在责任人”的做法，建立了严格、连带和溯及既往的法律责任制度。与发达国家不同，我国现有棕地一般属于老国有企业的历史遗留问题，传统的“污染者付费”原则不能有效发挥作用。棕地再开发的外部性决定了政府必须作为一个管理主体参与其中。主要体现在：

①相关政策引导。政府作为国有土地所有权的代表控制土地一级市场。这对格外需要政府统筹和协调的棕地再开发非常有利。政府可以通过相关规划法规的制定和政策的推行，引导企业进行投资，为棕地治理提供前期建设资金，缓解政府财政压力。②建立专项基金。对于历史遗留的污染场地，为国有企业搬迁所留下，其中一些已经破产，还有的企业因为产权变更，无法认定污染场地的责任主体，建立专项基金，有助于进行无法追溯责任人的污染场地的修复。

4.2 适度扩大地方政府的税收管理权限有助于棕地再开发融资方式创新

美国各州政府和地方政府为应对棕地再开发融资困难问题，提出了税收增额融资、减税、循环贷款基金、一般责任债券等创新性的融资工具，州和地方政府具有许多融资自主权。实践证明，州政府和地方政府强大的融资能力（包括市民、政府和企业）有助于成功地实现棕地再开发。相比较而言，我国实行的是高度集中的税收管理体制，地方政府缺少税收的立法权、开征权、停征权、税率调整权以及税收减免权等。这种高度集中的税收管理模式，不利于地方政府通过税种和税率的调整来调控地方土地市场，所以我国现阶段则主要表现为利用财政资金进行棕地再开发。因此，我们应在适度扩大地方政府的税收管理权限的基础上，积极探索以棕地再开发后土地价值增值为抵押进行金融工具创新，使棕色土地再开发过程中的资金需求得到满足。

4.3 公私合作可以有效拓宽棕地再开发资金的来源渠道

美国棕地再开发实践表明，政府和私人合作开展项目可以有效拓展资金的来源渠道。其主要形式是以政府、私人及开发商入股方式形成合作机制，以有限的政府投资吸引和带动私人资本的投入。项目建成后，私人参与者享以分红、开发商享以利润，既促进经济发展，增加了政府税收，又增加了居民就业机会，实现多方共赢。在我国，鉴于政府财力有限，不能完全依靠政府承担棕地再开发费用，可以采取公私合作的模式。按照“谁投资，谁受益”的原则，建立棕地再开发的多元化投资制度，通过搭建投资公司等融资平台和制度创新，从单一的财政拨款和银行贷款发展到信托融资、资源开发、BOT等多种融资方式并举，积极鼓励私人机构参与棕地再开发过程。

4.4 多元利益方通力协作可以推动棕地再开发的成功实现

过去的几十年里，美国棕地管理的战略定位已经发生了改变：从初期仅关注环境风险转变为区域开发和综合发展。这一目标表明以政府职能部门为代表的单一行政主体不足以推动棕地再开发的顺利进行，还需要资本雄厚的开发商、社会组织及社会团体的共同参与。而在我国，棕地再开发过程中有许多具有中国特色的问题：

①我国人地关系紧张，棕地治理和再开发压力很大，但从整个社会都缺少相应准备，相关法律制度、行为规范、评判依据、维权手段都很不健全，棕地治理和再开发活动相对无序和混乱。

②我国大量现有棕地是过去老国有企业污染形成的，这些国有企业或者已经关停并转，无法追溯相关责任，或者虽然存在，却无力承担高昂的治理赔付费用，从而造成棕地治理和再开发资金严重不足。

③我国还没有针对土壤排污造成环境损失征收税费法律规定，缺少对污染源头的约束手段；四是我国社会公众的土壤环境保护意识相对淡薄，相关社会团体的发展滞后。只有建立一个立足于社区、居民、政府和开发商通力合作的治理模式，形成一个集行政手段、经济手段、法律手段等于一体的再开发策略体系将极大地推动棕地再开发进程。

参考文献：

[1]赵沁娜，杨凯.发达国家污染土地置换开发管理实践及对我国的启示[J].环境污染与防治，2006，28（7）：541-544.

[2]王宏新，甄磊，周拯.发达国家棕地再开发经验及启示[J].中国土地科学，2011，25（2）：92-96.

[3]赵沁娜，范利军.棕地再开发的环境价值与实现机制研究评述[J].合肥工业大学学报（社会科学版），2013，27（3）：7-11.

