我国廉租房政策初探

秦良芳

【摘 要】中华民族是一个重视居住的民族，住房被很多老百姓认为是安身立命的根本。但是近年来，全国范围内比较普遍的高房价却让很多的家庭望而却步。城市中的困难家庭对这一点体会更加明显，为了解决城市中购房困难的家庭的居住问题，我国出台了廉租房政策，以期让城市中的困难家庭享受到比较优惠的租住价格和比较优良的居住条件。本文简单梳理了廉租房政策并对其做出简单评述。

【关键词】廉租房；社会政策；政策分析

1 历史背景

改革开放以来，我国住房制度不断发生变化，1998年下半年开始，政府停止了住房实物分配，逐步住房商品化政策。住房制度开始成为拉动内需和促进经济发展的重要手段。与此同时，也针对最低收入家庭专项提供了可供租赁的廉租房，保证基本的居住条件。

在住房市场二十余年的发展中，市场机制在住房的供应、分配、流通和消费各环节中发挥了主导作用。自2002年起，商品住宅价格开始呈现快速上涨趋势，房地产价格与居民的实际收入水平差距过大，城市居民住房问题口益突出。为了解决这一问题的廉租房、公租房、经适房逐步进入了大众视野，但是在实际的操作中，还存在着一些问题。

2 政策介绍

2.1 廉租房定义

在1999年建设部发布的《城镇廉租房管理办法》中首次提出了“廉租房”的概念。指出廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇居民户口的最低收入家庭，或住房弱势群体提供的租金相对低廉的普通住房。但是，在2004年颁布的“24号文”中提到全国廉租房政策保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，且《城镇廉租房管理办法》一文己被废止，此后再无文件正式提出“廉租房”概念，所以，廉租房一词虽然经常被讨论，但在学术界并没有一个准确的定义。笔者通过概括廉租房的基本特征将其定义为：政府提供并起主导作用的、为城市住房困难家庭的提供的不具有买卖和继承权利的出租房，它明显带有社会保障性和社会福利性的特点。

2.2 廉租房特点

2.2.1 非市场化

供应廉租房的资金来源是国家拨款或者社会组织筹集资金，与商品房的市场化供应是完全脱钩的“两张皮”，也正是这样，才会使得廉租房的价格非常低廉。其福利性和社会保障性也是通过这个特点显现出来的。

2.2.2 供给群体固定

廉租房只供给城镇居民中有住房困难的低收入家庭。申请入住的弱势群体对象首先要进行资格认定，只有经过有关单位认定符合条件的家庭，才能按规定租住政府提供的公共房屋。

2.2.3 只租不售

大部分廉租房的房源都是腾退的公房，其产权归政府所有，因此任何单位和个人不能转让、转租和继承，而只能严格执行租赁手续。

3 政策分析

在中国传统文化中，“安居”一直是“乐业”的前提，比较稳定和优良的居住条件给创造社会财富的这一阶层解除了很多后顾之忧，廉租房政策是一项值得推广的政策，它又如下明显的优势：

（1）维护社会稳定，促进社会公平。

我们生活的时代因为住房带来的困难太显而易见，无论是家庭关系还是社会关系，都深受其影响，这一点对于“买不起房”的群体更明显。最几年来，因为住房问题而导致的犯罪或者其他极端事件更是屡见不鲜，构成了威胁社会稳定的重要因素。而廉租房政策就是从公共物品的公平性角度出发，对住房资源进行再分配，即国家以“社会公平”的名义对住房进行社会转移，对于促进社会公平、维护社会稳定将起到重要作用。

（2）改善人民生活，提升政府职能。

衣食住行的问题是人民群众每天都要面对的问题，现代国家的重要的特点就是向全体国民负责，以提升全体国民的福祉为政府的重要职能。在公共服务领域的不断改进和完善是我国政府建设服务型政府的题中之义，而住房就是一个重要方面。

（3）弥补市场机制，合理资源配置。

我国的住房政策主要实行的是市场化机制，发挥了市场在资源配置中的基础性作用，由单位制住房实现了住房商品化。但是市场作为无形的手在调解资源配置上并不是万能，世界上任何一个国家，无论其住房制度多么完善，住房福利多么优惠，都不是只依靠市场化手段来实现的。廉租房政策，通过政策、法律、行政及金融等多种手段的运用，对一部分财产进行再分配，提供住房弱势群体基本的居住条件，从而弥补市场机制的缺陷，可以有效保证市场机制的良性运作。

