房地产项目开发全过程成本控制模型研究

董世敏

摘要：随着社会经济的迅速发展和城市化进程的加快，房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业做好成本控制是成为能否从竞争中胜出的关键因素，也是行业能否健康发展的重要原因。本文将房地产项目开发过程划分成几个阶段，找出每个阶段成本控制的关键，运用相关理论，依据一定原则建立了房地产项目开发全过程成本控制模型，对房地产项目成本控制做出了有益的探讨。

关键词：房地产项目 开发过程 成本控制 模型

对房地产项目进行成本控制一直是房地产企业关注的重点。在市场竞争更加激烈，国家房价调控日趋严格的背景下，房地产做好成本控制是成为能否从竞争中胜出的关键因素。同时，房地产业是重要经济领域，全行业做好成本控制能够促进社会经济结构的调整和转型，节约社会和自然资源，对于社会经济发展有重要意义。

一、影响房地产成本控制的因素探析

房地产项目开发是一项系统性的复杂工程，为了方便研究需要对整个项目划分不同的阶段。根据房地产项目的开发程序，结合我国房地产开发的特点，可以把房地产项目的开发分成决策期、设计期、招标期、建设期、运营期。在决策期，主要的工作包括项目建议书的制定、项目选址以及可行性研究；设计期的主要内容包括对于勘察和设计单位进行招标，选择合理高效的设计方案并进行优化，进行项目的报批；招标期主要工作包括制作标书、发布招标信息、审查投标单位、拟定项目合同并签约；施工期的工作主要包括施工手续的办理、拆迁和安置工作、工程进行施工、竣工和验收；营销期的任务主要包括制定营销方案、进行宣传广告，进行商品房销售、收集并处理业主的意见以及后期的物业管理。当然，不同的项目可能具备特殊的工作流程，以上只是对于一般开发流程的总结和概括。

（一）决策期影响房地产成本控制的因素

项目决策期是项目的投资规划阶段，对于成本控制有重要影响。这包括对项目区位的选择、项目建设方案的制定、项目设备、建设时间、资金筹集方式的选择等等。其中，建设区位的选择对于建设成本、运营成本、营销成本、工期和建设质量等有重要影响。科学合理的建设方案和设备选择能够节约材料、人力等成本，不合理的方案带来更多不必要的消耗。在进行资金筹集时，每种筹集方案都具有一定的条件和风险，必须根据项目的特点制定适当的筹资方案，节约筹资成本。

（二）设计期影响房地产成本控制的因素

设计期是房地产项目开发的重点阶段，能够影响整个项目成本的因素也比较多。项目方案确定项目构成和布局、面积、施工技术、设备选用、配套设施、环保因素、工程设计标准和参数等各种因素都有可能对成本造成一定影响。在招标阶段，各项工作比较繁琐，招标方式、标段划分、标底制定和审查等也会对成本造成一定影响。

（三）招标期影响房地产成本控制的因素

一般来说，房地产项目招标期中各个环节的工作完成情况对房地产成本都有着一定的影响，其中招标文件、招标方式、标段的划分、评标与定标以及底的审查和编制对房地产成本的影响最大。

（四）建设期影响房地产成本控制的因素

工程建设是房地产项目的主体，大量人力物力将会投入，如果做不好成本控制将会导致大量成本浪费，造成预算超支。工程建设时期的成本控制容易受到参建单位和成本设计的影响，因此进行成本控制的时候要做到重点控制与全面控制相结合、过程控制与目标控制相结合，做好全员参与成本控制。在这个阶段，要特别注重资金使用情况，做好投资目标分解，对施工方案进行合理选择并分析技术指标，做好工程决算和预算以及相关的价款结算。

（五）营销期影响房地产成本控制的因素

在最后的项目营销阶段，是决定房地产项目能否赚钱的决定阶段，成本控制显得尤为重要。要选择适当的营销渠道，对于广告费用和人工费用、管理费用做好严格预算，尽量控制成本。

