中国楼市：何去何从

本刊编辑部++伊人

尽管某房地产大佬一直在不遗余力地反驳楼市看空论，坚称“中国房地产没有泡沫”，并发出“2014年不买房，就需要再等30年”的惊人之语。 但是，从2013年四季度开始，伴随着个人房地产信贷的收紧，以及各地库存量的不断增加，连续上涨的中国楼市开始触顶回落。5月中旬，国家统计局公布了前4个月房地产市场运行的各项数据，被视为判断房地产业发展状况的各项核心指标——开发投资增速、新开工面积、成交量、到位资金数量、国房景气指数等等，几乎全线回落，房价涨势也再次出现创纪录的回落幅度。而就在上周，穆迪宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”近日潘石屹也在公开场合如此表示。

种种迹象表明，中国的房地产市场正在经历一次转折。业绩下滑、售价下跌、拿地减少、融资困难……来自多个角度的迹象显示，房地产业“假摔”的可能性越来越低，“真摔”的可能性被一步步验证。按照目前这个发展趋势，2014年，房地产业将引来一股真正的“寒流”。至于究竟有多冷，现在还未尝可知。

不同于2008年以来房地产市场几次在调控重击下的周期性回落，本轮市场转冷更多的原因在于前期房价过快上涨等市场本身风险因素的积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。在众多业内人士看来，本次市场调整是近年来唯一一次不受政策影响而由市场供需变化产生的调整，其调整的深度和时间都会超过以往。

政府该不该出面救市

随着楼市的波动，各种关于楼市调控政策将会放松的消息也在不断发酵。其中，最引人关注的莫过于杭州推出的降价备案制度：根据杭州市相关政府部门的规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。

尽管此后，杭州市物价局、住保房管局发布消息，称此举并非为了“限制降价”，而仅仅是要求“随意调整”价格的开发企业重新备案。但事实上，由于重新备案耗时较长，这一政策依旧被不少开发企业理解为“变相限制我们降价”。

而仅仅就在11个月以前，同样是杭州，开发商们还在大声疾呼，称当时地方政府推出的“限价”政策“违反市场经济发展的规律”，时至今日，政策转向了对房价下跌的备案。

上涨设限、下跌备案，房价为什么让地方政府如此纠结？短短的11个月，杭州的楼市究竟发生了什么，中国的楼市究竟经历了怎样的变化？

在中原地产首席分析师张大伟看来，随着区域市场调整加速，特别是接近年中，杭州很多企业的销售任务完成非常差，在6月份很可能出现一大波深度调整，所以杭州现行政策的出发点是为了防止楼市在最近出现“跳崖式”的下滑。

在“分类调控”的宏观政策思路下，市场的转向让很多地方政府开始探讨并实施放松“限购”等调控政策的可能性，期待通过行政化的措施迅速改变房地产市场的颓势，杭州从上涨设限到“下跌备案”的变化无疑是个缩影。

评论员刘民乐认为 ，这种情况的出现并非首次，以往每有楼市的风吹草动，便有“刚需”的不绝于耳。而在中央力倡“经济转型”的大背景下，对楼市进行理性审视，是非常有必要的。

房地产业应归类于什么属性？首先属于市场化类别。那么，作为市场行为中的任何投入，都是风险与收益并存，都应由介入者自己埋单，断不能由他人来替代。楼市涨跌是市场中的商业行为，没有人可以只赚不陪，岂能赚钱了就“偷着乐”，赔钱了就叫苦“喊救命”？

房地产业与国民经济之间具有内在的促进与约束机制。近些年来，对房地产业的倚重虽然在一定程度上带动了国民经济增长，但也造成了房价累计涨幅巨大、资金过度集聚、社会消费潜力透支等问题，反过来加速了宏观经济金融运行风险。房地产投资与消费持续扩大的同时，制造业、服务业等实体经济发展相对缓慢，这对于中国的经济转型、产业升级是有害无益的。从这一角度说，此次的楼市趋冷，对中国的发展并非全是坏事。

