阐述房地产项目招投标管理问题及解决策略

陈世健

摘要：当前国内外的房地产项目招投标已经成为最普遍、最重要的项目采购方式。房地产项目招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环。招标采购关乎到整个房产项目能否有效控制成本，项目能否盈利，施工能否顺利开展。所以，加强房地产项目招投标工作的管理，用科学发展的思想武装我们自己的企业，就显得尤为重要。

关键词：房地产；招投标管理；对策

1.房地产开发工程招、投标的基本形式

房地产开发工程招投标的模式基本上都采用招标的形式，合理低价中标。基本上包括以下几种确定中标单位的方式：

（1）公开招标，是指三家及以上投标单位进行招标；

（2）询价招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.政府垄断/技术垄断环境下的采购等），对两家或以投标单位进行询价，经过简单比选后确定供应商。

（3）直接委托招标，对一些比较特殊的采购，直接与某一供应商签订采购合同或确认为认价单位的采购模式；

（4）战略招标，是指为发挥房产集团规模化优势，将若干普遍适用于多数开发类项目的大宗材料设备进行集团同意战略招标的模式。

2.房地产项目招投标管理中的问题分析

2.1招投标工作管理团队组织不畅在房地产市场激烈竞争的环境下，对房地产项目而言，不仅涉及范围广，而且要适应高度紧凑的工作效率，其系统性、程序性非常强，对时间的要求也很高。因此，在招标投标工作中需要由专人或专门的部门牵头协调设计、材料、工程、技术、造价等各专业，统筹考虑，形成一份完整且缜密的招标文件。但是对于这样一个需要大家全力支持的工作，招标过程往往缺少专人牵头，各部门之间缺少联系沟通，会使得招标投标工作时间周期增加，效率大打折扣，甚至会由于对技术的不全面了解而造成招标项目存在漏洞，给投标单位的不平衡报价有了可乘之机。因此，健全的招标投标工作团队，组织工作明确流畅和及时沟通非常重要的。

2.2违规现象的出现

招标公告、资格预审文件内容不规范，条件设置过高或有针对性，存在排斥潜在投标人情况。招标人在发布招标公告时，往往有意提高报名门槛，设置过高的资质等级、业绩要求等。例如：工程总承包资质完全可以承建的项目，要求必须同时具备指定的专业承包资质方可报名；要求企业或项目经理必须具有严苛的类似工程业绩方可报名；无论工程规模情况都要求必须一级建造师方可报名；要求建造师必须有鲁班奖、优质工程奖业绩方可报名等等。在编制资格预审文件时，条件设置过高，有针对性地设置各种要求和评分办法，为某些投标单位量身订做。资格预审工作暗箱操作，对未通过资格预审的投标人不予解释原因。

2.3工程量清单、招标最高限价编制水平参差不齐

招标代理和造价咨询机构从业人员业务水平参差不齐，工程量清单和招标最高限价编制质量差、误差大，甚至在招标人授意下有意压低最高限价，损害投标人利益。肢解工程分包，招标人指定分包，限制总包单位的施工承包范围。招标时随意甩项、肢解工程分包情况较多，甚至一般住宅楼项目还要甩项保温、防水等项目，再加上发包人供应材料设备等，把总承包单位做成了劳务承包。发包人指定分包项目过多，既增加了工程现场的管理难度，责任界面不清对今后的房屋维修也带来了难度。

2.4招标工作人员专业素质不够

作为房地产项目招标投标的工作人员，不仅需要有较强的业务能力，还需要有坚定的意志，和对工作一丝不苟的态度。当前，一些房地产项目招标投标工作人员，不仅对项目技术层面了解不够，而且职业精神不足，在编制招标文件时缺乏责任心，如工程量清单质量不高，清单缺项漏项，工程项目特征描述不完整等，其后果势必给项目带来后遗症，给企业造成一定的损失。更有甚者，一些招标工作人员，内外串通，徇私舞弊，成为招标投标工作有效实施的最大障碍。