[4]Doolitte. Clean Up Liability in the UK-Shades of Superfund [J]. Land Manage Environ Law Rep， 1991， 3 （2）：38-40.

[5]古庆宝，颜增光，周友亚等.美国超级基金制度及其污染场地环境管理[J].环境科学研究，2007，20（5）：84-88.

[6]赵沁娜，杨凯，张勇.土壤污染治理与开发的环境经济调控对策研究[J].环境科学与技术，2005，28（5）：49-50.

[7]徐大勇，徐祖信等.城市化进程中城市污染土地的治理研究——以美国城市棕色地块的治理为例[J].河南科学，2008，26（1）：5-9.

[8]Charles Bartsch. Financing Brownfield Cleanup and Redevelopment [J].Government Financing Review， 2002， （2）： 26-31.

[9]Nico Groenendijk. Financing Techniques for Brownfield Regeneration-A practical guide[R].www.revit-nweurope.org， 2006.6.

[10]Julianne Kurdila， Elise Rindfleisch. Funding Opportunities for Brownfield Redevelopment [J].Environmental Affairs Law Review， 2007，34： 479-502.

[11]Charles Bartsch， Barbara Wells. Financing Strategies for Brownfield Cleanup and Redevelopment [R]. Northeast-Midwest Institute， 2003， 6.endprint

3.5 其他融资模式

除了由联邦政府建立超级基金和地方政府采取财政和税收政府外，还有一些非盈利性的科研或慈善组织或个人为棕地再开发提供资金。在美国，成立了社区发展团体（Community Development Corporations，CDCs），其主要任务是从居民利益出发，为低收入群体重建生活。CDCs通常会选择自身擅长的棕地再开发项目，例如提供住房、维护历史遗迹和商业用地的开发，并且与当地政府合作共同承担开发项目，为项目提供专业的知识和技术的指导。并以项目收益作为投资资金。

4 美国棕地再开发融资模式对我国的启示

美国经过30多年的棕地再开发实践，已经建立了较为完善的棕地再开发融资机制：采取由政府主导，建立专项基金，采取创新性的税收政策，通过证券市场和金融市场，吸引私人机构、非营利组织、一般大众进行投资。其特点是通过提供各种补偿、税收优惠、低息贷款、基金援助等经济激励手段以及各相关利益方的通力协作真正促进棕地再开发利用。主要启示有：

4.1 政府调控和引导是实现棕地再开发融资的重要动力

美国棕地治理的法律框架主要是由《超级基金法》及其修正案的相关内容组成。《超级基金法》中采取污染者即为“潜在责任人”的做法，建立了严格、连带和溯及既往的法律责任制度。与发达国家不同，我国现有棕地一般属于老国有企业的历史遗留问题，传统的“污染者付费”原则不能有效发挥作用。棕地再开发的外部性决定了政府必须作为一个管理主体参与其中。主要体现在：

①相关政策引导。政府作为国有土地所有权的代表控制土地一级市场。这对格外需要政府统筹和协调的棕地再开发非常有利。政府可以通过相关规划法规的制定和政策的推行，引导企业进行投资，为棕地治理提供前期建设资金，缓解政府财政压力。②建立专项基金。对于历史遗留的污染场地，为国有企业搬迁所留下，其中一些已经破产，还有的企业因为产权变更，无法认定污染场地的责任主体，建立专项基金，有助于进行无法追溯责任人的污染场地的修复。

4.2 适度扩大地方政府的税收管理权限有助于棕地再开发融资方式创新

美国各州政府和地方政府为应对棕地再开发融资困难问题，提出了税收增额融资、减税、循环贷款基金、一般责任债券等创新性的融资工具，州和地方政府具有许多融资自主权。实践证明，州政府和地方政府强大的融资能力（包括市民、政府和企业）有助于成功地实现棕地再开发。相比较而言，我国实行的是高度集中的税收管理体制，地方政府缺少税收的立法权、开征权、停征权、税率调整权以及税收减免权等。这种高度集中的税收管理模式，不利于地方政府通过税种和税率的调整来调控地方土地市场，所以我国现阶段则主要表现为利用财政资金进行棕地再开发。因此，我们应在适度扩大地方政府的税收管理权限的基础上，积极探索以棕地再开发后土地价值增值为抵押进行金融工具创新，使棕色土地再开发过程中的资金需求得到满足。

