简析养老地产

赵振军

摘要：本文从几个方面介绍了养老社区特点，体现了养老社区的无限价值。

关键词：养老地产；医疗；服务；租赁；无障碍设计

地产随着经济的发展，有了非常显著的成就。如今，部分城市地产行情以及媒体舆论不利于地产的发展。地产也需要作相应的变革，才能立足于市场，做行业的领头狼。随着老龄社会的到来，适于老年人的居住环境会有显著的需求。需求产生市场。养老地产便是未来建筑发展的方向之一。

[概念诠释]

养老地产是充分考虑老年人的生活习惯而建设的设计建设的地产。比起以往更适合老年人居住地产项目。不是传统意义上的养老院或者老年人聚集的地方。

首先，养老地产是地产的发展方向，是地产业的灯塔，它具有一般地产项目所有的功能。其次，养老地产充分考虑了老年人的生理特点和生活习惯，是更适合老年人居住的地产项目。

养老地产，是创建服务性社会的完美体现。地产，满足人们的生活，养老地产只是更提高了人们的生活品质。

服务产生价值，做好了优质服务，利润自然会来拜访。养老地产就是服务于人们住房的最完美体现。养老地产再配备服务型的物业服务公司，会比如今流行的物业管理走的更远、更稳、更长久。

[养老地产特点]

养老地产通常就在普通居民区内、交通方便、治安良好、临近购物、近大中型医疗设施的地段，靠近文化娱乐、餐饮、公园、及家人朋友等则更能吸引消费者。人们越来越认识到，对老年人需求的认知、社会关怀、护理的个性化、朋友及家庭的关怀和介入，相对于与世隔离的独居生活可以减缓其衰老的进程。相对于传统医院式的布局，建筑设计则更趋向于家庭环境式的布局，同时，以较小的居住单位配备公共用餐室和起居室以促进居住者的相互交流；设计中更多地考虑到因老年化的程度而导致的体能极限，光线和色彩对老年人精神的影响等。

人们对待老年化的态度也与过去不同，更加强调健康和保持活力，让老年人接触社会，以减少因孤独产生的心理忧郁。设计加入健身房、游泳池、供步行锻炼的小路等。社区管理方也应设计各种帮助老人锻炼的计划以及营养配餐。有家人和朋友的关心，有生活社区的支持，有自己的兴趣爱好，积极与他人交往，不将自己与世隔离等。

美国太阳城虽然是个老人社会，但却又不完全与世隔绝，和其他任何一个美国小型城区规划一样，这里的商店、医院、娱乐设施及与老人有关的医学研究都是年轻人在其中工作，只是这些小于55岁的人需居住在太阳城周围。

[居住模式]

随着年龄的增长，体能的下降、记忆力的退化，老人们需要更多的照顾、护理，直到走完生命的旅程。根据这个自然衰老的过程，美国养老社区的居住模式可大致分为 3 个级别：自理型居住、助理型居住和护理型居住。

1）自理型居住

主要针对具有生活自理能力的长者。供购买的多为养老社区内的共度公寓及其他产权形式的物业。供租赁的通常为老年公寓，有一卧一卫、一厅一卧一卫、两卧一卫等布局；其开放式厨房备有冰箱、水池、电炉灶、备餐台及储藏柜；社区或公寓内有公共活动室、洗衣房等。有的社区提供食堂，有班车定点接送居民去购物中心及公交站，有保安措施。

2）助理型居住

主要针对日常生活需要他人协助的长者，也包括患有老年失忆症和其他有思维障碍人士、手术后和受伤后需要复健的人士、及其他因行动不便需要短期借住人士，居民只可采取承租方式入住。公寓全部是一卧一卫的单元式；开放式厨房备有冰箱、水池、微波炉、备餐台及储藏柜。因安全考虑，不设炉灶和浴缸，轮椅可进卫生间。提供洗衣、打扫房间、帮助洗澡、穿衣、服药提醒、三餐供应、制定个人生活计划及体能复健训练等服务。有专车接送定点购物、礼拜、看病等服务，有 24 小时保安措施。

3）护理型居住

主要针对生活不能自理或需要专业护理的长者。提供包括个人起居照顾、专门食品、执行医嘱、专业复健、24 小时急诊看护，以及社交和娱乐活动等服务。需要持有护士执照的专业人士参与照理。地点近医院，便于应付紧急情况。居住单元类似医院病房，无厨房设备。地方政府对这种形式的养老机构审查十分严格。老年公寓居住模式有单一型的，仅针对一种居住模式提供服务；也有混合型的，随着老年人自理能力的变化提供从自理型到助理型、再到护理型的持续服务。

2014年两会期间，万科就表示：每一个新开发的项目，留一栋楼不卖了，我们万科自己持有，租赁给老人居住，可以短租也可以長租。租赁形式，可以节约购房者的资金，可使更多人享受晚年生活，也提高了房屋的利用效率，节约了社会资源。政府项目的保障房可以采取租赁的形式，给开发商以优惠政策，降低开发成本，共同实现和谐社会。

[建筑设计]

老年地产充分考虑老年人的居住习惯，通过合理的概念规划设计和配套景观设计的布局，居住区、活动区、商业区、医疗服务区等区域的统筹考虑，以及人性化的细部处理。体现为老年服务宗旨。

湖南长沙康乃馨老年城，区内配有老年大学、蔬菜种植园、垂钓园、健康生态动植物园林区、休闲运动场所等功能齐备的设施。康乃馨形成了一套严格的适老化建设标准，涵盖完整的养老社区的居住环境、景观环境、公共环境、运营辅助环境等，从设计、选材到施工建筑等方面均有严格的体系标准。

[绿化设计]

以公园环境为标准，建设养老型地产。地块结合公共绿化带，低、中、高多层次构建起疏密相间的绿化体系，配以人工湖，赏鱼观莲，带来亲近自然的温馨感。冬天晒个太阳，夏天凉亭下个棋，春秋看品味鸟语花香。简约而不简单，正式老年人经历几十年风雨后，心境的向往。

北京东方太阳城颐养居坐落于享有现代“桃花源”的北京东方太阳城老年社区内，静谧安宁、配套齐全。

[无障碍设计]

地产项目横向和纵向交通，充分考虑老年人的生理心理特点，结合无障碍设计理念，在整体布局、建筑单体和景观设计等诸多细节上进行构思、设计和施工。

建筑单体入口均设置无障碍坡道。单体设置担架电梯，方便轮椅出行，也为紧急救治提供可能。卫生间考虑无台阶设计。从项目出入口直到住户屋内，尽量实现无障碍化。

上海浦东新区康桥镇亲和源养老社区，全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。

[结语]

养老地产，在没有大面积推广前，必然会吸引关于老年人的相关的商业服务，老年医疗，养生保健等都会有方向的聚集，更有利于商家做有针对性的营销。带来全新的商业服务，节约经营成本，取得新的经济增长点。

养老地产，距离成熟的老龄化社会，还有相当远的距离。就预示着有相当大相当久的利润空间。养老地产，不仅仅只是取得了经济效益，体现尊老的中华传统，实现老龄化社会，建设和谐社会，也会是不朽的一笔。