GIS 技术在房产测绘系统中的应用

黄晓莉

摘要：本文阐述了GIS在房产测绘信息系统管理中的意义，分析了实现房产测绘信息管理系统需要解决的关键技术，及其系统的功能设计方案。

关键词：房产测绘；信息管理系统；GIS

引言

地理信息系统（GIS）可以有效地管理和展现空间数据。但是当前房产管理软件很少结合GIS 技术，造成了在房产管理中数据不直观，房产图形数据与属性数据相互脱节的状况，并直接导致了管理水平的落后。因此需要建立一套完整的房产测绘信息管理系统，使业主单位多年的房产测绘数据成果得到充分利用，为各相关部门提供高精度、现势性强的房产空间信息和文档信息；使图纸数据整理、入库、更新以及应用更加规范化、程序化，为房产专题数据的广泛应用打下较好的基础。同时，建立一个可以长久依赖的房产数据共享基础，使数据采集、建设、管理和应用有一个共同可遵循的标准，使房产测绘管理工作更加科学、实用、方便，进一步改善传统房产测绘数据管理问题，提升房产测绘信息化水平。最终可实现以图查档，以档查图，使房产档案、图纸、房屋属性有机结合，实现房产业务数据的编辑、管理、查询和发布等功能，为政府有关部门、相关企业及社会各界不同应用需求提供辅助支持。

1 房产测绘和GIS概述

1.1 房地产测绘

房地产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段对房屋以及与其有关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图，对房产的权属、位置、质量、数量及利用状况等进行测定、调查。从而为房产产权产籍管理、开发管理、交易管理、拆遷管理以及评估、征税、收费、仲裁，房产面积鉴定等房产管理提供相关信息。同时为城市规划、城市建设（如基础设施、地下管网、通信线路、环境保护等）等提供基础数据和资料。

1.2 地理信息系统（GIS）

G IS是六十年代开始迅速发展起来的地理学研究技术，是多种学科交叉的产物。它以地理空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，对空间相关数据进行采集、管理、操作、模拟和显示，并采用地理模型分析方法，适时提供多种空间和动态的地理信息，为地理决策服务而建立起来的计算机技术系统，是集计算机图形学、几何学信息学、地理学等多门学科于一体的综合性高新技术，其最大的特点就是同时具备空间数据的处理功能和属性数据的处理功能。地理信息系统由计算机系统、地理数据和用户组成，通过对地理数据的集成、存储、检索操作和分析，生成并输出各种地理信息，以便解决复杂的规划和管理问题，为地理科学研究和地理决策服务。

2 房产测绘系统应实现的内容

房产测绘系统所针对的主要用户是房地产测绘单位、房管部门及房地产开发商，其最终目标是辅助测绘人员快速绘制出房屋的分层分户平面图，并以最新的国家标准为基础精确地计算出所测房屋的套内面积和公共分摊面积，统计各类信息，生成统计表格及自动配置图形，提高图形绘制和面积计算的速度，促进配发房产证的工作效率和工作质量。要实现上述目标，系统必须实现五个方面的具体内容：

（1）图形内容方面：建立附图和层图的关联关系，通过层图直接生成附图。规范图层设置，把图形要素严格按照图层规定存放，便于管理及查询；

（2）操作方面：操作方式简便快捷，通过屏幕选择方式定义各面积单元，并能自动检测图形的封闭情况；

（3）图形与属性关系方面：建立图形面积单元实体与其门牌、房号等属性的双向挂接，实现图形、属性的双向查询，并维护数据的一致性；

（4）面积分摊方面：依据国家标准，采用合理的数据结构，规范面积分摊流程，建立科学、合理、全面的面积分摊模型；

（5）成果入库管理方面：规范成果数据，使房产测量成果数据能够按照相关的空间数据库标准被纳入统一空间数据库管理体系。

以上五项具体内容中，图形与属性的双向挂接是系统功能实的关键之处，也是GIS 技术在系统功能中的具体体现，只有实现了这一点，才能保证图形、属性数据的一致性，实现双向查询，自动生成房屋的分层分户平面图以及最终成果数据进入统一的空间数据库管理系统之中。