3.房地产建设工程投标管理研究

3.1编制建设工程投标文件的步骤问题

编制投标文件的步骤，投标人在领取招标文件以后，就要进行投标文件的编制工作。编制投标文件的一般步骤是：①编制投标文件的准备工作，包括：熟悉招标文件、图纸、资料，对图纸、资料有不清楚的地方，可以用书面形式向招标人询问、澄清；参加招标人组织的施工现场踏勘和答疑会；调查当地材料供应和价格情况；了解交通运输条件和有关事宜。②实质性响应条款的编制。包括对合同主要条款的响应，对提供资质证明的响应，对采用的技术规范的响应等。③复核、计算工程量。编制施工组织设计，确定施工方案。计算投标报价。装订成册。

3.2建设工程投标策略

建设工程投标策略和技巧是建設工程投标活动中的一个重要方面，它是投标活动的关键环节。

（1）知彼知己，把握情势。当今世界正处于信息时代，广泛、全面、准确地收集和正确开发利用投标信息，对投标活动具有举足轻重的作用。投标人要通过杂志、媒体和政府部门、中介机构等各种渠道，广泛、全面地收集招标人情况、市场动态、建筑材料行情、工程背景和条件、竞争对手情况等各种与投标密切相关的信息，并对各种投标信息进行深入调查，综合分析、去伪存真，准确把握情势，做到知彼知己，百战不殆。（2）以长制短，以优胜劣。人总有长处与短处，即使一个优秀的企业也是这样。建设工程承包商也有自己的短处。因此在投标竞争中，必须学会和掌握以长处胜过短处，以优势胜过劣势。（3）随机应变，争取主动。建筑市场处于买方市场，竞争非常激烈。承包商要对自己的实力、信誉、技术、管理、质量水平等各个方面作出正确的估价，过高或过低估价自己，都不利于市场竞争。在竞争中，面对复杂的形势，要准备多种方案和措施，善于随机应变，掌握主动权，真正做投标活动的主人。

3.3报价技巧问题研究

投标技巧在投标过程中，主要表现在通过各种操作技能和诀窍，确定一个好的报价，投标报价技巧主要有以下几种方法：

（1）扩大标价法。这是一种常用的作标报价方法，即除了按正常的已知条件编制标价外，对工程中风险分析得出的估计损失，采用扩大标价，以增加“不可预见费”的方法来减少风险。（2）逐步升级法。这种作标报价的方法是将投标看成协商的开始，首先对技术规范和图纸说明书进行分析，把工程中的一些难题，如特殊基础等费用最多的部分抛弃（在报价单中加以注明），将标价降至无法与之竞争的数额。利用这种最低标价来吸引业主，从而取得与业主商谈的机会，再逐步进行费用最多部分的报价。（3）不平衡报价法，承包商通过这种方法主要是达到修改合同和说明书的目的。即在标书上报2个单价：一是按标书的条款，拟订单价；二是加以“如果标书中做了某些改变，则报价可以减少15%～20%的费用”的说明。业主看到后，考虑到可以减少不少费用，就可能会同意对原标书做某些修改。（4）突然袭击法。是一种迷惑对手的方法，在整个报价过程中，仍按一般情况进行报价，甚至故意表现自己对该工程的兴趣不大（或甚大），等快到投标截止时，再来一个突然降价（或加价），使竞争对手措手不及。⑤赔价争标法（也叫先亏后盈法）这是承包商为了占领某一市场，或为了在某一地区打开局面，而采取的一种不惜代价只求中标的策略。先亏是为了占领市场，等打开局面后，就会带来工程赢利。

4.结语

建设工程招投标管理工作是建设工程项目实施中一项极为重要的、需要不断总结和完善的管理过程。如何建立科学、合理的招投标体制，有效杜绝目前招投标管理中存在的若干问题等还待进一步深入研究。

参考文献：

[1]薛金泉.房地产项目招投标中的问题及解决方案[J].现代经济信息，2010，（08）.

[2]何俊朋，赵伟，周永生.浅析房地产市场招投标管理[J].中外建筑，2010，（08）.