养老地产设计方向探讨

王高峰

摘要：养老地产作为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，势必成为未来地产的发展趋势，本文从养老地产的规划、建筑设计等方面提出探讨建议。

关键词：养老地产；规划；建筑设计

养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发，定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产做为一种相对特殊的产品在中国未来的潜景广阔，因此应加强对养老住宅产品的开发和设计研究。

一、养老地产的规划应采取的原则

1、地产位置应选择周围具有良好邻接关系的环境。首先是考虑邻近有可利用的城市公用设施，如商业网点、交通站点、活动中心、公园绿地及宗教活动设施等。其次是环境安全的考虑，这是老年人聚居的社区环境需特别予以考虑的问题。为此道路规划应便于控制非居民通向养老社区，建立缓冲地带并为非居民设立标识，以利用形成内向性的社区空间。其中步行道坡度不宜大于5%。另外周围自然景观和人文景观的开发利用，将可增进养老社区的发展。

2、建筑形式应与地产状况相适应，以便于有效地利用室内外空间，增强地域感和安全感。一是社区的总平面应有易辨认的总体形态，有利于产生较强的地域感。二是建筑形体应有利于社区内部构成具有层次感的空间，有利于区分从公共性到私密性不同活动方式的空间性质，增强空间的归属感和安全感。

3、社区空间结构应为不同能力水平的老年人提供相应的居住空间和公用设施。不同能力水平的老年人不宜完全混合使用同一公用设施，以免心理上产生消极影响。但公用设施又不能过于分散，以免影响使用效率和增加管理难度。

4、社区道路系统总体上应形式感强而易于识别。主干道设置应最大限度地阻挡强风和太阳辐射的干扰，并有可靠的安全监察视线，以限制区外居民穿越区内道路。所有道路坡度都不宜大于5%，并与公用设施有便捷联系而无须穿越半私密性的院落空间。

5、室外社交空间规划应避开强烈日晒、强风和不良景观。其空间尺度不宜太大，应具有维护感和安全感，并与日常某种活动相联系，成为老年人日常生活中自然的聚焦点。

6、低层居住单元的组合形式宜形成院落空间，并具有鲜明的特征，有利于创造强烈的地域感和空间归属感，增强社区的内聚力。经验表明，具有20个左右居住单元的组团最有利于创造亲密的邻里关系，也有利于住户监察公共空间的活动情况，增强安全感。

二、老年人住宅的设计要点

1、老年人住宅的建筑设计要点

老年人由于年龄偏高，相对而言身体虚弱，行动反应迟缓，腿脚动作逐渐变得不太灵活。这就要求老年人住宅设计要从方便和安全的角度考虑，尽可能地减小老年人房间的面积，从而降低老年人行动的能耗；而对于老年人所使用的卫生间和浴室，面积相对来说要大一些，以保证老人活动的需要和便于家人护理扶助老人。通常来说，老年人比较喜欢清净的环境，因此老年人住宅应有安静的室内外环境，但又不能过于沉寂，要使老年人在需要时能和青年人、儿童进行方便的沟通和交流，以免他们产生孤独寂寞的感觉。同时由于老年人在室内活动的时间比较长，因此老年人的住宅设计要充分考虑日照、通风、采光和换气，利用充足的阳光和新鲜的空气来防止老人疾病的产生，让他们更加接近大自然，以利于其身心的健康。除此之外，在老年人住宅设计中，我们还应注意以下几点：

（1）老年人住宅的出入口处面积要大，且留有轮椅、担架的回旋面积，应尽量减少地面高差，在必须有高差的地方，宜采用缓坡台阶和坡道。

（2）老年人住宅中供老年人自行操作和轮椅进出的独立厨房，使用面积应适当增大，操作台、吊柜的尺寸设计应考虑老年人的身体特点。为了方便坐轮椅者靠近操作台面，操作台及水池下方应部分留空，以便坐轮椅者腿、脚部插入。

