楼市乱象

于洋

“昨天你让我高攀不起，今天我对你爱搭不理”，这是万通集团董事局主席冯仑在北京大学国家发展研究院主办的“中国经济新常态下的企业机遇”论坛上对当下房地产市场不停变化，客户对待房地产的态度的表述。

确实，眼下，中国房地产行业可谓“压力山大”，存货积压、现金流紧张、负债率攀升等因素直接让行业陷入困顿，对比曾经的“野蛮式生长”，千亿企业不断扩容，如今的房地产行业着实令人唏嘘不已。

如果你一直在关注最近的楼市新闻，相信你一定感受到了楼市的冰冷，“任志强不喊涨了，李嘉诚退出了，恒大卖油了，就连万达，都做电商了”。难道房地产这艘“泰坦尼克号”真的要撞冰山了？

可硬币的另一面，政府却在积极地出台刺激政策杀跌，限购、限贷放开、利率松绑，救世力度不可谓不大。开发企业更是推陈出新，采取“全民营销”等促销方式降价跑量，成交向好的消息不绝于耳。

如此这般，难免会让人感觉到一些迷茫，不知道什么是真什么是假，尤其是对于那些持币观望的购房者而言，眼下的房地产市场着实有点乱，要好好地捋一捋才行。

房价下跌，会持续吗？

近日，中国指数研究院发布的百城房价指数显示，2014年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，跌幅收窄0.22个百分点。而根据百城价格指数对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，8月十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比下跌0.53%，为连续第4个月下跌，跌幅较上月收窄，10个城市仍全部下跌。具体来看，杭州环比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位；重庆（主城区）、武汉、天津跌幅也介于1%-1.7%之间；广州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以内。

今年以来，虽然业内对北京、上海两地的楼市走向尚存在分歧，但杭州等二线城市的下跌已成趋势，而三四线城市的房地产市场下跌风险就更显著了。截至今年7月底，35个城市商品住宅累计库存余量达到3亿平方米。高企的库存，导致开发商拿地热情锐减，在二三四线城市土地市场遇冷的背景下，土地降温也蔓延至上海、广州等一线城市。京沪两地也出现了优质地块流拍现象。

众所周知，对于房地产开发企业而言，土地是其生存与发展的“关键资源”。正所谓，“巧妇难为无米之炊”。没了土地储备，开发企业便无米下锅，生存与发展更是无从谈起。那是何原因导致开发企业不乐意拿地呢？

日前，世茂集团副总裁蔡雪梅就曾在接受记者采访时表示，减少拿地并不是因为公司资金紧张，而是认为上半年并不是拿地的最好时机。据了解，2014年上半年，世茂用于拿地的资金预算，减少了约100亿元。“我们不会盲目出手，而是会在核心城市和继续深耕的城市，拿一些溢价率低、又便宜又好的地。”蔡雪梅说。无独有偶，很多房企为了减少拿地开发带来的风险，都纷纷选择资源整合式的与其它公司共同投资开发或索性暂不拿地。事实上，这样的消极气氛不仅影响着三四线城市，一二线城市也不能幸免，房企开始减少拿地，放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实。

就连一向坚称房价是上涨永动机的任志强也突然改口了。“今年全年房地产市场或将减少近3000亿元的销售额、近4000万平方米的销售面积。在经济发展出现下滑时，房地产市场发展一定会出现下滑，全世界都是如此，经济发展步伐放慢的时候，老百姓的收入和消费能力必然下降。”从任志强的发言中不难看出，所谓改口唱衰是建立在全国经济发展速度下行的基础之上。

据近日披露的8月份中国经济数据显示，“李克强指数”之一的发电量年内首次负增长，工业生产和固定资产投资增速分别创68个月和13年来新低，主要行业工业增长均放缓。多重数据均显示出经济的内生动力疲乏，下半年稳增长压力再现。中国指数研究院分析称，8月房地产市场仍处于下行调整时期，后续市场演变仍需观察宏观与市场环境变化趋向。也就是说，在全国经济增长下行趋势无法改变的前提下，楼市价格仍将承压下行，反之亦然。

限购、限贷放开，影响几何？

事实上，政府高层曾明确表示要保证年度经济达标，因此随着增长放缓，政府已经介入，在政府眼里，房地产是经济的支柱行业、拉动GDP的利器，房价越高，GDP增速越快、财政收入越高，重要性自不待言。为此，政府不得不出手救市。

最为典型的例子便是2008年，经济开始整体降温时，前几年积累下来的政策的时滞效应也同时起作用，房地产交易降至冰点。为此政府出台了史无前例的房地产刺激政策，诸如房贷利率七折、首付两成，致使2009年11月房价增幅同比高达15%。这一轮房价上涨的过程中，京沪等地的房价涨幅超过100%的区域比比皆是。直到2010年，高企的房价成为了社会的焦点议题，为了抑制房价，行政干预再一次全面进入市场，推出史上最严厉的“新国十条”。

房价下行就杀跌，房价上涨就抑制。近年来，政府既要服从经济周期的大局，也要回应购房刚需对高房价的指责，左右为难。会哭的孩子有奶喝。这不，眼下杀跌之风又起。8月以来，取消限购或放松限购的风潮席卷而来，30多个限购城市松绑“救市”。然而，救市并没有让市场出现明显改观，数据表明，实施“救市”政策以来，各个城市的楼市行情并未实现逆转，甚至部分城市购房者的观望情绪加重了。

