加强房地产市场调控的思考

王丽霞

摘要：本文在介绍西方经济学中关于政府角色定位的理论分歧的基础上，通过介绍和分析我国房地产市场泡沫产生的因素后，就如何解决我国房产泡沫提出了对策思考。

关键词：房产泡沫；市场失灵；政府干预

一、市场失灵要求政府进行强有力的宏观调控

（一）推高房价的四大动力

市场上竞争个体以自身利益最大化为出发点，竞争个体的过分逐利行为，必然导致市场的非均衡。目前中国房地产泡沫之所以形成并不断膨胀，可以归结为市场失灵。市场失灵通常表现为：1.收入与财富的分配不均。2.公共产品的供给不足。3.外部负效应问题。4.竞争失败与市场垄断的形成。而房地产市场失灵则表现为：高房价导致收入与财富分配更为不公平；高房价诱使利益集团提供能带来高利润的中高档商品房而廉租房的供应则呈现巨大缺口；房地产开发周期较长、资金量大、土地稀缺致使新竞争者难以进入，容易被少数几家房产企业所控制，形成寡头垄断。一般来说政府应从公众福利最大化出发，提供公共产品，而目前一些地方政府却成为具有垄断性质的经济利益集团，与房地产市场上个体需求方、金融机构、开发商一起成为推动房产价格高涨的四大动力。

1.动力一：需求方

房地产需求方分为自住型需求和投资投机性需求。自住性需求构成住房的真实需求，这几年城市化进程加快，大量人口向城市流动，其对自住性住房的需求十分旺盛。而从投机性需求方而言，一是：实体经济受到金融危机冲击和人民币不断升值的压力，利润率不断下降，行业环境恶化，拥有雄厚资本的企业家进而转向投机投资房地产积极入市，二是高收入者边际消费傾向低，其更倾向于投资像房地产这类具有保值增值的资产，而且面对持续的通货膨胀压力高收入者也选择投资房产使自己资本能够保值增值。因此两年来有大量资本流入房地产市场，房产本身所具备的居住和投资的双重特征，推动了需求的持续旺盛，一旦出现市场供不应求情况将导致房产价格的大幅上升。

2.动力二：开发商

房地产属于不动产，它具有固定性、区域性、投资周期长、价值量大等特点，这就决定了房地产不像其他消费品市场一样存在大量的企业相互竞争。在一个地区的房地产市场上往往存在几家实力较为雄厚的房地产开发企业，这些寡头企业垄断着市场的价格，把握着市场的定价权。在这种市场结构中消费者往往处于不利地位。

3.动力三；金融机构

金融机构是以利润最大化为目标的营利性企业，目前金融行业竞争激烈，我国金融企业不仅面对着国内同行业企业的竞争，而且还面临着国外金融机构的残酷竞争，在一个地区中往往驻扎着许多金融机构，形成充分竞争的市场状态。房地产商作为寡头企业在竞争中则处于明显的优势地位，迫于竞争压力和为了获得信贷业务金融机构往往在贷款上做出相应的妥协，如放松贷款条件。而且随着贷款的增加金融机构，面临着越来越大的风险，一旦房地产市场危机出现，将会对中国金融机构带来严重威胁，而且有可能形成新的金融危机。

4.动力四：地方政府

1994年的分税制改革后“财权上收，事权下放”，地方政府承担着本地区经济建设的重任，财政收入下降而财政开支却有增无减，呈现入不敷出的局面。分税制改革后，中央政府把土地出让金划归地方政府，随着城市化发展，房地产市场的繁荣，土地出让金和房产税成为地方财政收入的主要来源，在一些地方，城市扩张说带来的间接税收占地方财政预算内收入的40%，土地出让金净收入竟占地方财政收入的一半。由于土地占政府收入的大部分，高房价可以得到更高的土地出让金，土地出让金构成政府收入的主要来源后，高房价以为着高的土地价格，地方政府从高房价中获得了巨大利益。

二、中央政府应采取强有力的宏观调控，维护房地产市场的健康发展

中国房地产泡沫形成已成为事实，这无疑对中国经济构成巨大威胁，房地产泡沫问题成为目前中国经济发展中的主要问题，因此房地产市场调控则应该成为目前政府工作中的主要任务。上半年政府先后通过提高房贷首付、调整个人房产转让营业税、进行征收房产税试点，在部分城市试行房产税政策，提高准备金率，以此提高利率，控制房产投机行为。以上措施虽然取得一定的成效，但是成效有限，很多二、三线城市房价也开始上涨，针对目前这种情况，政府更应该进一步加强调控。首先，应该明确房产价格不合理增长的根源，要抓住根源才能有的放矢，从根本上遏制房价；其次，中央政府在加强市场调控的同时，也应认真审视一些地方政府为自身利益出发，无视中央政策要求，而出现的道德风险；最后，进一步加强行政调控能力，行政行为干预市场，在特殊时期，往往能够迅速有效的进行有力的调控，通过行政手段对房产实行价格管制，以切实维护房地产市场价格的总体稳定。

1.加强保障性住房建设，扩大住房供给

目前房地产市场表现为高房价与购买能力严重不足的矛盾，这种状况出现有多重原因，其中一个很重要的原因是房地产市场供给结构的失调，体现在商品房供给充足而保障性住房建设严重不足，商品房的高利润导致跟多的资源流入商品房市场，而保障性住房却呈现另一种状况，表现为建设的对不足，地方政府对保障性住房没有更多的关注，导致保障性住房虽然提出多年却不见成效。加强保障性住房的建设是解决中低收入住房问题的主要途径，对于中低阶层而言，以目前商品房价格购房是不现实，十几年来我国经济获得了高速发展但工资率却没有大幅提升，面对高房价他们只有选择蜗居，因此目前投机投资性需求主要集中在商品房市场特别是中高档商品房。而住房的真实需求则应在廉价房部分，因此目前扩大保障性住房供给尤其重要，扩大保障性住房供给一方面解决中低收入者住房问题，另一方面则可以稀释房地产需求，最终达到控制房价维持房价稳定的目的。

2.实行新一轮财税体制改革

1994年的财税改革后形成“财权上收，事权下放”的财政体制，财权上收是中央政府财政收入大幅度增加，财政收入集中于中央而地方政府财政收入大幅减少，而是事权下放使得地方财政开支有增无减，有些地方政政府财政入不敷出，分税制改革后中央政府把土地出让金划归地方政府。这种财税制度改革，大幅度减少地方收入来源，诱导地方政府通过出售土地获得较多的财政收入，也就有了今天的非法拆迁事件发生。可以说目前的财政税收制度是不合理，应该进行新一轮的财政税收制度改革才能解决地方政府的“土地财政”问题。

3.加强金融监管力度

开发商、房地产投机者可以使用大量资金投机房地产，一个很重要的原因在于金融机构的过度逐利和对风险的漠视。目前我国金融行业的激烈竞争，为了获得信贷业务，一些银行降低贷款限制，不加限制地发行信用卡，变相的支持了炒房者的炒房行为。此外，除了正规合法的金融机构外，我国地下钱庄发展迅速，这也是一些地方炒房团能够迅速集结资金，对某一地区城市房价形成巨大冲击的原因。投机炒房行为是推高房产价格虚高的一个重要因素，一旦房地产泡沫破灭，将对我国金融机构形成巨大威胁，只有加强金融机构的监管力度，才能从源头上控制流动性过剩问题，才能有效的控制虚假需求的膨胀，进而防止泡沫被进一步吹大。

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