蒙特卡洛法在旅游地产投资风险评估中的应用
2014-11-17叶昌建
叶昌建
摘 要：针对旅游地产的投资风险分析目前常采用传统的财会分析法，包括风险调查法、盈亏平衡法、敏感度分析法等，这些方法由于常采用了理想化的模型或者设置了某些假设，忽视了旅游地产投资风险本身的相关性和复杂性，而出现了"失真"的情况。本文以具体的旅游地产投资项目为例，通过建立蒙特卡洛模型，对旅游地产投资项目进行风险评价，能对风险本身有更科学的认识，从而帮助投资者进行决策。
关键词：蒙特卡洛法；旅游地产；投资风险评估
0 引言
蒙特卡洛法是一种利用多次重复的统计实验来预求旅游地产投资项目投入-产出分析中若干重要指标值的科学方法，也称为随机抽样技术，其基本思想是为了解决旅游地产投资项目中的风险评估问题。旅游地产是依托旅游资源及旅游业发展而兴起的一类房地产产品，它作为旅游业与房地产业交叉发展产生的新型产业，它具备了旅游产品的特征，是以旅游资源为依托促进旅游地产业发展的一种特殊的房地产业的产品，因此能够带来巨大的经济效益和社会效益， 但是当前在我国一些旅游地产项目建设过程中，由于开发模式、法律法规以及实践经验等都有待于完善与逐渐积累，一些旅游地产项目的盲目开发对经济和环境造成了严重的负面影响，如内蒙通辽莫力庙水库、湖南江永旅游地产项目、千岛湖凤凰度假村项目等，这些都是在旅游地产开发过程中失败的例子。因此，当前对于我国旅游地产开发亟需科学的理论的分析和指导，利用国内外房地产开发风险分析的先进技术指导投资决策者规避风险、把握机遇。本文以重庆黑山·1098旅游地产项目成功开发为例，选取其中的某楼盘作为研究对象试图通过建立蒙特卡洛模型，对旅游地产项目投资进行风险评价，帮助决策者对风险评价结果有更清楚的直观认识，从而使决策者更快更有效地抉择处可行性高、风险相对更小的方案，从而给决策者带来更高投资回报率和综合的社会经济效益。
1 相关文献综述
针对旅游地产项目的风险测评目前国内外相关文献较少，但是西方国家已经将房地产的风险分析在近二、三十年来已经发展成为了一门独立的学科。研究里程大致可以分为两个阶段：1960年以前，投资风险分析主要运用传统的财会分析法；1960年后，创立了工程管理科学法。传统的财会分析法包括风险调查法、盈亏平衡法、敏感度分析法等，侧重于理想模型的建立，通过对某些条件的假设，因而对风险的结果判度"失真"。随后发展的工程管理科学法主要包括决策树法、概率分布法、数理法、仿真实验法、随机网络法等，利用了先进的计算机模拟技术，避免了复杂的数学分析过程，而逐步得到推广运用。
我国对房地产投资风险决策分析起步较晚，而针对旅游地产投资风险文献研究更是较少，在上世纪90年代初，申立银和俞明轩对于各种物业（包括旅游物业）所面临的风险进行了系统的概括，给出了简单的风险程度度量方法；卢郁双浅析了旅游房地产的融资问题，简单讲述了旅游地产投资项目的融资模式和风险规避策略；李楚瑜对旅游地产投资及风险控制进行了探讨；总之，我国目前针对旅游地产投资风险的测度方法较为落后，还停留在国外上世纪60年代以前的水平。伴随着我国"旅游热"的兴起，旅游地产成为投资发展的新趋势同时旅游地产投资周期长、需要占用大规模的资金，且收益周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂、维护费用高，这种种原因决定了旅游地产投资的风险急切需要科学准确的测度方法。
2 蒙特卡洛法模型的构建
（1）蒙特卡洛模型构建的理论基础
蒙特卡洛模型构建是基于概率论中的大数定律和中心极限定理，大数定律反映了大量随机数之和的性质，即随机数的均值收敛于函数期望值。中心极限定理是指无论单个随机变量的分布如何，多个独立随机变量之和服从正态分布。以这两个定理为基础，蒙特卡洛模型的构建的基本原理可以表述为：假定函数Y=f（X1，X2，....，Xn），其中变量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一个随机数发生器通过直接或间接抽样取出一组随机变量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y对于X1，X2，....，Xn的关系式确定函数Y的值yi：
yi=f（x1i，x2i，...，xni）
