基于AHP的城市RBD发展规模有效性分析

李耀庭

摘 要：作为城市发展与空间布局中重要的组成部分，RBD的发展已经越来越受到国内外学者的关注，如何提升RBD自身的商业性、娱乐性，更好地服务于城市发展，丰富人们的业余生活的基础上不断完善RBD的开发、管理以及经营是目前中国学术界所关注的重点问题。由此，基于AHP，着重研究城市RBD空间结构与发展规模，借助于定量与定性的研究，确定城市RBD发展规模有效性的各项指标权重。最后基于指标的权重，探讨与分析未来中国城市RBD的空间结构优化对策。

关键词：RBD；空间布局；娱乐性；商业性；优化对策

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）28-0178-06

RBD（Recreational Business District，游憩商业区）最早是在20世纪70年代由斯坦斯菲尔德（Stansfield）和里克特（Rickert）所提出，随着现代学者对于RBD研究以及定义的不断深入，其本身已经逐步成为一种商业业态，不单单是满足季节性游客的涌入，更重要的是作为一种城市CBD（Central Business District，中央商务区）配套措施，满足现代都市人群的休憩、娱乐需求，从而在提升城市经济发展的同时，也带动了整体城市休闲旅游和城市居民的生活水平，丰富了他们的业余生活。但是，对于城市RBD而言，如何结合CBD更好地凸出娱乐性、休憩性的基础上，形成良好的空间结构，从而可持续的发展是未来中国城市RBD发展过程中需要不断注重之处。鉴于此，本文着重研究城市RBD空间结构与发展规模，借助于定量与定性的研究，更好地探讨与分析未来中国城市RBD的空间结构优化对策。

一、城市RBD的类型及空间构成分析

1.大型购物中心型RBD

中国现有经济发展尚处于起步阶段，因此大型购物中心型RBD更多地是集中在上海、北京、深圳等特大型城市，这些城市商业开发强度较高，人们的消费能力以及娱乐需求层次较高，大型购物中心型RBD无论是在便利性、消费层次还是规模上都能够满足大型都市人群的需求。在选址、规模、结构上，具有选择性、方便性和娱乐性的特征。其主要特征是：（1）服务功能齐全，集销售、餐饮、娱乐为一体；（2）内部结构由百货店或者超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店构成；（3）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，并配有专门的停车场。

2.依托景区型RBD

这类RBD更多地是依赖周边景点对于游客的吸引而逐步形成与发展起来的。旅游业作为拉动区域经济的重要产业，游客不仅仅是景点的游览，同时也需要。由此，依托景区型RBD便根据不同景点的游客需求，形成了一站式的服务于游客的酒店、商店、娱乐设施。其主要特点是：（1）客流具有较强的季节性；（2）毗邻著名景区。

3.旧城历史街区型RBD

随着中国城市化进程的快速发展，现代高楼大厦的拔地而起，也使得城市发展与改革中更加地重视对于传统具有悠久文化的历史街区的保护与商业开发。这其中旧城历史街区型RBD便是一种很好的商业业态，充分利用建筑本身的文化与历史积淀，配合现代商业开发，从而带动老城发展，使其重新焕发青春活力的一种有效的方式。目前，这也是欧洲各大城市主要RBD类型，在中国，包括上海的新天地、南京的夫子庙、北京什刹海也都是旧城历史街区型RBD。其主要特征是：（1）保留了城市传统建筑以及街区格局；（2）商业文化与传统建筑的互相融合；（3）一般位于传统的城市中心区。

4.新城工商业中心型RBD

进入21世纪，中国的城市进入了高速发展轨道，对于城市发展而言，仅仅是商业配套显然不足以满足现代城市发展需求，由此便延伸出了新城工商业中心型RBD。他们本身毗邻城市CBD，并且拥有良好的娱乐、休闲设施，同时周边的交通设施较为便利，主要是服务于CBD的白领以及商务人士，如上海陆家嘴RBD。其主要特征是：（1）以现代城市景观为主，高档的社区、林立的写字楼、特大的购物中心；（2）毗邻城市CBD；（3）消费层次较高，主要是服务于商务人士。

5.四种RBD类型的比较

不同的RBD类型都具有其本身的特点以及空间结构布局，例如旧城历史街区型RBD更多的是保留传统城市风貌与建筑的基础上所形成的，而新城工商业中心型RBD则更多地是结合不同人群的需求进行不同的空间布局，又如依托景区型RBD则主要是根据周边景区的差异性，形成与景区相配套的休憩商业区。因此，上述RBD类型他们的形成主要是依赖外部环境以及人群需求，本身并不由优劣性，而是更加符合不同消费人群的需求。

二、城市RBD发展规模有效性分析

1.层次分析法

层次分析法（Analytic Hierarchy Process简称AHP）是将决策有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。从目前的应用情况而言，层次分析法被广泛用于工程类项目的质量管理与进度控制，并且取得了不错的效果。一般而言，层次分析法的步骤主要包括：（1）建立层次结构模型。（2）构造两两比较判断矩阵。（3）针对某一个标准，计算各备选元素的权重。（4）一致性检验，利用总排序一致性比率：

