浅谈宅基地使用权的流转问题

田浩辰

摘要：伴随着市场经济体制的深入发展，我国逐渐放开土地流转市场。目前我国已允许农村耕地使用权进入市场流转，农村宅基地使用权的市场化流转也将势在必行。而目前农民处于一种弱势群体地位，对此要保障农户在土地流转过程中农户的权益，促进其收益增加。本文在这种情况下，对如何进行规范宅基地使用权流转行为提出了自己的建议，具有一定的借鉴意义。

关键词：宅基地；使用权；流转

1.前言

随着改革开放的不断深入，城乡经济受二元经济体制的影响，严重影响了城市与农村的发展与融合，非常不利于我国经济的进步及人民的生活质量的提高，特别是农村人口在我国占了一半，严重制约了经济的发展。 同时，随着市场经济的不断发展，土地使用权的交易开始发展起来。交易中带来的社会问题不能有效解决，如无明确的法律依据，私下交易引发经济纠纷等，从而引发社会公平问题等等，这些都对农户做出流转决策有着重大的影响，本文在这种情况下，对如何进行规范宅基地使用权流转行为提出了自己的建议，具有一定的借鉴意义。

2.宅基地使用权在流转中存在的问题

在城乡统筹发展的过程中，越来越多的乡村居民转移到城市居住，导致了农村的宅基地资源闲置浪费，但目前我国还没有制定出相关的法律来约束乡村宅基地的使用，没有统筹建设城乡用地，导致出现了城市房源紧缺，房价高不可攀，普通居民生活成本较高。另外。乡村居民拥有的闲置的宅基地其使用权不能很好地再利用，这项资源不能作为乡村居民的流动资产使用，增加农户的收益，造成农村“空心村”、“空心户”问题出现，影响了乡村人口的财产合理使用、配置，抬高了城镇居住人口的住房成本。同时，对于宅基地的管理方面也非常混乱，从而易引发集体的内部争端，国家方面没有相关明确法律依据，经常引发多种矛盾和冲突。

3. 规范宅基地使用权的策略建议

3.1硬件方面

3.1.1出台相应的《宅基地》法规

第一，重新界定宅基地的产权属性，增强农户拥有的宅基地的权利。宅基地的使用权从一开始就是由国家法律规定的，法律保证宅基地的私有权，同时保证宅基地的使用权可以转让、置换。也就是说，宅基地使用权以及其私人属性是原有不可改变的，同时农户对宅基地拥有更多权力，可以在法律允许范围内将其置换或者进行处理使用。

第二，保障宅基地可以自由的在市场上进行交易。保障宅基地使用权的合理交易，可以为农户创造更多经济效益，可是对宅基地使用权进行限制，不能体现宅基地的价值，不能够充分体现宅基地的特殊资产属性。为了体现农户对宅基地具有充分的使用权和处置权，要保障宅基地使用权的转让和合理流动，使得宅基地主见变为农户的流动性资产。

第三，取消对农村宅基地使用权利益主体的限制。目前，对于我国的宅基地转让使用权仅限于在同一的集体内部实现有效转让，不能产生更广范围的经济利益，不能作为有效资源合理运用，这样不利于土地资源的合理配置。

3.1.2构建相关宅基地使用登记制度

制定出系统全面的宅基地实名制登记制度，利用集体的力量进行合法交易的监督，保障宅基地使用权的合理处置。可以从以下几个方面做起；首先，要成立一个高效管理的领导团队来带领，打破传统的思维限制，必要时采取有力的措施，不要受到恶势力以及陋习的威胁和压迫，在法律的约定下合理规划宅基地，对于违法建筑进行拆除，对此可以成立专门的队伍保障宅基地的私人属性，从根本上对宅基地使用问题进行管理和整治，在村镇范围内产生有效影响；其次，在法律方面继续完善和保障，对于宅基地使用权发生转以后对宅基地合理配置和管理，依法处置，避免宅基地的闲置现象，对土地资源合理配置，确保每一分土地合理利用和管理，杜绝资源浪费，不仅在土地使用权转让过程中合法有效，在交易完成后也要有序管理，对土地以后的继续使用做好规划；再者，统一管理宅基地要实行具体到人的政策，进行实名登记，并对合格的宅基地发放证书保障其权益，违法建筑拆除并收回土地，确保实际使用土地与人员合理统一，保障农户的合法权益公平合理。