反复独立（模拟）抽样多次（i=1，2，...n），便可得到函数Y的一批抽样数据y1.y2，...，yn，这批数符合正态分布的特征。当模拟次数达到足够次数时，输出结果的分布函数就基本上收敛了，也就是得到了一个较可信的指标。
（2）蒙特卡洛模型构建的步骤
首先，分析每个变量的可能变化与概率分布，做出概率分布表。
其次，按照随机原则，通过模拟试验选取各随机变量的值，使选择的随机值符合各自的概率分布，通过大数定律与中心极限定理求出随机数或者通过计算机求出。
最后，将上述步骤进行反复重复（通常要重复300～500次），即可求出旅游地产开发项目在投入-产出分析中的各经济效益指标及其它特征值。
3 实例研究
项目以由九鼎集团斥资6亿打造的黑山·1098为例，选取其中的A1楼作为研究对象，为典型的高端型度假旅游地产。项目开工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大约15个月，建造成本为4000万元，其中贷款2600万元，预计全部售出的售价为1.14亿，销售期为5个月，贷款利率为14%，投资收益率为7.5%。结合蒙特卡洛模拟法对此投资项目的风险进行分析。
（1）随机变量的选取。进行旅游地产风险投资，需要确定哪些因素是随机变量。在旅游地产的投资分析过程中，影响投资者经济收益的变量很多，主要包括租金、建造成本、贷款利率、建造期等。结合重庆市旅游地产的市场预测，初步确定建造成本、销售价格、销售期、施工工期、贷款利率、投资收益率等六项作为随机变量。
（2）确定每一个随机变量为变化范围和概率分布状况。通过对重庆市旅游地产市场的调查统计，得出该例各变量的变化范围，相应概率与随机数。见表1：
4 结语
本文系统阐述了蒙特卡罗法应用在旅游地产投资风险分析的整个过程，将旅游地产投资分析当中的不确定性因素加以罗列，利用概率分布表达了各种不确定的因素，这种方法简单易于操作，如果在实践中将敏感度分析和盈亏平衡法以及工程管理科学法主要包括决策树法、概率分布法、数理法、仿真实验法、随机网络法等加以结合运用，其发展前景将更为可观。
参考文献：
[1]卢郁双.浅析旅游房地产融资[J].大众商务，2010（7）：52.
[2]郭雅.基于蒙特卡洛法的全寿命周期成本计算[J].山西科技，2011（3）：40-42.
[3]游珠玉.旅游项目投资风险分析及风险决策[M].天津大学硕士学位论文，2006.endprint
摘 要：针对旅游地产的投资风险分析目前常采用传统的财会分析法，包括风险调查法、盈亏平衡法、敏感度分析法等，这些方法由于常采用了理想化的模型或者设置了某些假设，忽视了旅游地产投资风险本身的相关性和复杂性，而出现了"失真"的情况。本文以具体的旅游地产投资项目为例，通过建立蒙特卡洛模型，对旅游地产投资项目进行风险评价，能对风险本身有更科学的认识，从而帮助投资者进行决策。
关键词：蒙特卡洛法；旅游地产；投资风险评估
0 引言
蒙特卡洛法是一种利用多次重复的统计实验来预求旅游地产投资项目投入-产出分析中若干重要指标值的科学方法，也称为随机抽样技术，其基本思想是为了解决旅游地产投资项目中的风险评估问题。旅游地产是依托旅游资源及旅游业发展而兴起的一类房地产产品，它作为旅游业与房地产业交叉发展产生的新型产业，它具备了旅游产品的特征，是以旅游资源为依托促进旅游地产业发展的一种特殊的房地产业的产品，因此能够带来巨大的经济效益和社会效益， 但是当前在我国一些旅游地产项目建设过程中，由于开发模式、法律法规以及实践经验等都有待于完善与逐渐积累，一些旅游地产项目的盲目开发对经济和环境造成了严重的负面影响，如内蒙通辽莫力庙水库、湖南江永旅游地产项目、千岛湖凤凰度假村项目等，这些都是在旅游地产开发过程中失败的例子。因此，当前对于我国旅游地产开发亟需科学的理论的分析和指导，利用国内外房地产开发风险分析的先进技术指导投资决策者规避风险、把握机遇。本文以重庆黑山·1098旅游地产项目成功开发为例，选取其中的某楼盘作为研究对象试图通过建立蒙特卡洛模型，对旅游地产项目投资进行风险评价，帮助决策者对风险评价结果有更清楚的直观认识，从而使决策者更快更有效地抉择处可行性高、风险相对更小的方案，从而给决策者带来更高投资回报率和综合的社会经济效益。
1 相关文献综述