CR=

2.变量选择

根据消费人群以及与城市规划学者之间的讨论，以及利益相关者理论，大家群策群力，同时借鉴国内外同类RBD发展规模有效性评价权重指标设计，依据层次分析法，设计了如下权重评定标准（见表1）：

本论文通过对专家学者以及游客等问卷调查的形式，对调查表的回收、整理和统计，并按9分位比率比较，得出下表2：

表2 一级指标比率表

四类指标设计构建具体判断矩阵如下：

R1=1 3 1/6

1/3 1 1/7endprint

6 7 1

将矩阵R1归一化后得到正规化矩阵R1：

R1=0.2298 0.2298 0.2298

0.0772 0.0772 0.0772

0.6930 0.6930 0.6930

∴W1=0.2298，W2=0.0772，W3=0.6930

S=B·W=1 3 1/6

1/3 1 1/7

6 7 1×0.2298

0.0772

0.6930=0.5770

0.2528

2.6122

∴S1=0.5770，S2=0.25287，S3=2.6122

gmax=3.099

CI=0.033

∵RI=0.52，∴CR=0.0634<0.1

因此，其权重分别为经济指标：0.2298；社会指标：0.0772；环境指标：0.6930。

按表3，可知经济指标其具体比重：

经济指标的设计构建具体判断矩阵如下：

R2=1 1/5.57 1/1.17 1/2.43

5.57 1 4.14 4.86

1.17 1/4.14 1 1.43

2.43 1/4.86 1/1.43 1

将矩阵R2归一化后得到正规化矩阵R2：

R2=0.0921 0.0921 0.0921 0.0921

0.5871 0.5871 0.5871 0.5871

0.1427 0.1427 0.1427 0.1427

0.1781 0.1781 0.1781 0.1781

∴W1=0.0921，W2=0.5871，W3=0.1427，W4=0.1781

S=B·W=1 1/5.57 1/1.17 1/2.43

5.57 1 4.14 4.86

1.17 1/4.14 1 1.43

2.43 1/4.86 1/1.43 1×0.0921

0.5871

0.1427

0.1781=0.3928

2.5564

0.6470

0.6225

∴S1=0.3928，S2=2.5564，S3=0.6470，S4=0.6225

gmax=4.1152

CI=0.0384

∵RI=0.89，∴CR=0.0576<0.1

因此，其权重分别为区域经济：0.0921；消费价格：0.5871；产业结构：0.1427；经济增速：0.1781。

按表4，可知社会指标其具体比重（见表4）：

社会指标的设计构建具体判断矩阵如下：

R3=1 1/4.43 2

4.43 1 4.86

1/2 1/4.86 1

将矩阵R3归一化后得到正规化矩阵R3：

R3=0.2220 0.2220 0.2220

0.6657 0.6657 0.6657

0.1123 0.1123 0.1123

∴W1=0.2220，W2=0.6657，W3=0.1123

S=B·W=1 1/4.43 2

4.43 1 4.86

1/2 1/4.86 1×0.2220

0.6657

0.1123=0.5969

2.1949

0.3603

∴S1=0.5969，S2=2.1949，S3=0.3603

gmax=3.0402

CI=0.0201

∵RI=0.52，∴CR=0.0386<0.1

因此，其权重分别为居民可支配收入：0.2220；政策导向：0.6657；居民对旅游态度：0.1123。

按下页表5，可知环境指标其具体比重：

社会指标的设计构建具体判断矩阵如下：

R4=1 1/4.86 1/4.14 2.57

4.86 1 2.29 5.29

4.14 1/2.29 1 5

1/2.57 1/5.29 1/5 1

将矩阵R4归一化后得到正规化矩阵R4：

R4=0.1490 0.1490 0.1490 0.1490

0.4229 0.4229 0.4229 0.4229

0.3682 0.3682 0.3682 0.3682

0.0599 0.0599 0.0599 0.0599

∴W1=0.1490，W2=0.4229，W3=0.3682，W4=0.0599

S=B·W=1 1/4.86 1/4.14 2.57

4.86 1 2.29 5.29

4.14 1/2.29 1 5

1/2.57 1/5.29 1/5 1×0.1490

0.4229

0.3682

0.0599=0.4789

2.3071

1.4692

0.2715

∴S1=0.4789，S2=2.3071，S3=1.4692，S4=0.2715

gmax=4.1488endprint

CI=0.0496

∵RI=0.89，∴CR=0.0557<0.1

因此，其权重分别为交通条件：0.1490；空气质量：0.4229；旅游资源：0.3682；水环境质量：0.0599。

由上述分析可得出表6，城市RBD发展规模有效性权重。

3.结果讨论

从权重结果而言，环境指标全中最高为0.6930，由此说明环境本身对于城市RBD发展规模具有极大的促进作用，其中旅游资源和空气质量占主要比重，由此可以看出，良好的旅游资源以及环境质量本身不仅决定了城市整体的发展，更为重要的是，随着现代人讲究健康生活，良好的空气质量无疑决定了城市未来的可持续性发展以及对于游客的吸引力。

