基于区位差异的广州保障房住区类型分析

李哲林

摘要：广州保障房建设自2006年以来经历了跳跃式发展，其中已有部分建成入住，本文结合调查，从区位差异的角度出发，选取不同类型的住区进行调研，分析各类型保障房的优劣，通过对比得出不同区位及不同居住模式的保障房的优劣之处。

关键词：广州；保障房；区位

1 广州保障房住区发展分析

1.1广州保障房分布分析

广州市保障房建设是在国家住房制度改革及广州住房市场发展的背景下进行的，在2006-2011年间，广州市所辖十区建成、在建及规划建设的111个保障房住区。

广州市的保障房住区主要集中在白云区、番禺区、天河区，其分布郊区化特征明显，以大规模集中分布为主，面积多在2-40公顷左右；中心城区尤其是荔湾、越秀等老城区分布少，以小规模分散分布为主，面积1000平方米到2公顷左右，这与各区可供开发的土地存量有直接关系。

1.2保障房居住模式

本文主要以住区规模大小以及住房类型的混合情况讨论的居住模式。住区规模以用地面积或住户户数为界划分为大型及小型住区（10公顷以上或2000户以上，就为大规模住区），按照保障房所在住区是否与普通商品房混合使用分为聚居型住区和混居型住区。因此广州保障房住区的居住模式可以分为大型聚居模式、小型聚居模式、大型混居模式及小型混居模式。

大型聚居模式

大型聚居模式是指保障房住区用地规模大于10公顷或住户在2000户以上，且住区内全部为保障房的居住模式。

小型聚居模式

小型聚居模式是指保障房住区用地规模小于10公顷或住户少于2000户，且住区内全部为保障房的居住模式。

大型混居模式

在已建的居住区中根据用地情况插缝建设一些保障性住房。在整个居住区范围内共享住区服务设施，形成混合居住的模式

小型混居模式

开发商在普通住宅开发时根据土地出让条件配建一定比例的保障房，通常以公租房或廉租房为主。或者是城市建设中出现的插花地、边角地，建设一栋或几栋，尚不能构成组团规模的，只是在局部形成混合居住。

2广州保障房住区分类调查研究

2.1住区案例选取

本次选择与上文四种模式较为契合的住区作为调查对象。大型聚居模式选择金沙洲新社区作为调查对象，小型聚居模式以保利西子湾为例，大型混合居住模式选取了大塘聚德花园作为研究对象，小型居住模式以党恩街小区为例。

2.2调查主要结论

通过问卷调查，大塘社区的总体满意度最高，而金沙洲社区的的总体满意度为最低。但从分项上来看，党恩街小区在周边设施及交通便利程度上获得居民最满意的评价。而金沙洲社区却在周边设施及交通便利上居民最为不满意。

3基于区位的保障房住区模式讨论

住宅区位是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的位置及其相互关系，但不仅仅是城市空间上的一个表象，它关系到一个住宅与所在城市区域（空间）间的经济、社会、人文等种种联系。从前文研究中可知，区位是保障房的居住模式的关键影响因素；另外根据调研，居民对住区满意度主要通过对居住区的内外环境来评价，而区位正是影响居住区内容外环境的最主要因素。

3.1区位与保障房模式的关系

根据极差地租理论，城市中心区肯定较为昂贵，并且土地取得的难度也大；随着与城市中心距离的加大，价格越趋于低廉，成片土地的获得也成为可能。从选取的案例可以看到，离中心区距离越远的住区用地越大。用地的大小从空间上直接决定了社区的大小，也从而形成了不同的保障房模式。

3.2不同保障房模式的内环境对居民造成的影响

区位由于用地规模的大小造成模式不同的同时，造就了各个社区不同的内环境。这里的所讨论的内环境不单指物质空间的环境，还包括内部服务环境，社区的意识环境等。

教育设施，四个社区的周边都配套有小学和中学，可满足附近适龄儿童的教育需求；但存在教育资源的优劣差距。党恩街社区和大塘社区周边配套有省级及市级一级中小学，教育资源比较优良；而金沙洲社区及保利西子湾周边学校为新建学校，教学质量有待提高。

医疗卫生环境，党恩街社区及大塘社区周边有多处门诊部，党恩街社区500米外有一所综合医院；而金沙洲社区仅配套有一处卫生站；保利西子湾周边有门诊部一处。

就业环境，党恩街社区周边商业环境较好，大塘社区周边存在商业、工业和居住多个功能，所以这两个小区周边都有较好就业机会；金沙洲社区和保利西子湾所处新开发的地区，周边就业机会较少；目前大部分居住于金沙洲两个社区内的居民仍需返回越秀、荔湾等区工作，存在职住不平衡现象。这也是目前金沙洲社区部分保障房空置的原因之一。

4结论

从上面的分析，可以看出保障房的模式很大原因是由于地块所处的区位所决定的，公共服务等设施的发展情况也随区位的变化而不同。而不同的社区又由于模式、区位的不同各自存在优劣之处。聚居的模式下的金沙洲社区和保利西子湾在有较好的社区氛围和居住环境，但受区位限制，距离广州市中心较远，工作生活都不方便；混居模式下的大塘聚德花园、党恩街社区虽未能形成很好的社区氛围和小区环境，但由于较靠近城市中心，工作、生活非常方便。综上，总结保障房住区可采用大型混居模式，在临近城市中心的地方布置。

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