3 房产测绘系统的功能设计

3.1 系统的操作流程

（1）对系统的信息进行设置。如：测绘单位、开发单位、房屋坐落、测绘日期、人员等。

（2）新建或打开建筑物。在新建建筑物时用户必须对该建筑物层数、墙厚等进行设置。

（3）设置当前层型。即将用户想操作的层型设置成AutoCAD要操作的当前的.dwg文件。

（4）绘制层型图。用户既可以利用AutoCAD本身的绘图工具进行绘图，也可以利用本系统提供的绘图工具进行绘图。

（5）房屋尺寸、套内使用面积、各级别公用面积的标定。在对公用面积进行标定时，应该同时说明该面积的分摊方法，以便于面积分摊。因为阳台有封闭和不封闭之分，对面积的计算也不一样，因此，在本系统中，将阳台单独标定，只是在标定的时候注明该阳台是属于哪一套的。

（6）面积分摊。在进行面积分摊时，要将每一块公用面积都根据在标定时提供的分摊方法来进行分摊。分摊方法主要有整栋分摊、功能区内分摊、功能区间分摊、层内分摊、层间分摊、层型内分摊等。

（7）图形输出。包括分层图和分户图的输出。

（8）查询、统计。查询是根据用户提供的查询条件来显示想要的结果。查询时用户还可以对部分信息作出修改。统计是根据用户的需要生成各种统计报表，如分摊说明表、面积计算书、测绘报告等。

3.2 系统功能模块设计

（1）图形编辑子系统 该系统主要实现图形绘制功能，建筑图纸或野外测绘所得到的草图，通过系统图形编辑工具录入。同时计算各封闭面的面积，赋房间属性，阳台属性，通过查询修改功能将所有阳台与它所对应的套内联系起来，对公用面积进行标注，方便进行面积分摊，设置楼层属性，最后生成分层分户图，并对图形尺寸，面积进行标注。在标定时，图形面积和边长的计算都是由系统来完成的。标定后，每一套就是一个图层，在出图时就有了一一对应的关系。

（2）属性数据录入子系统 主要存储与空间位置无关的数据。如楼所在的层数、坐落、用途、图号、幢号、区号、丘号、工作人员、录入日期等相关信息。

（3）面积分摊子系统 该系统主要设置分摊结构，按照“谁使用谁分摊”的原则，根据一定计算方法，选择合适的分摊结构，并将分摊结果进行检测，确保分摊正确（即分摊前后总面积符合规定），最后将结果按照预先设定的模板，打印面积报表和分摊说明。

（4）查询统计子系统 根据套名、户主姓名、层型、功能区等进行单独或组合查询，并可查询每一套房分摊面积的由来；可统计某一区域或某一段工作时间内办理的建筑物总量、住宅总数、写字楼总数、总建筑面积、总占地面积、总户数等；当前建筑物功能区、公用面积、分层、分户的情况等。

4 结论

基于 GIS 技术的房产测绘系统是房产测量数据处理与管理的强大工具，它以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并且能自动生成繁琐的分层分户平面图，减少了重复性的野外测量，提高了房产测绘工作的效率和质量，而且按照 GIS方式生产的房产数据很容易和城市基础地理信息数据库融为一体，形成房地合一的整体空间数据库，这将推动城市房产、国土的信息化建设，是实现“数字城市”的必由之路！

参考文献：

[1]刘正军，许耀东.南京市房产测绘管理信息系统的分析与图库设计[J].南京建筑工程学报，2000，（1）：69-73.

[2]杨平，裴亚波.基于GIS 技术的房产测绘系统设计与实现[J].北京测绘，2004，（2）：12-15.

[3]景智娟. 商品房公用建筑面积分摊有新调整. 《北京房地产》2000年第12