3.1.3出台有针对性的辅助政策

在此过程中，政府要注意两方面的问题。第一，要严格审查符合出租的条件，保障农户进行出租后农户仍然有居住能力，明确外出居住人口与农户家庭人口总数之间的比例条件，达到有关条件的农户可以允许其对房屋进行转让或者租赁，避免一些农户为了赚取利益而不顾法律责任，避免了赡养老人的问题产生更大的社会影响，造成不和谐局面。其次，要随时实际考察土地使用的真实情况，包括面积、用途、使用年限的管理，避免农户因为赚取利益私自更改房屋建筑，造成他人的人身财产隐患以及房屋的不安全现象。

3.2软件方面

3.2.1实现宅基地管理规范化

第一，规模建造，降低生产建设成本。在进行宅基地置换时，政府应对置换后的村庄进行统一规划，集约建造房屋，要站在群众整体利益角度出发，与建造商、材料商进行成本协商，通过规模

成本来减少建造集体新住宅的商用成本，减小农户在购置新房时的资金压力。其次，可以采取政府补贴的方式，通过招商引资的方式为农户新居筹措资金补贴来源。对于一些的特殊困难家庭，要根据其自身情况，在法律的相关政策下，以担保人的身份，帮助农户从金融机构获得一定的资金，保障农户的基本居住和生存条件。

3.2.2健全相关市场中介组织

交易后给予政策支持和法律咨询，为交易后发生的问题给予调节和帮助。主要的中介组织可以大体总结为三类。第一种，主要是一些价格评估机构，它们根据宅基地的大小以及所处的地理位置等具体因素分析，得出一些针对宅基地的评判标准最为宅基地使用权转让的信息，在客观分析后为宅基地使用权流转提供一个合理的价格。第二种，主要是金融服务机构，它们负责为宅基地使用权的转让提供影响价格的参考信息，还可以为装让双方提供抵押贷款业务以及储蓄服务。第三种，它们主要是政策支持机构，主要负责有关宅基地流转方面的法律问题以及技术上的帮助。将宅基地使用权流转的中介组织纳入政府的服务范畴中来，政府向服务性角色转变，提供非盈利性服务组织，降低市场机制中流转双方的交易费用。

3.2.3完善农村社会保障制度

农村社会保障体系建立应包含以下方面：第一，在城乡之间实现统一公平的社会保障，消除二元经济体制下城乡居民的不公平待遇。要完善户籍制度管理，消除城乡差别，对照城镇居民的生活保障补贴，给予乡镇农户同等水平的补贴，例如在社会养老保险、医疗补贴、最低工资水平方面保证城乡的无差别化。特别是社会养老保险方面，关系到民生问题，必须尽快完善。其次，通过法律法规来保障农民的权益，并通过普法教育宣传教会人民学会运用法律武器来捍卫自己的权益。法律还要不断完善对于社会保障的单位、受益人等方面的规定，形成有效地监督机制。再者，对于农户的住房方面应该出台相应政策予以保障，使得农户没有后顾之忧。

4.结论

农业生产已不再是农民安身立命的基础，宅基地上房屋使用的效率也逐渐弱化，宅基地使用权的流转已经逐步进入市场。作者看来，把宅基地使用权作为一种商品性质参与市场竞争是可取的，在交易时基于农户的弱势群体地位，应充分考虑农户的行为决策因素，确保农村宅基地使用权流转的平稳有序进行。

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