楼市所连接的另一个重要支点，便是一些地方的“土地财政”。地方政府的财政本应与本地区的整体发展相联系，这样才能促使地方政府发掘区域优势，营造良好的企业投资和成长氛围，不断促进本地区各方面的发展。但现在一些地方政府急功近利，将主要精力和财政收入重心都转向了既简单省事又来钱快的“卖地”上面。每次楼市遇冷，鼓噪要“救市”的人里面，总有一些地方官员。从某种意义上讲，“救市”就是救己。从这个角度上说，楼市趋冷可以成为“土地财政”终结的契机，并由此倒逼一些地方政府将主要精力投入到地区发展的服务和管理上来。

面对“救市”喧嚣，大部分网民持反对观点，认为房价并没有触底，呼吁“让降价来得更猛烈些”。而一些认同“救市”的评论者则认为，地方救市或许是一种趋势，但不宜过分期望地方救市的效果，虽然“分类调控”的政策让地方有可能适度救市，但中央也不会完全放任，肯定会有一定的管控。毕竟，“救市”是为了促进房地产业的健康发展，解决人们的居住需求，而不是单纯维护高房价、拯救开发商。

简而言之，一个健康的房地产市场必须实现与居民需求、经济增速的协调发展。在房产领域准入机制建立、多元化住房格局形成、民间投资渠道更加畅通的前提下，通过纠正地方政府对房地产业的过度依赖，通过产业调整，让更多的资金返回到实体经济中，实现楼市价格的合理回归，让百姓离“住房梦”更近。

在供求关系这一基本市场规律的作用下，本轮房地产市场的变化其实已经不会再以个别地方的政府意志为转移。尤其是“分类调控”的政策指向，重点仍在鼓励自住型商品住房和首套房市场，而货币政策也在市场整体走低的情况下保持着稳定性，以上种种，使得地方政府的“松绑”作用显得十分无力。

央行意外出手难改楼市趋势

前不久，央行召集各主要商业银行召开“住房金融服务专题座谈会”，研究落实差别化住房信贷政策，改进住房金融服务，要求各商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。这将有助于缓解当前我国住房金融服务层面出现的“个人房贷荒”现象，更好地满足“刚需”房贷需求，并平缓楼市调整幅度，为宏观经济稳定增长创造良好的金融环境。

资深媒体人项峥认为，央行此举是针对楼市见顶回落采取的逆周期调节政策，这样做可以平缓楼市调整幅度，减少其对宏观经济金融面的冲击。政策的着眼点是楼市的稳定，而不是救市行为。当然，楼市的逆周期调节措施并不能从根本上改变当前楼市运行趋势。

个人房贷增长放缓恐将误伤“刚需”。今年1至4月，我国房地产开发企业到位资金同比增长4.5%；其中，个人按揭贷款同比下降3.1%。随着我国楼市调整趋势的进一步确立，自去年年末以来，主要城市的个人房贷政策开始逐步趋紧，一方面表现为房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐收窄，另一方面表现为个人房贷的“落地”时间延长。当然，从某种程度分析，商业银行在个人房贷政策上的变化，既在一定程度上反映出对楼市前景的担忧，也是自主控制金融风险的结果。但也应该看到，在个人房贷政策全面收紧的同时，一些刚需人群的房贷需求将难以被满足，这既会影响社会民生，也不利于当前楼市去库存化进程的顺利推进。

逆周期调节政策措施不宜被过度解读为“救市”行为。无论是此前一些城市松绑住房限购措施，还是近日央行支持首套房贷需求，均体现出逆周期宏观调控的特征。经过十多年的快速上涨，我国房价累积涨幅巨大，出现调整的可能性急剧增加。今年年初以来，我国楼市从局部、区域分化到全面调整，实际上反映出楼市运行内在调整的迫切需要。但考虑到房地产业的特殊性以及其与金融的内在紧密联系，楼市短期、急剧、大幅的调整，都将会是宏观经济金融的一大灾难。日本房地产泡沫破灭的惨痛教训仍历历在目。当前我国正值深化改革和结构调整的关键时期，保持一个相对稳定的宏观经济金融环境，有利于各项既定改革任务的顺利推进。