针对旅游地产项目的风险测评目前国内外相关文献较少，但是西方国家已经将房地产的风险分析在近二、三十年来已经发展成为了一门独立的学科。研究里程大致可以分为两个阶段：1960年以前，投资风险分析主要运用传统的财会分析法；1960年后，创立了工程管理科学法。传统的财会分析法包括风险调查法、盈亏平衡法、敏感度分析法等，侧重于理想模型的建立，通过对某些条件的假设，因而对风险的结果判度"失真"。随后发展的工程管理科学法主要包括决策树法、概率分布法、数理法、仿真实验法、随机网络法等，利用了先进的计算机模拟技术，避免了复杂的数学分析过程，而逐步得到推广运用。
我国对房地产投资风险决策分析起步较晚，而针对旅游地产投资风险文献研究更是较少，在上世纪90年代初，申立银和俞明轩对于各种物业（包括旅游物业）所面临的风险进行了系统的概括，给出了简单的风险程度度量方法；卢郁双浅析了旅游房地产的融资问题，简单讲述了旅游地产投资项目的融资模式和风险规避策略；李楚瑜对旅游地产投资及风险控制进行了探讨；总之，我国目前针对旅游地产投资风险的测度方法较为落后，还停留在国外上世纪60年代以前的水平。伴随着我国"旅游热"的兴起，旅游地产成为投资发展的新趋势同时旅游地产投资周期长、需要占用大规模的资金，且收益周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂、维护费用高，这种种原因决定了旅游地产投资的风险急切需要科学准确的测度方法。
2 蒙特卡洛法模型的构建
（1）蒙特卡洛模型构建的理论基础
蒙特卡洛模型构建是基于概率论中的大数定律和中心极限定理，大数定律反映了大量随机数之和的性质，即随机数的均值收敛于函数期望值。中心极限定理是指无论单个随机变量的分布如何，多个独立随机变量之和服从正态分布。以这两个定理为基础，蒙特卡洛模型的构建的基本原理可以表述为：假定函数Y=f（X1，X2，....，Xn），其中变量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一个随机数发生器通过直接或间接抽样取出一组随机变量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y对于X1，X2，....，Xn的关系式确定函数Y的值yi：
yi=f（x1i，x2i，...，xni）
反复独立（模拟）抽样多次（i=1，2，...n），便可得到函数Y的一批抽样数据y1.y2，...，yn，这批数符合正态分布的特征。当模拟次数达到足够次数时，输出结果的分布函数就基本上收敛了，也就是得到了一个较可信的指标。
（2）蒙特卡洛模型构建的步骤
首先，分析每个变量的可能变化与概率分布，做出概率分布表。
其次，按照随机原则，通过模拟试验选取各随机变量的值，使选择的随机值符合各自的概率分布，通过大数定律与中心极限定理求出随机数或者通过计算机求出。
最后，将上述步骤进行反复重复（通常要重复300～500次），即可求出旅游地产开发项目在投入-产出分析中的各经济效益指标及其它特征值。
3 实例研究
项目以由九鼎集团斥资6亿打造的黑山·1098为例，选取其中的A1楼作为研究对象，为典型的高端型度假旅游地产。项目开工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大约15个月，建造成本为4000万元，其中贷款2600万元，预计全部售出的售价为1.14亿，销售期为5个月，贷款利率为14%，投资收益率为7.5%。结合蒙特卡洛模拟法对此投资项目的风险进行分析。
（1）随机变量的选取。进行旅游地产风险投资，需要确定哪些因素是随机变量。在旅游地产的投资分析过程中，影响投资者经济收益的变量很多，主要包括租金、建造成本、贷款利率、建造期等。结合重庆市旅游地产的市场预测，初步确定建造成本、销售价格、销售期、施工工期、贷款利率、投资收益率等六项作为随机变量。
（2）确定每一个随机变量为变化范围和概率分布状况。通过对重庆市旅游地产市场的调查统计，得出该例各变量的变化范围，相应概率与随机数。见表1：
4 结语
本文系统阐述了蒙特卡罗法应用在旅游地产投资风险分析的整个过程，将旅游地产投资分析当中的不确定性因素加以罗列，利用概率分布表达了各种不确定的因素，这种方法简单易于操作，如果在实践中将敏感度分析和盈亏平衡法以及工程管理科学法主要包括决策树法、概率分布法、数理法、仿真实验法、随机网络法等加以结合运用，其发展前景将更为可观。
参考文献：
[1]卢郁双.浅析旅游房地产融资[J].大众商务，2010（7）：52.