同样，一项公共政策从制定到实施，其过程必定是曲折的，甚至有些困难的程度远远超过了预期，廉租房政策自实行以来，也遭遇了重重的困难和质疑，在执行的过程中遇到了种种的困难：

（1）覆盖范围较窄，难解燃眉之急。

廉租房政策的覆盖对象是城市困难家庭，但是到底是困难到哪种程度的家庭，或者说如何确定哪个群体是最困难或者最需要廉租房的群体，这其实是非常困难的，也需要耗费大量的人力物力和财力。这一点往往使得政策在执行过程中打了一定的折扣，并且信息往往流通到那些虽说比较贫困但是还是拥有一定社会资源的人手里，真正社会最底层、完全不具备社交资源的人反而难以享受到这类政策上的优惠。这是覆盖范围窄的一个表现，另外，从总体上来说，廉租房的数量也比较少，并且地区覆盖极其不均匀，二三线城市这一制度非常不完备，亟待加强。

（2）准入机制模糊，退出机制延时。

廉租房准入机制尚未解决租住标准的制定、申请资格的认定这两个技术性问题。由于价格低廉，在不法分子的眼里，廉租房具有很大的牟利空間，很多人千方百计想申请住进廉租房，而即便是家庭困难的住户，在家庭条件得到了改善，不再符合廉租房的申请资格的时候，也不一定会及时申请退出，而选择了隐瞒财产和收入等手段，以便可以继续居住在廉租房。这就导致房屋的流动和循环利用性比较小，利用率较低，真正解决的困难可能很有限。

（3）负面消息频传，引发百姓质疑。

近几年来，关于开车去住廉租房的新闻曝光屡见不鲜，甚至中央电视台这样的主流媒体也曝光过地方领导干部申请廉租房的新闻。掌握和拥有社会资源的人群更容易获得廉租房这一点不用质疑，而这种人往往不是最需要廉租房的人。在连续遭受这样的负面消息的冲击之后，很多老百姓开始质疑廉租房的出现是不是为了给某些特定的群体开后门，开始对这一政策持有了怀疑态度，这也在一定程度上阻碍了廉租房政策的推进。

4 改进建议

4.1 加大惩罚力度，完善法律机制

利益的驱动容易使人失去理智，法律应该是最低限度的准绳。我国的许多社会问题的出现与法制不健全都有莫大的关系，因此十八届四中全会提出了要建设中国特色社会主义法制体系，建设社会主义法制国家的总目标。完善的法律机制对于整治目前我国的房地产市场也非常重要，因为这样“骑虎难下”的地产局势很难让老百姓真正实现“居者有其屋”。法律网络的构建将会提高违法犯罪的成本，使得人们不敢轻易触碰法律的红线。

4.2 扩大廉租房源，实现多元并举

目前，我国的廉租房房源主要是腾退的旧公房，相对比较单一，比较好的途径主要有公私合营修建廉租房、政府收购空置商品房、经适房、二手房等。商品房的长期空置是对资源的极大浪费，也会造成资金回笼困难。在扩展房源的过程中，政府的直接参与与监管是非常必要的，仅仅依靠地产商，其社会福利性和保障性有可能发生改变。

4.3 健全监管机制，成立管理机构

为了解决廉租房的准入和退出机制的相关问题，规避其实际操作过程中互相推诿、责任不清的问题，建议建立专业化、非营利性的廉租房政策管理机构，加强监督指导。通过专业的管理方法，及时的实现信息系统的调查与共享、核查系统的完善和准确，有效预防政策实施过程中的违法犯罪行为。

5 结语

任何一项科学的公共政策都是在实践过程中不断改进和完善的，我国的廉租房政策是一项社会福利方面的重大进步，虽然目前还存在种种问题，但前途必将充满光明。希望这个社会上流离失所的人越来越少，貧困人民的生活水平能够切实得到改善！

【参考文献】

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[3]王新.现阶段廉租房制度存在的问题与对策[J].社会现象与社会问题究，2010（1）.

[4]李秀文，王丽.廉租房政策执行的困境分析[J].辽宁行政学院学报，2009（7）.

[责任编辑：汤静]