房地产春日短

刘林

近日，房地产市场的“好”消息不断，诸如看房人数大涨、成交量上升、二手房房主坐地涨价等信息频见媒体，这是开发商和媒体联手造势还是央行房地产松绑新政推动了市场状况真的在改善？本轮房地产调整最黑暗的时候是否已定格在9月份？政策连番出拳，房地产的春天是否已经提前到来？

目前来看，房市逆转言之尚早。10月销售确实在回升，这可能是因为“金九银十”，开发商在加大开盘量冲击全年业绩，也可能是限购和限贷政策松绑释放的刺激效应。但是，关键政策落实并不到位、购房者预期仍然偏悲观、季节性效应难持续，因此，这波成交量上升或许只是阶段性回暖。

从更长期的因素看，滞后于销售的开发投资仍在下降，从资金面和政策面来看，下跌趋势还没有终止。

交易回暖有分化

多个渠道监测的数据均显示，长假结束以来，商品房销量上升明显。“银十”整体表现好于“金九”。

WIND汇总的数据显示，30个大中城市房地产日交易量的10月8日-27日平均值较前9个月上了一个台阶，其中，商品房成交套数较上月增长22.6%、商品房成交面积较上月增长24.0%，环比涨幅较上月分别扩大7.5、9.9个百分点。从绝对数看，10月份日均销量无疑是全年最高。

与此同时，中国指数研究院发布的41个主要城市房地产交易情报显示，从10月6日-10月26日的三周，41个城市累计成交面积回升明显，环比上周累计成交依次上涨43%、20%、5%；而9月8日-28日三周环比涨幅依次为1%、16%、17%。

多个券商跟踪的城市成交数据也有明显改善。中金公司跟踪的10月前四周周均成交量较9月前四周环比上升19%，同比去年10月前四周仅下降7%，年初至今累计成交量均值下降21%。中信建投房地产行业首席分析师苏雪晶汇总的数据显示，截至10月25日，10月一线城市成交环比上涨22.5%、23个二线城市本月成交环比上涨8.25%。

对于成交改善的原因，一位房地产行业分析师告诉记者，就需求面而言，央行房地产松绑新政在一定程度上改变了部分购房者预期，从供给面看，推盘量加大，品牌开发商销售目标完成的不是很好、中小开发商面临的资金压力都在迫使他们加大促销力度。

不过，主要城市成交数据显示，10月份销量涨势的主要贡献来自一、二线城市。

根据WIND汇总30个大中城市房地产日交易量计算的平均值，无论是商品房的成交套数还是成交面积，10月份，一线城市的环比增速最为可观，均在20%上下；二线城市保持个位数增长，有4%上下的环比增幅；三线城市成交面积虽有个位数正增长，但成交套数反而环比上月有所下降。

由此，30个大中城市成交套数占比相应调整，一线城市上升4个百分点，二线城市上升2个百分点，三线城市下降6个百分点。

其他券商监测数据也显示，10月份一线城市增长最为可观。

之所以有此分化，部分原因可能是松绑购房贷款对不同地区的影响有差异。虽然央行政策面向全国，但银行信贷资金的分布并不均衡，三、四线城市申请到抵押贷款的难度远大于一、二线城市。一位银行业分析师告诉记者，资金成本相对较低的全国性商业银行在不同地区的资源分配存在明显差异，更倾斜于重点城市；资金成本较高的地方性银行基于成本收益原则并不乐于过多发放个人住房贷款。

另外一部分原因是核心城市推盘量更多。华泰证券房地产行业分析师曹光亮指出，核心城市成为年末冲量的激战之地。开发商逐步加大了一线城市及二线核心城市的开盘量，但对三线城市推盘量仍然较为谨慎。

在不同城市间的分化或在预示本轮回升很可能只是秋冬之交的小阳春。

回升有限且后劲不足

中国住房市场供需格局已经逆转，类似2009年与2012年那样回升的局面不会再发生。

一方面，库存不断创出历史新高。截至2014年9月末，商品房待售面积再创历史新高，超5.7亿平方米，其中，住宅待售面积已达历史新高3.7亿平方米，同比增速均在进一步上升，超28%。另一方面，劳动年龄人口却在持续下降，与2010年相比，15-64岁年龄段人口已减少837万余人。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，即便按照2013年的销售速度计算，目前商品房存量面积也需要两年才能消化。