[2]郭雅.基于蒙特卡洛法的全寿命周期成本计算[J].山西科技，2011（3）：40-42.
[3]游珠玉.旅游项目投资风险分析及风险决策[M].天津大学硕士学位论文，2006.endprint
摘 要：针对旅游地产的投资风险分析目前常采用传统的财会分析法，包括风险调查法、盈亏平衡法、敏感度分析法等，这些方法由于常采用了理想化的模型或者设置了某些假设，忽视了旅游地产投资风险本身的相关性和复杂性，而出现了"失真"的情况。本文以具体的旅游地产投资项目为例，通过建立蒙特卡洛模型，对旅游地产投资项目进行风险评价，能对风险本身有更科学的认识，从而帮助投资者进行决策。
关键词：蒙特卡洛法；旅游地产；投资风险评估
0 引言
蒙特卡洛法是一种利用多次重复的统计实验来预求旅游地产投资项目投入-产出分析中若干重要指标值的科学方法，也称为随机抽样技术，其基本思想是为了解决旅游地产投资项目中的风险评估问题。旅游地产是依托旅游资源及旅游业发展而兴起的一类房地产产品，它作为旅游业与房地产业交叉发展产生的新型产业，它具备了旅游产品的特征，是以旅游资源为依托促进旅游地产业发展的一种特殊的房地产业的产品，因此能够带来巨大的经济效益和社会效益， 但是当前在我国一些旅游地产项目建设过程中，由于开发模式、法律法规以及实践经验等都有待于完善与逐渐积累，一些旅游地产项目的盲目开发对经济和环境造成了严重的负面影响，如内蒙通辽莫力庙水库、湖南江永旅游地产项目、千岛湖凤凰度假村项目等，这些都是在旅游地产开发过程中失败的例子。因此，当前对于我国旅游地产开发亟需科学的理论的分析和指导，利用国内外房地产开发风险分析的先进技术指导投资决策者规避风险、把握机遇。本文以重庆黑山·1098旅游地产项目成功开发为例，选取其中的某楼盘作为研究对象试图通过建立蒙特卡洛模型，对旅游地产项目投资进行风险评价，帮助决策者对风险评价结果有更清楚的直观认识，从而使决策者更快更有效地抉择处可行性高、风险相对更小的方案，从而给决策者带来更高投资回报率和综合的社会经济效益。
1 相关文献综述
针对旅游地产项目的风险测评目前国内外相关文献较少，但是西方国家已经将房地产的风险分析在近二、三十年来已经发展成为了一门独立的学科。研究里程大致可以分为两个阶段：1960年以前，投资风险分析主要运用传统的财会分析法；1960年后，创立了工程管理科学法。传统的财会分析法包括风险调查法、盈亏平衡法、敏感度分析法等，侧重于理想模型的建立，通过对某些条件的假设，因而对风险的结果判度"失真"。随后发展的工程管理科学法主要包括决策树法、概率分布法、数理法、仿真实验法、随机网络法等，利用了先进的计算机模拟技术，避免了复杂的数学分析过程，而逐步得到推广运用。
我国对房地产投资风险决策分析起步较晚，而针对旅游地产投资风险文献研究更是较少，在上世纪90年代初，申立银和俞明轩对于各种物业（包括旅游物业）所面临的风险进行了系统的概括，给出了简单的风险程度度量方法；卢郁双浅析了旅游房地产的融资问题，简单讲述了旅游地产投资项目的融资模式和风险规避策略；李楚瑜对旅游地产投资及风险控制进行了探讨；总之，我国目前针对旅游地产投资风险的测度方法较为落后，还停留在国外上世纪60年代以前的水平。伴随着我国"旅游热"的兴起，旅游地产成为投资发展的新趋势同时旅游地产投资周期长、需要占用大规模的资金，且收益周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂、维护费用高，这种种原因决定了旅游地产投资的风险急切需要科学准确的测度方法。
