浅谈房地产中介服务业存在问题和解决办法

闫丽

【摘 要】房地产中介服务业能够积极推动房地产业健康发展，为购房者提供专业化服务、为房屋登记机构提供良好的支持；但同时，存在着从业人员素质良莠不齐、利用信息不对称吃差价、违法规定制造“阴阳合同”等问题。如何解决这些问题，建立良好的产业发展环境，是当前房产中介服务业面临的重要课题。本文以山东省中部城市泰安市为例，试图提出一些可行性建议，以供参考。

【关键词】房地产；中介；服务业

一、引言

房地产中介服务业是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介服务业既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业。随着我市居民住房消费的旺盛需求，经济的持续、稳定、快速发展，为房地产中介提供了广阔的发展空间。房地产中介服务业在推动泰安房地产业健康发展的过程中起到了不可替代的重要作用，为广大房屋买卖提供了专业化的服务，为房屋产权登记过户提供了专业化的支持。

二、存在问题

泰安市位于山东省中部，下辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县，总人口约550万人。近几年来，泰安市房地产中介服务业发展迅猛，房产经纪机构方面，产生了天成不动产、瑞泰置业、鲁房置换等有影响力的房产中介服务公司；房地产估价机构有金桥评估、天义评估等二级资质评估公司。房产中介服务的迅猛发展，为繁荣泰安房地产市场起到了积极作用，但是也存在着一些不足和问题。

1.从业人员素质普遍偏低。从业人员的专业知识水平不高，经验不够，持有经纪人证书的人员较少，出借经纪人证书、无经纪人资格从事经纪活动的现象频频发生。

2.房地产经纪机构吃差价行为。受利益驱使，中介公司利用买卖双方的信息不对称，隔离买卖双方，从而赚取房屋差价。在个别公司，甚至出现从业人员将房屋暂时买下，通过公证处做一份在一定时间内委托某人代办房产证的公证，然后再寻找买主，从中赚取巨额利润的行为。这对整个市场的破坏作用巨大。

3.制造“阴阳合同”行为。房地产中介机构在二手房交易过程中以签订“阴阳合同”少交税负（其中包括契税、营业税和个人所得税）的行为颇为常见。通常的做法是书面上做低合同价，以便少交部分税费；实际成交价格按照双方约定的价格执行。不仅造成税收的大量损失，而且极易造成交易双方维权困难。一旦买方或者卖方提出毁约，按照合同文本，双方只能按照合同约定的价格进行赔付，但是由于合同价格少于实际价格，很容易造成买方的损失，维权非常困难。

4.行业缺乏自律，竞争无序。房地产中介行业缺乏统一的操作规范和收费标准，一般房屋买卖交易的中介费是成交价格2%，但是擅自提价或降价的行为非常常见。

5.存在其他典型违规操作行为，如乱收费、借用经营资质（即无照经营）、超越核准的经纪业务范围等。

三、解决对策

作为整个房地产业链重要一环，加强监管，促进自律，严明操作流程，进而促进房地产中介服务业迅速成长、健康发展，是当下整个房地产中介服务业必须要解决的重要问题。

1.加强监督管理。行业主管部门应进一步加强管理，建立横到边、竖到底的监管网絡，从人员构成、从业范围、经营区域、经营规模、信誉度等方面入手，建立一套完备的监管评价体系。严格备案管理制度，将符合条件的房地产中介机构详细备案登记，对不符合条件的坚决不予备案。探讨建立进行以房地产中介门店为征收对象的质量保证金制度，一旦违规进行处罚。建立从业人员先培训后上岗制度，进一步完善从业人员备案制度、从业人员挂牌上岗制度和违规从业人员惩罚制度，从制度上加大对从业人员的监督和约束。

2.规范合同文本，明确收费标准。针对租赁合同、二手房买卖合同等比较多的现象，有关部门要组织专业人员进行规范，制订合同范本，收取成本费用发放各中介公司。同时要建立合同印发、编号、发放、登记、销号和跟踪管理等制度，凡不使用或未正确使用规范文本签订合同的要进行约谈，出现严重问题要对公司法人代表和当事人依规进行处罚。与物价主管部门联合，对中介收费问题进行论证，制定明确的收费标准，并向社会公布，提高收费透明度。

3.完善征信系统。研究建立针对公司法人、法人代表和从业人员三位一体的征信制度，提高失信成本。与人民银行征信系统对接，争取将从业人员信用情况纳入系统，加大违约成本。加大宣传教育力度，对买卖双方当事人进行提醒，说明制定阴阳合同的危害性；同时，凡明知是阴阳合同仍然签订的买卖双方，也要将其信用情况上传人行的征信系统。

4.加大行业管理，进行等级评定。引导各公司组建泰安市房地产中介服务业协会，充分发挥协会作用，促进房地产中介服务业健康、持续发展。协会每年从规模、人员和资金管理、业务流程规范、投诉情况等方面对房地产中介机构的经营情况进行考评，并将结果向全社会公布，引导群众选择服务好、信用佳的中介机构，减少交易风险。引导有条件的公司实施品牌战略，走集团化发展的路子，发展壮大成为集团公司。

5.建立快速投诉处理机制。畅通群众投诉举报渠道，在中介机构醒目位置张贴违规投诉举报电话及受理机构，加强与“12345”市政府便民服务电话等渠道的联系，迅速处置出现的违规、违约问题，提升中介公司及从业人员的服务意识和水平。