尽管如此，在市场力量面前，政府干预微不足道。一旦市场形成趋势性力量，再强大的政府也很难阻挡市场的运行惯性。不管承认与否，当前我国楼市见顶回落的趋势已经确立。

为避免楼市大幅调整演化进而冲击到宏观经济金融的稳定性，当前出台一些逆周期调节的政策措施存在必要性，但要防止被“误读”，以免引发市场预期紊乱。同时，金融机构要做好积极的应对准备，通过压力测试、有计划增加拨备，提升金融体系整体抗风险的能力。另外，要绝对避免通过货币“注水”阻止楼市调整，以免在未来引发更大的经济灾难。

让房价回归理性

安居才能乐业。在所生活的城市有一个属于自己的房子，是每个人最简单朴实的愿望。但是十多年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价也一路飙升，尤其是一、二线城市居高不下的房价，让人们离买房的梦想越来越远。如今，暴涨数年的房价在部分城市已经开始出现下降，甚至北上广深等一线城市楼市价格也出现了松动迹象，在买涨不买跌的心理作用下，市场出现了观望情绪。此时，有关楼市崩盘的传言不胫而走，仿佛一副山雨欲来风满楼的态势。

然而，楼市真的要崩盘吗，真实情况是这样吗？其实，“楼市崩盘论”有点危言耸听，人们希望房价下降，更希望能回归理性。

今年以来，全国房地产市场呈现出不同于往年的微妙局面，在地域、土地、房企等各个层面呈现出明显的分化，各项指标走势颇为复杂，造成市场观望气氛愈发浓厚。专家认为，尽管房价涨幅整体回落的态势从去年底就已经开始显露苗头，但今年一季度数据表明，全国楼市单边上涨的格局今后或将结束，未来一、二线和三、四线城市之间楼市分化的特征将更为明显。当前房价出现下降是房地产市场正常合理的回归，不会出现大涨大跌，更不存在楼市崩盘的可能。

日前中天城投披露的有关信息显示，部分项目即便售价下降三成，地产公司还是能够实现盈亏平衡。其他开发商也曾做过类似预测。国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院的研究报告显示，2013年，沪深及大陆在港上市的房地产公司利润均有下降，毛利率均值分别为34.54%、33.27%。

如果中天城投公开了开发商的底线，那么巴克莱银行最近一份研究报告中提到的“我们认为政府最多能容忍全国范围内房价下滑10%左右，否则就会出台更多支持性举措”，则表明政府对于楼价下跌能够容忍的底线是在10%左右，比开发商对楼价下跌的容忍度更差。

《新京报》刊文指出，目前中国大部分地区楼市逆转，主要原因是供求关系发生了变化。2011年前，市场基本上都处于供应不足状态，由此导致房价不断上涨。之后，房地产投资加速，新房开工量于2013年达到14.6亿平方米。以在建住宅总面积除以住宅年销量计算的住房供应指标上升到（并且始终保持在）4以上，这意味着将需要花费4年以上的时间才能销售掉目前在建的所有住宅。2013年，西部的住宅供应指标从2011年的3.74上升至4.40，中部地区从3.66上升至3.97，而东部地区的供应指标从4.24微涨至4.36。

如果我们从另一个角度看，从居民的收入与楼价的比例来看，目前即使已经开始在下跌的楼价仍然不是一个合理的楼价。居民购房能力的增长远跟不上楼价的上涨。

上海易居房地产研究院日前发布了《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，35个大中城市房价收入比均值为8.5。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。且不说北上广深，北京高达19.1位居首位，就是西北五省会——乌鲁木齐9.2，兰州8.7，西宁7.4，西安6.4，银川6.2，也均超过“国际标准”。单从这个角度而言，房价要回归“合理区间”，非但可能跌破10%，30%也是要跌破的。

对于开发商来说，市场波动是正常的，前一段长期获得的超额利润回吐出来一小部分，也应该是市场体制下的正常现象。房价下跌对于地方财政和GDP的影响，只有依靠财税改革、结构调整等改革的办法来解决。因为历史经验已经表明，楼市的方向盘从未掌握在政府手中。

楼市走向关乎国计民生，但无论是涨还是跌，房地产市场的最终发展还是要交给市场决定。“分类施策、分层施策”，楼市分化现象说明房地产市场正在趋于理性。个别企业因资金链条脆弱，出现降价销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象，这是市场体制下行业调整的正常现象。相反，房地产价格的持续高涨才是房地产市场不正常的表现。