2 蒙特卡洛法模型的构建
（1）蒙特卡洛模型构建的理论基础
蒙特卡洛模型构建是基于概率论中的大数定律和中心极限定理，大数定律反映了大量随机数之和的性质，即随机数的均值收敛于函数期望值。中心极限定理是指无论单个随机变量的分布如何，多个独立随机变量之和服从正态分布。以这两个定理为基础，蒙特卡洛模型的构建的基本原理可以表述为：假定函数Y=f（X1，X2，....，Xn），其中变量X1，X2，....，Xn的概率分布已知。蒙特卡洛法利用一个随机数发生器通过直接或间接抽样取出一组随机变量X1，X2，....，Xn的值（x1i，x2i，...，xni），然后按Y对于X1，X2，....，Xn的关系式确定函数Y的值yi：
yi=f（x1i，x2i，...，xni）
反复独立（模拟）抽样多次（i=1，2，...n），便可得到函数Y的一批抽样数据y1.y2，...，yn，这批数符合正态分布的特征。当模拟次数达到足够次数时，输出结果的分布函数就基本上收敛了，也就是得到了一个较可信的指标。
（2）蒙特卡洛模型构建的步骤
首先，分析每个变量的可能变化与概率分布，做出概率分布表。
其次，按照随机原则，通过模拟试验选取各随机变量的值，使选择的随机值符合各自的概率分布，通过大数定律与中心极限定理求出随机数或者通过计算机求出。
最后，将上述步骤进行反复重复（通常要重复300～500次），即可求出旅游地产开发项目在投入-产出分析中的各经济效益指标及其它特征值。
3 实例研究
项目以由九鼎集团斥资6亿打造的黑山·1098为例，选取其中的A1楼作为研究对象，为典型的高端型度假旅游地产。项目开工期于2013年2月，2014年4月竣工交付使用，工期大约15个月，建造成本为4000万元，其中贷款2600万元，预计全部售出的售价为1.14亿，销售期为5个月，贷款利率为14%，投资收益率为7.5%。结合蒙特卡洛模拟法对此投资项目的风险进行分析。
（1）随机变量的选取。进行旅游地产风险投资，需要确定哪些因素是随机变量。在旅游地产的投资分析过程中，影响投资者经济收益的变量很多，主要包括租金、建造成本、贷款利率、建造期等。结合重庆市旅游地产的市场预测，初步确定建造成本、销售价格、销售期、施工工期、贷款利率、投资收益率等六项作为随机变量。
（2）确定每一个随机变量为变化范围和概率分布状况。通过对重庆市旅游地产市场的调查统计，得出该例各变量的变化范围，相应概率与随机数。见表1：
4 结语
本文系统阐述了蒙特卡罗法应用在旅游地产投资风险分析的整个过程，将旅游地产投资分析当中的不确定性因素加以罗列，利用概率分布表达了各种不确定的因素，这种方法简单易于操作，如果在实践中将敏感度分析和盈亏平衡法以及工程管理科学法主要包括决策树法、概率分布法、数理法、仿真实验法、随机网络法等加以结合运用，其发展前景将更为可观。
参考文献：
[1]卢郁双.浅析旅游房地产融资[J].大众商务，2010（7）：52.
[2]郭雅.基于蒙特卡洛法的全寿命周期成本计算[J].山西科技，2011（3）：40-42.
[3]游珠玉.旅游项目投资风险分析及风险决策[M].天津大学硕士学位论文，2006.endprint