呼和浩特市第一个正式发文取消限购，但其成交量在经历了短短一周的上升后迅速回落，七八月份持续低迷；济南在7月10日放开限购后的第二周成交量即大幅回落至首周的一半，8月份周均成交量为200套左右；而上述唯一住宅价格上涨的厦门，日均成交约55套，成交量并没有明显的反弹；长春、武汉、宁波及南宁等城市，取消限购后成交量只有5%左右的小幅提升……

“市场需求不足加上库存量的高企，购房者的观望情绪并未随着政策的松动而消失。”一位业内资深人士坦言，限购松绑或取消，对楼市的拉动作用非常有限。

然而，值得一提的是，8月，青岛放开限购首月，楼市成交量便迎来破万。根据青岛锐理数据显示，8月青岛住宅成交总量为9028套，环比上涨42.4%，成交面积为926623.23平方米，环比增长41.2%，8月份商品房（不含保障房）成交总量为10049套，成交面积为1034238.3平方米，分别环比增长21.9%和14.9%。对此，青岛一位房企营销负责人告诉记者，成交量的上升一方面是源于限购部分的放开因素，而另一方面，则是之前开发企业降价促销，累积交易的成果。“看上去像是限购的利好直接引起的，实则不然。其实，对楼市起扭转作用的关键点在于限贷的放开。”endprint

9月22日，青岛国土资源和房屋管理局官方网站发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（以下简称“意见”），成为青岛两次限购松绑后，正式出台的房地产新政：而这一新政最吸引关注的点无疑是“限贷”松绑。意见提出，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

换言之，这打破了以往房地产市场“认房又认贷”的政策。关于“认房又认贷”，简单说，就是申请贷款者如果曾经名下有房或者名下有过房贷记录，再买房均属于“二套”。即使贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房也算“二套”，这无疑在一定程度上遏制了改善型需求的入市，屏蔽了消费库存最有力的一部分。

如今，限贷松绑，首套房标准以实际持有房屋数，而不是以房贷次数为准，这样显然更为合理。另外，对购房者有针对性地推出减少交易契税政策也将进一步释放购房者的入市热情。

“继四川、福建等地推出救市政策之后，青岛属于较早出台鼓励性政策的城市。首套房贷认定和契税减免，对于购房者是很实惠的利好。总而言之，限购已去，限贷渐松，房地产市场整体环境已经转向趋暖。只是这市场化的调节尚未结束，高库存和降价潮并存，恐怕市场短期仍会在地位震荡前行。”房价点评网青岛高级分析师张斌说。

利率松绑，是真是假？

随着房地产政策的松绑，“首套房贷款利率出现松动”的传闻不绝于耳。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，对进一步改善住房金融服务工作提出五条意见（业内人士称之为“央五条”），更被业内解读为在政策层面喊话，旨在降低商业银行个人按揭住房贷款利率。

在9月1日，某金融搜索平台发布对全国23个重点城市近400家银行房贷利率监测报告。数据显示，由于政府的一系列举措，8月房贷市场出现了利率松动的迹象，目前在23个重点城市中有10城存在利率优惠，优惠幅度略增，但均有附加条件。据悉，所谓“附加条件”，就是不同银行针对购房人资质，例如购房人需要在银行办理一定数额的存款、购买银行内部理财、保险等产品，或者通过中介公司申请贷款，才能享受到利率方面的优惠。其中上海有全国最低八五折利率折扣，北京、杭州、青岛3城重现九折利率，6城优惠利率为九四至九八折，其余城市的房贷利率最低为基准或者更高。

真实情况如何？“眼下，单就青岛市场而言，‘央五条之后，首套房贷利率基本保持不变，大部分维持基本利率。但近期的确有松绑的趋势，但表现并不明显，只是个别银行幅度较大，青岛银行出现九折利率。”一家总部位于青岛的银行信贷部负责人告诉记者，青岛银行自8月中旬开始便开始下调房贷利率，只要信用记录良好、具有还款能力、符合国家相关部门规定的首套住房贷款政策的话，便能够享受到九折利率。而对于一些比较优质的客户，像当地政府引进的重大项目的工作人员或者政府引进人才，可以享受到八八折利率优惠。

据了解，目前青岛银行合作的开发楼盘已达到约100家以上，占了整个青岛楼市很大的合作比重。上述负责人坦言，“之所以出现青岛银行首套利率优惠一支独秀的局面，一方面由于其总行在本地，因此，相对与其它银行而言，市场决策相对较快；一方面，作为青岛的本地银行，也不排除其社会责任感的因素。”毕竟，“相对与小微企业贷款而言，房贷业务利率实在太小。”一家股份制银行人士坦言，所以股份制银行会相对倾向小微企业贷款。

另外，今年上半年一些银行主动压缩个人住房贷款，也在一定程度上导致利率的难以松动。其中，以民生银行、平安银行尤为明显。据悉，今年上半年，这两家银行个人住房贷款余额分别为594亿元、602亿元，分别比去年底减少121亿元、47亿元。

但值得一提的是，由于央行喊话要求禁止个人购房停贷，要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷利率水平。所以，我们有理由相信，伴随当下经济下行压力增大，企业发展前景不明朗，风险更小的房贷业务将获得更多的增长空间。加之，前期积压的房贷需求已经基本发放完毕，各家银行已经从去年额度紧张变为额度宽松，在供大于求的情况下，首套房的利率继续往下走的可能性非常大。

然而，你永远无法知道，意外和明天哪一个先到来。而目前来看，限购、限贷放开、利率松绑，政府救世的效果究竟如何？这显然还都是未知数，一场房地产市场的地震才刚刚开始。而我们只是单纯地希望，2008年的故事，不再重演就好。endprint