（3）老年人住宅中考虑到老人行动不便和轮椅的通过，门的宽度应适当增加，最好采用推拉式，且将下部轨道嵌入 8 地面以避免地面高差。

（4）老年人住宅中应安装紧急呼叫报警装置，使老人在紧急、危险的情况下，能方便、及时的发出报警，及时得到救助。

（5）老年人住宅應有良好的隔声处理和噪音控制，使用一定的隔声材料，以得到安静、舒适的空间。

（6）老年人住宅中的电源开关、插座、呼叫按钮等设备的高度应适当降低，以方便老人使用。

2、老年人住宅的室内设计要点 由于老人大部分的时间都在室内度过，因此老年人住宅的室内设计也是值得探讨的一个方面。

（1）老年人住宅的室内空间应方便、流畅，使他们在其中行走、活动、取放物品时更加方便。

（2）老年人住宅室内地面应注意防滑，特别是卫生间、浴室，因此要选择防滑材料，如木材、马赛克、塑胶地面等，也可以在地面上铺装饰地毯，既美化了空间，又可以保证老人的安全，但要注意地毯边缘不要翘起，以免给老人的活动带来不便。

（3）老年人住宅的室内墙面或隔断的棱角部位最好处理为圆角或做弹性材料护角，避免老人发生碰撞。

（4）由于老人行动不便，因此在老年人住宅的卫生间的浴缸、马桶及洗脸盆的两侧，可在墙面上安装防水材料的辅助扶手。另外，还可以在淋浴区设置可折叠的坐椅，方便老人的生活。

（5）老年人住宅中家具以简洁实用为主，样式宜低矮，造型宜简单，便于他们取放物品。家具的摆放应尽量靠墙，以免给老人的通行带来不便。

（6）老年人住宅室内的色彩不宜太暗，以免给人沉闷的感觉，室内的光亮度应高于其他年龄段的使用者。色彩的种类不宜过多，纯度不宜太高，应选用高雅宁静的色彩，使人产生和谐、雅致、成熟、稳健的室内气氛。

三、养老住宅产品设计难点总结

（1）成本

专用设计与成本、价格之间的矛盾主要包括：

针对老年人的专用设计必不可少；建筑成本加大；售价提高；目标客户群定位拔高；增大销售压力；专用设计的一次性建成；专用设计的阶段性加载；方便了客户加大了成本，降低了成本是，则给用户增添了麻烦；要承担前瞻设计的时间风险。

（2）独立与混合居住之间的取舍

独立居住

保证住户的独立性；不受干扰；便于统一管理；极易造成老人的孤离感和遗弃感，不利健康居住氛围的形成；混合居住；可以消除孤离感；难以顾及老年住宅的特殊需要；干扰性大。

（3）建筑形态与居住氛围之间的关系

抛开住宅的功能性价值，建筑形态对于老年住宅的情感性价值也起到决定性作用。在住宅的情感性价值上，老年住宅产品需要一种淡雅、和谐、交流、充满关怀和生气的居住氛围。如何从建筑布局、建筑设计、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮气沉沉的氛围，与建筑形态的确定有莫大的关联。

根据这些要求，建议养老住宅设计的基本原则如下：

1、以老年人为核心的原则

2、环境安全的原则

3、自然环境适宜的原则

4、适应老年人家庭照料、保健、护理需求的原则

5、鼓励老年人参与社会交往的原则

总而言之，由于老年人与住宅的关系最为密切，老年人居住条件的改善和提高对于整个社会的进步和发展都具有重大意义，因此在养老地产规划设计中我们应针对老年人自身的生理和心理特点，为老年人创造安度晚年的良好的环境，尽可能地保持他们的独立生活能力，为老年人创造一个老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐的居住环境。

参考文献：

[1]我国养老地产发展研究 罗福周，韩言虎

[2]居家老年人生活现状与社区服务需求初探 林文洁，宋宁宁，吕晓