4.3 公私合作可以有效拓宽棕地再开发资金的来源渠道

美国棕地再开发实践表明，政府和私人合作开展项目可以有效拓展资金的来源渠道。其主要形式是以政府、私人及开发商入股方式形成合作机制，以有限的政府投资吸引和带动私人资本的投入。项目建成后，私人参与者享以分红、开发商享以利润，既促进经济发展，增加了政府税收，又增加了居民就业机会，实现多方共赢。在我国，鉴于政府财力有限，不能完全依靠政府承担棕地再开发费用，可以采取公私合作的模式。按照“谁投资，谁受益”的原则，建立棕地再开发的多元化投资制度，通过搭建投资公司等融资平台和制度创新，从单一的财政拨款和银行贷款发展到信托融资、资源开发、BOT等多种融资方式并举，积极鼓励私人机构参与棕地再开发过程。

4.4 多元利益方通力协作可以推动棕地再开发的成功实现

过去的几十年里，美国棕地管理的战略定位已经发生了改变：从初期仅关注环境风险转变为区域开发和综合发展。这一目标表明以政府职能部门为代表的单一行政主体不足以推动棕地再开发的顺利进行，还需要资本雄厚的开发商、社会组织及社会团体的共同参与。而在我国，棕地再开发过程中有许多具有中国特色的问题：

①我国人地关系紧张，棕地治理和再开发压力很大，但从整个社会都缺少相应准备，相关法律制度、行为规范、评判依据、维权手段都很不健全，棕地治理和再开发活动相对无序和混乱。

②我国大量现有棕地是过去老国有企业污染形成的，这些国有企业或者已经关停并转，无法追溯相关责任，或者虽然存在，却无力承担高昂的治理赔付费用，从而造成棕地治理和再开发资金严重不足。

③我国还没有针对土壤排污造成环境损失征收税费法律规定，缺少对污染源头的约束手段；四是我国社会公众的土壤环境保护意识相对淡薄，相关社会团体的发展滞后。只有建立一个立足于社区、居民、政府和开发商通力合作的治理模式，形成一个集行政手段、经济手段、法律手段等于一体的再开发策略体系将极大地推动棕地再开发进程。

参考文献：

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[7]徐大勇，徐祖信等.城市化进程中城市污染土地的治理研究——以美国城市棕色地块的治理为例[J].河南科学，2008，26（1）：5-9.

[8]Charles Bartsch. Financing Brownfield Cleanup and Redevelopment [J].Government Financing Review， 2002， （2）： 26-31.

[9]Nico Groenendijk. Financing Techniques for Brownfield Regeneration-A practical guide[R].www.revit-nweurope.org， 2006.6.

[10]Julianne Kurdila， Elise Rindfleisch. Funding Opportunities for Brownfield Redevelopment [J].Environmental Affairs Law Review， 2007，34： 479-502.

[11]Charles Bartsch， Barbara Wells. Financing Strategies for Brownfield Cleanup and Redevelopment [R]. Northeast-Midwest Institute， 2003， 6.endprint

3.5 其他融资模式

除了由联邦政府建立超级基金和地方政府采取财政和税收政府外，还有一些非盈利性的科研或慈善组织或个人为棕地再开发提供资金。在美国，成立了社区发展团体（Community Development Corporations，CDCs），其主要任务是从居民利益出发，为低收入群体重建生活。CDCs通常会选择自身擅长的棕地再开发项目，例如提供住房、维护历史遗迹和商业用地的开发，并且与当地政府合作共同承担开发项目，为项目提供专业的知识和技术的指导。并以项目收益作为投资资金。

4 美国棕地再开发融资模式对我国的启示

美国经过30多年的棕地再开发实践，已经建立了较为完善的棕地再开发融资机制：采取由政府主导，建立专项基金，采取创新性的税收政策，通过证券市场和金融市场，吸引私人机构、非营利组织、一般大众进行投资。其特点是通过提供各种补偿、税收优惠、低息贷款、基金援助等经济激励手段以及各相关利益方的通力协作真正促进棕地再开发利用。主要启示有：

4.1 政府调控和引导是实现棕地再开发融资的重要动力

美国棕地治理的法律框架主要是由《超级基金法》及其修正案的相关内容组成。《超级基金法》中采取污染者即为“潜在责任人”的做法，建立了严格、连带和溯及既往的法律责任制度。与发达国家不同，我国现有棕地一般属于老国有企业的历史遗留问题，传统的“污染者付费”原则不能有效发挥作用。棕地再开发的外部性决定了政府必须作为一个管理主体参与其中。主要体现在：