除了环境指标之外，其次是经济指标：0.2298，其中消费价格占据主导地位，为0.5871。显然消费价格本身决定了市场需求以及区域的消费水平，只有拥有了广阔的市场需求才能够促进RBD的规模发展，因此对于未来的RBD发展而言，必然需要不断结合市场需求，立足于消费者的需求，从而有针对性地进行不同类型的RBD设计。

权重最低的是社会指标，仅为0.0772。这也说明城市RBD的设计本身更多的是看中区域的消费前景、良好市场需求以及整体的发展可持续性。特别是在现代居民对于环境要求不断提高的今天，环境本身对于城市发展以及RBD的形成起着至关重要的作用。而在社会指标中最关键的是政策导向，权重值为0.6657。这说明在RBD发展过程中政府的政策导向起着至关重要的作用，良好的政策导向以及扶持无疑能够更好地引导客流合理的进入，并且提升整体RBD的吸引力以及社会关注。因此，未来中国的政府应该结合区域内的经济发展以及空间特征和市民消费需求，进行针对性的有意识的引导，提升整体RBD的健康、可持续发展。

三、城市RBD未来发展对策

1.RBD空间结构的优化与整合

对于现代RBD空间结构布局而言，其首先前提以及目的是满足消费者的需求，不断提高与周边商业以及旅游景点之间的紧密结合。因此，未来的城市RBD必然是一种多元化、多层次空间布局的商业业态。无论是依托景区型RBD、旧城历史街区型RBD还是新城工商业中心型RBD，必然是重视整体区域的消费群体的需求，从而不断对现有的商业形式进行优化，例如旧城历史街区型RBD就必须要紧密结合传统城市建筑风貌与新型商业发展之间的内在联系，形成文化与商业之间的调和，从而更好地形成双赢的局面。而新城工商业中心型RBD就必须不断提升整体的现代化、商业化气息，根据服务对象的要求提升整个RBD的规格和档次，由此凸显其本身的别具一格。

2.充分发挥政府的宏观调控职能

鉴于RBD系统发展过程中，会遇到种种的干扰因素，这都会对RBD的发展造成不利的影响，有的会缩短RBD的成熟发展时期，使其加速走向衰退，有的则会使得RBD在陷入衰退期后久久难以复苏。要预防这些情况的发生，必须对RBD系统采取适当的控制手段。

首先是对商户进行调控。理想状态下，商户的销售结构应该与RBD现状的消费结构相一致，因此，必须要对现有RBD进行细致调查，对商户进行分类，从而满足不同消费者的需求，同时采取有优胜劣汰的方式，逐步促进商户的更新与轮转，进而提升商户的创新力以及RBD本身的活力。

其次是对环境因素进行调控。包括硬件设施的不断完善，提升交通质量以及城市环境质量，不断改善与提升城市旅游资源和RBD之间的紧密联系。要按时对街道进行清扫，夏季时要做好洒水抑尘工作，冬季要预防积水成冰。软环境方面，需要尤为关注服务质量和安全问题。要尽可能地增加停车场数量和停车位。并且秉持人性化服务理念，不断加强对于客户的人文关怀以及个性化需求。

3.加强城市游憩商业区形象的塑造

形象是吸引游客最关键的因素之一。因此，城市商业游憩区的发展应该注重加强其形象的塑造和宣传，并切实做到以下几点：

一是具有敏感的形象塑造意识。城市商业游憩区作为吸引外地游客的旅游吸引物，在旅游者形象阶梯中的位置将影响到旅游者对其认知程度和选择旅游的可能性。要将商业游憩区形象的塑造作为其建设和发展过程中必不可少的环节，商业和旅游业企业及其他行业都要把商业游憩区形象的塑造作为共同的责任，对其形象的塑造出谋划策。进行科学准确的形象定位。通过游憩区内的游憩设施、游憩场所、游憩产品体现其主题形象。

二是对形象塑造要考虑其连贯持久性。商业游憩区的建设和发展往往需要较长的时间，中间可能因各种因素的变化，需要修改原来的建设方案。因此，未来城市的RBD必须要根据市场需求、市场规模、消费者的消费趋势等因素的变化，对游憩区的形象在原有形象的基础上进行充实和完善，保持其形象核心内容在消费者心目中认知的清晰度和稳定性。

四、结束语

在城市化和全球化的推动下，城市空间重构加速，城市的游憩与娱乐职能更加突出。作为城市发展与空间布局中重要的组成部分，RBD的空间布局已经越来越受到国内外学者的关注，如何提升RBD自身的商业性、娱（下转204页）（上接182页）乐性，更好的服务于城市发展，丰富人们的业余生活的基础上不断完善RBD的开发、管理以及经营是目前中国学术界所关注的重点问题。本文通过定量与定性的分析，力求能够为中国现有城市RBD发展以及空间机构的优化提供有效的对策建议，不断提升中国未来城市RBD的可持续发展。endprint