优化住房金融服务 促进民生消费发展

连平

9月30日，央行、银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），旨在通过加强金融服务对房地产行业的支持，达到惠民生和促消费的目的。

《通知》中对金融支持房地产提出了多项具体措施，主要涉及以下五点内容。

松口径 《通知》明确，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，可以按照首套房标准申请贷款。此项“贷清不认房”新政超乎市场预期，对于实实在在的自住型购房需求给予了较大力度的支持。

降成本 《通知》明确，对于家庭首套房按揭贷款，首付比例为不低于30%，利率下限为基准利率的0.7倍。首付比例与此前无变化，而强调利率的7折下限则力度较大。在2013年信贷环境相对宽松的阶段，房贷利率下限也多以基准利率0.85倍为主，此次对于下限7折的规定有利于促进银行房贷利率进一步走低，从而有助于降低刚需购房成本。

提效率 《通知》明确要求银行缩短个人住房贷款审核时间。2013年年底和今年年初，银行业对个人房贷审批和放款速度较慢的问题突出。这其中存在两大问题：一是年底和年初企业机构客户贷款需求较大，银行需要及时加以满足；二是银行业务流程尚存在一系列不合理的环节。当下，需要银行合理简化流程，提高审批效率。《通知》强调缩短审核时间，旨在敦促银行减少停贷、拖贷、压贷的情况，推动合理住房贷款需求加快步伐的落实。

推创新 《通知》鼓励通过发行住房抵押贷款支持证券的方式，来增强金融机构个人住房贷款的投放能力。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新，可以盘活银行的存量信贷资产，有助于加大银行个人房贷的支持能力，扩大房贷投放额度。

控风险 《通知》要求将保障房贷款期限上限从15年延长至25年，表明对保障性安居工程的金融支持力度明显加大。延长保障房贷款期限对银行的贷款风险管控能力提出了更高要求，银行在履行社会责任的同时需具备更好的项目营运和资金管理能力。

根据《通知》的有关要求，为更好地加强金融服务对房地产行业的支持，以达到惠民生和促消费的目的，提出以下三项政策建议。

一是落实个人住房贷款支持政策。建议央行和银监会指导商业银行对关乎民生消费的个人住房贷款持续加以支持。银行应统筹安排，优先保障个人房贷业务规模，调整组织架构，精简贷款审批流程，提高放款效率。

二是指导市场合理确定房贷利率。建议中国银行业协会主导开展个人住房贷款业务定价的指引和协调，在支持民生消费的同时，兼顾银行运营的商业可持续性。房贷利率调整下限的确定应充分考虑银行的利差状况、营业成本和风险成本，使银行具有持续支持个人住房贷款的积极性。

三是加大保障房贷款风险管理。建议监管当局针对保障性安居工程项目投资大、回收期长的特征，指导银行有效控制资金运行，与借款人签订账户监管协议；掌控关键资金节点，做到资金内部流转，最大限度地封闭运行；强化风险预警机制，切实防范保障房信贷风险。