与此同时，已售住房空置率还很高。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）6月发布的调查报告显示，2013年，中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，较2011年提高1.8%。

在这样的大背景下，房地产市场走势完全依赖于政府的刺激政策。即便乐观如任志强，也认为房地产不再下滑的前提是这些政策能否全部落实。

已推出的松绑“限购限贷”政策，确实显示了一定效果，但也表现出收敛态势。

因为二、三线城市陆续取消限购，8月份销量开始有所增长。根据中信建投汇总的周度数据，8月份以来，周均成交数据的虽有波动，但波动下限基本高于前7个月的上限。但是，10月份以来二、三线城市销售环比增速有所放缓。

从上述中指院数据来看，41个主要城市10月份各周环比增速在快速下降，10月20日-26日，环比上周累计成交5%，较前两周下降38、15个百分点。

覆盖全国的房地产松绑政策落实得并不到位。搜房网对全国18个重点城市进行了一次全国性房贷调查，共咨询了包含建、农、工、中四大国有行在内的165家银行。结果显示，首套房贷利率出现折扣优惠的城市为9个，占比一半；在调查的165家银行中，仅20家银行推出利率优惠，占比12.12%；165家银行中，92家银行首套为基准利率，占比55.75%；二套首付除武汉外均保持不变，利率平均上浮10%，优惠折扣几乎不见踪影。

这一波回暖很可能只是阶段性的，难以持续。一位房地产分析师告诉记者，10月和11月可能是年内销售高点，12月如何，还要看这一波购房者入市后会不会有另一波进来。不过，2015年1月、2月份会有季节性回落。

而购房者预期仍然以悲观为主，因为新政而躁动的购房情绪经过一段时间的消化已趋于冷静。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁指出，CHFS数据显示，城镇家庭对住房价格的预期进一步悲观。

“虽然刺激政策短期内提振了地产市场，但可能依然无法改变房地产市场的中长期调整趋势。”交银国际分析师李苗献指出。

投资下滑之势未止

在9月商品房销售环比回升的时候，对宏观经济整体走势有重大影响的房地产开发投资增速继续探底，1-9月累计增速只有12.5%，较2013年末下降7.3个百分点，“单月投资增速仅8.6%，创2009年以来单月增速新低，弱于季节性，”中金公司房地产行业分析师宁静鞭指出，“整体而言，投资增速依然偏弱，开发商投资活动较为保守。”

投资增长的先行指标——开发资金——增长依然偏慢，1-9月房地产开发资金同比增长2.3%，较1-8月同比增速回落0.4个百分点，宁静鞭认为，这预示未来一个季度投资增速将维持低位徘徊。

银行贷款、自有资金、个人按揭贷款均不乐观。一者银行存款没有改善的同时贷存比在进一步上升，未来放贷空间不大；二者房地产企业业绩下滑也难有起色；三者商业银行特别是中小银行资金成本过高，而个人按揭贷款盈利性不好。

美联储已宣布结束第三轮货币量化宽松，QE的完全退出，美元升值将改变美元和人民币息差，可能会抽走部分流动性，房地产市场承压。

就中央政策而言，也不会有大规模的货币政策放松来主动刺激房地产市场。尽管房地产行业成为拉低当前GDP的主力，但中央政府最多采取措施稳住其进一步下行，没有更大的意愿过多拉升该行业，稳增长将更多借力基建投资。《人民日报》已刊发文章明确表态，在房地产持续调整拖累经济增长的压力下，通过扩大铁路等基建项目可对冲固定资产投资整体下滑的趋势。

海通证券房地产行业分析师涂力磊预计，伴随开发商主动调价和政策刺激加大，行业基本面四季度有望加速见底。考虑基数等因素，行业数据增速见底预计在2015年一季度。