实体零售商征战商业地产再升温

陈岳峰

所有的零售商都在寻找新的出路，电商和O2O并不是每个企业能玩得转的菜，这或许是商业地产再度被青睐的理由之一。

10000个停车位——仅这一项的投资就达12亿元，这是实体零售企业步步高即将在湖南长沙梅溪湖新区打造的超级MALL“步步高梅溪新天地”。

在中国，除了位于北京西四环的世纪金源购物中心有近万个停车位，就连一向以停车方便来进行高调宣传的宜家位于北京西红门的英特宜家荟聚购物中心，也只有7000余停车位。在长沙这样一个类一线城市，开建超过1万个停车位的购物中心，步步高在商业地产上迈得这一步着实不小。

步步高集团董事长王填在《中国连锁》记者采访时透露，位于长沙市大河西梅溪湖中心地段的“步步高梅溪新天地”，是一个占地300亩，建筑面积70余万平方米的纯商业项目，总投资超过50亿元，由四大主题组合成20万平方米的大盒子商业MALL，一条700米长的梅溪大街（商业步行街），一个6万平方米的主题游乐公园，一个10万平方米的酷车公园，一个洲际酒店集团管理的假日酒店和写字楼，将于2015年9月正式开业。

近几年来，商业地产的泡沫论四起，不少地方的一些商业综合体人烟稀少，甚至沦为“鬼城”，包括宝龙地产等在内的多个商业地产项目都营运堪忧，但实体零售企业似乎对商业地产的热情再度升温。餐饮连锁企业海底捞在2年前就被曝出在其发源地四川简阳规划建超过20万平方米的商业项目——这样的例子在几年前不胜枚举。

到了2014年，沃尔玛也按捺不住要征战商业地产了：8月28日，沃尔玛宣布在中国的首个社区型购物中心正式落户珠海，主力店为山姆会员店，这个建筑面积约为10万平方米的购物中心由8月初沃尔玛在华组建的新的商业地产团队负责，投资6亿元，2016年4月正式开业，是沃尔玛在华首个自行开发、建设与经营管理的购物中心——这个地产团队的主要任务就是选择合适的商业地产项目，以自建方式支持沃尔玛山姆会员店的扩张。

所有的零售商都在寻找新的出路，电商和O2O并不是每个企业能玩得转的菜，这或许是商业地产再度被青睐的理由之一。就在不久前，王府井百货抛弃了单体百货的形式，宣布转投购物中心和奥特莱斯业态上，这意味着过往单体百货店的租赁物业式玩法被束之高阁。永辉超市8月份联姻牛奶国际，以近20%的股权融次57亿元，也被传出将在商业地产上有所运作。而家居连锁零售商红星美凯龙的重点开始转向做爱琴海购物中心，尽管其位于北京太阳宫的爱琴海购物中心无论是从品类组合、购物环境等各方面都中规中矩，但除了餐饮和影院生意不错，百货等其他业态的业绩始终是波澜不惊。

而被王填自诩是“做商业顺便做了点商业地产”的步步高，实际上在商业地产上已经不容小视。作为中部地区最大的零售商之一，步步高目前已完成自建、自营、自持的商业综合体面积超过100万平方米，王填告诉《中国连锁》记者，步步高新天地现有梅溪湖、九华、郴州、合川、湘潭步步高广场二期、泸州、岳阳、赣州、吉安、怀化、邵阳、成都、桂林等15个项目，总建筑面积超过600万平方米，这些从12万～139万平方米不等的商业综合体基本都将在2015年～2017年底的3年里开业，“一年开5个项目是一个合适的速度。”

对一家零售商而言，这是一个庞大的体量，在所有以超市起家的零售企业中，暂时还没有人敢像步步高这样在商业地产领域如此大手笔投入。但王填却强调，商业才是步步高的主业，因为“做商业地产是被逼的。”他说，步步高商业发展所需的地段佳、租金合适的好物业非常难找，与其求人不如自建。所以步步高做商业地产是服务于商业。步步高绝不会为了赚快钱而放弃商业转向商业地产， “万达是做地产顺便做商业，而步步高是做商业不得不做地产。”

所有的零售商都面临着物业租金上涨、难以续签等这样的烦恼，自持物业的好处是，成本低，省去租金成本，联营和租赁成本还可直接计为利润，比起同样需要高额租金的门店，竞争优势不言自明，但风险也同时并存。

王填也表示，步步高做地产或许不是最好的，但做商业，步步高已有了20年的积累，而商业地产，地产只是外壳，商业才是王道，这正是步步高敢于大步切入商业综合体的主因。

当然，步步高也的确想用心做好商业地产。以“步步高梅溪新天地”为例，作为一个超级Mall，梅溪湖新天地项目按照设计的主动线环绕一圈需要走6公里，不仅有各种商业零售店、餐饮店、次主力店和百货商店，还包括一个4层的大型百货商店、儿童主题店、真冰溜冰场和12厅的电影院。步步高还为其引起了湖南最高28米巨幕影院、湖南最大真冰场、湖南首个天幕秀场、5000平方米的中南地区首家飞行体验馆、室外体验式步行街、主题公园、10万平方米的酷车公园等。王填还透露，70万平方米中只拿出15万平方米进行散售，其余部分由步步高自持，确保将这个项目打造成一个生态商圈。

在业态上，为了满足消费者的需求，步步高将打破同一业态只引进一家的行业惯例，“比如超市业态，有步步高大卖场，但我们也计划引起城市超市这样的高端超市。家电业态除了步步高电器，也会引进顺电这样更个性化的家电零售业态，包括影院，除了步步高自己的影院，还会引入私人订制的个性化点播影院等等，以满足各个层面的消费需求。”王填说。

目前来看，步步高的这些尝试收效还算不错，在9月10日举行的招商大会上，百胜餐饮、星巴克、耀莱国际影城、欧悦真冰场、盛世娱乐、坊田天空农场、新加坡面包先生、新加坡JUST LIKE IT创意冰淇淋、探奇乐园、乐之翼、孩子王、君昂童子军、OTTO2艺术美学会馆、洲际酒店集团等均签约入驻“步步高梅溪新天地”。

但与此同时，商业地产领域隐藏的风险也值得重视。睿意德商业地产季度报告显示，二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。其中沈阳、成都、昆明等二三线城市是“高存量、高空置率”的重灾区。这种高企的存量和新增供应，使得中国商业地产供大于求的风险不断显现。无论是步步高、沃尔玛还是王府井，所有欲在商业地产中有一番作为的实体零售企业，都需要在大胆的基础上更加谨慎。endprint