二、房地产项目开发全过程成本节约方法与要点

（一）实现房地产项目开发全过程成本节约方法

1、注意工程施工连贯性

要保证工程施工的连贯性，在设备调度和人员分配方面，应该合理的分配人员，对于质量要求较高的部分或工程关键部分，调拨技术专业能力过硬的人员进行施工建设，从而减少施工误差；在设备使用过程中应注意设备的保养和检查，在施工之前检查必要的线路、设备是否正常，以保证施工效率；同时，也要合理调度机械的入场时间，使机械的调度更加灵活机动，同时还能减少机械的维护和租赁费用，从而降低建筑成本。

2、材料的保管和设备的检查

定期对设备进行系统检查是维持设备高效运转的基础，要定时对设备的线路、设备零件的稳固等进行检查，及时更换老化零件和线路，从而保障设备的高效运行，提高工作效率。另外，也要做到对施工材料的严格检验，包括购买符合建筑标准的材料，材料运输过程中减少材料的遗漏，并要采取完善的措施进行材料的储存，防止因为人为原因造成材料的破坏，影响工程整体进度。

3、加强人员培训，提高建设效率

对人员进行相关系统培训，提高施工人员技术水平，能达到节约成本的目的，企业可以通过专家指导、技术培训等方式来提高人员技术水平，提高工作效率。其次，企业还要严格把控质量建设，保证每个环节的工程质量都能符合要求，减少工程因质量问题出现返工的情况。另外，还要强化人员安全责任意识，使人员时刻紧记施工安全，减少安全事故的发生，降低人员损伤，也能有效节约施工成本。

4、制定成本控制计划，合理控制资金流动

在进行房建项目施工之前要对工程的目标、项目的建设要求、工程进度、质量要求等进行准确核算和调研，然后进行工程施工的风险预估，并对工程的利润、工期等进行测算，并采取必要的方法进行成本控制，从而有效减少后续施工中的成本增加。

（二）房地产项目开发全过程成本控制要点

1、明确成本控制的目标endprint

明确成本控制的目标是进行成本控制的基础。目标确定后，要根据实际情况和市场情况、测算能力以及相关标准，确定对于目标成本的执行过程和执行原则，将目标成本与实际发生成本尽量缩小。根据全员原则，要保证所有部门都参加，这样才能涵盖所有成本。要建立目标成本数据库，将企业自身过往开发中所发生的成本实际，以及行业内相关项目的数据，纳入数据库，对成本审核和测算提供基础和保障。成本控制所发生的费用要由专门部门负责，列出清单，避免因为成本目标建立的时候因为不了解相关流程，而不能够对相关费用进行准确计算。

2、明确各个部门的岗位职责

通过相关的企业制度和文件，建立起成本控制的责任体系，相关职能部门在明确责任和目标的基础上，把成本控制的计划通过一定的数据指标呈现出来，及时形成反馈信息。同时要明确规定参与成本控制的人员的具体内容、考核指标、考核方式以及责任。总之，参与部门、成本控制的范围、考核部门、考核指标是从成本责任体系建立的最重要因素。要保证各个部门和岗位顺利完成成本责任目标，要建立成本控制的相关指导，从程序和工作流程的机制层面保证成本控制工作的执行，进行过程动态管理。

3、实施动态监控

对于目标成本要实施动态监控，反映出动态成本与目标成本的差距，使相关部门能够快速发现问题并解决问题。其关键是对于实时性的要求，整个管理的执行过程中，每项活动都要进行实施测算。成本的动态控制要把合同作为中心，结合动态成本、实付成本和实际发生成本来进行控制。动态成本实际上等于合同成本加上非合同成本和待发生成本。进行动态成本控制，还必须把信息工具引入成本控制中，通过信息手段把投资测算的目标、合同预算和结算、付款等各种业务进行集合控制，做好全程预警和汇总分析。最终通过项目积累，把成本管理的相关经验和数据积累下来了，建立并利用好相关数据库。

三、结束语

房地产市场日益严峻的形势和国家频繁的宏观调控，使房地产企业必须要思考如何更好地进行成本控制，提高成本控制能力成为企业在市场竞争中胜出的重要因素。房地产企业必须注重相关成本数据的积累和沉淀，形成相应的成本控制制度流程，提高员工素质，加强对于成本控制意识的培养，按照模型理论，多管齐下，才能解决在成本控制中遇到的种种难题，为企业发展提供强大动力。

参考文献：

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