①相关政策引导。政府作为国有土地所有权的代表控制土地一级市场。这对格外需要政府统筹和协调的棕地再开发非常有利。政府可以通过相关规划法规的制定和政策的推行，引导企业进行投资，为棕地治理提供前期建设资金，缓解政府财政压力。②建立专项基金。对于历史遗留的污染场地，为国有企业搬迁所留下，其中一些已经破产，还有的企业因为产权变更，无法认定污染场地的责任主体，建立专项基金，有助于进行无法追溯责任人的污染场地的修复。

4.2 适度扩大地方政府的税收管理权限有助于棕地再开发融资方式创新

美国各州政府和地方政府为应对棕地再开发融资困难问题，提出了税收增额融资、减税、循环贷款基金、一般责任债券等创新性的融资工具，州和地方政府具有许多融资自主权。实践证明，州政府和地方政府强大的融资能力（包括市民、政府和企业）有助于成功地实现棕地再开发。相比较而言，我国实行的是高度集中的税收管理体制，地方政府缺少税收的立法权、开征权、停征权、税率调整权以及税收减免权等。这种高度集中的税收管理模式，不利于地方政府通过税种和税率的调整来调控地方土地市场，所以我国现阶段则主要表现为利用财政资金进行棕地再开发。因此，我们应在适度扩大地方政府的税收管理权限的基础上，积极探索以棕地再开发后土地价值增值为抵押进行金融工具创新，使棕色土地再开发过程中的资金需求得到满足。

4.3 公私合作可以有效拓宽棕地再开发资金的来源渠道

美国棕地再开发实践表明，政府和私人合作开展项目可以有效拓展资金的来源渠道。其主要形式是以政府、私人及开发商入股方式形成合作机制，以有限的政府投资吸引和带动私人资本的投入。项目建成后，私人参与者享以分红、开发商享以利润，既促进经济发展，增加了政府税收，又增加了居民就业机会，实现多方共赢。在我国，鉴于政府财力有限，不能完全依靠政府承担棕地再开发费用，可以采取公私合作的模式。按照“谁投资，谁受益”的原则，建立棕地再开发的多元化投资制度，通过搭建投资公司等融资平台和制度创新，从单一的财政拨款和银行贷款发展到信托融资、资源开发、BOT等多种融资方式并举，积极鼓励私人机构参与棕地再开发过程。

4.4 多元利益方通力协作可以推动棕地再开发的成功实现

过去的几十年里，美国棕地管理的战略定位已经发生了改变：从初期仅关注环境风险转变为区域开发和综合发展。这一目标表明以政府职能部门为代表的单一行政主体不足以推动棕地再开发的顺利进行，还需要资本雄厚的开发商、社会组织及社会团体的共同参与。而在我国，棕地再开发过程中有许多具有中国特色的问题：

①我国人地关系紧张，棕地治理和再开发压力很大，但从整个社会都缺少相应准备，相关法律制度、行为规范、评判依据、维权手段都很不健全，棕地治理和再开发活动相对无序和混乱。

②我国大量现有棕地是过去老国有企业污染形成的，这些国有企业或者已经关停并转，无法追溯相关责任，或者虽然存在，却无力承担高昂的治理赔付费用，从而造成棕地治理和再开发资金严重不足。

③我国还没有针对土壤排污造成环境损失征收税费法律规定，缺少对污染源头的约束手段；四是我国社会公众的土壤环境保护意识相对淡薄，相关社会团体的发展滞后。只有建立一个立足于社区、居民、政府和开发商通力合作的治理模式，形成一个集行政手段、经济手段、法律手段等于一体的再开发策略体系将极大地推动棕地再开发进程。

参考文献：

[1]赵沁娜，杨凯.发达国家污染土地置换开发管理实践及对我国的启示[J].环境污染与防治，2006，28（7）：541-544.

[2]王宏新，甄磊，周拯.发达国家棕地再开发经验及启示[J].中国土地科学，2011，25（2）：92-96.

[3]赵沁娜，范利军.棕地再开发的环境价值与实现机制研究评述[J].合肥工业大学学报（社会科学版），2013，27（3）：7-11.

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[8]Charles Bartsch. Financing Brownfield Cleanup and Redevelopment [J].Government Financing Review， 2002， （2）： 26-31.

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[11]Charles Bartsch， Barbara Wells. Financing Strategies for Brownfield Cleanup and Redevelopment [R]. Northeast-Midwest Institute， 2003， 6.endprint