“房产税”开征意味着什么

小生

在德国要购置一栋房屋，首先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴3.5%的交易税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。

其结果是怎样呢？据说，10年来，德国名义上房价每年仅上涨1%，但德国物价水平平均每年涨幅达2%。

2014年夏天，一位全国人大委员称，中国可能最早在明年启动全国范围的房产税。此前房产税已经在重庆和上海进行了试点。新税将把房产税和土地税合并，即“房地合一”，合并后的房地产税会按照房子的市场评估值来征税。

消息一出，舆论哗然。关于房产税的征收，此前不少专家学者和相关业内人士均猜测：征收至少是两三年之后的事情。与专家学者们争论房产税是否又一次“狼来了”、征房地产税仍有诸多障碍等问题不同，作为一个社会小个体，相信更多普通人更关心的是“什么是房地产税？”“跟我们有多大关系？”“会怎么征？”

房地产税是个啥玩意？

国务院发展研究中心研究员倪红日7月28日称，目前全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的，将来这两个税种合并之后，即“房地合一”，计税依据和税基就发生了变化，合并后的房地产税会按照房子的市场评估值来征税。

另悉，2014博鳌房地产论坛期间，财政部财政科学研究所所长贾康曾表示，2016年作为全面改革重头戏，现在已经马上就要拉开帷幕，一步一步去出手往前推的财税配套改革，要在重点层面上建立。在这个问题上，房地产税是重点之一。“我们认为无论如何，2016年以前加快立法应该会实现，到2016年以后，各个方面会更加考虑尽可能取得一些一致的共识，2016年年底之前把房地产税加快立法的事定下来，在2017年实施，这是可以推测的大致时间点。这里面出现什么不确定因素就不是我现在能看到的。我认为按照中央的意图，给我们剩下的时间就是两年，今年年底以前有望听到消息，国务院把文本交到全国人大那里。”

目前世界各主要国家房地产税对象大体分为两类：一类是对土地和房屋征收，另一类是仅对土地或房屋征收。而大部分国家采用对土地和房屋征收的形式，即土地私有制为主的国家（地区）多以房地产所有人为纳税人，土地公有制为主的国家（地区）多以房地产使用人为纳税人，也就是说，城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税，房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。

在这个意义上，我国正在起草的房地产税，是一种“房地合一”的征税模式。

总体上看，我国的房产税制具有浓厚的行政主导色彩，其主要依据是行政法规、规章，税制变革也历来由行政机关推动。在现阶段的房产税改革中，其典型路径就是在不修改现行法规的情况下，依据行政机关的内部决定进行地方试点，即所谓“行政试点”模式。

房地产税怎么征？

此前房产税已经在重庆和上海进行了试点。上海征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房，对人均面积超过60平方米（含）的住房征收房产税，税率为年房价的0.6%或0.4%；

重庆的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点，税率在0.5%到1.2%之间。

虽然这两个地方试点的细则不尽相同，但是都包含着向标准的房地产税靠拢的取向。简单看一下这两地的特色：从不同的设计来看，上海主要是增量调节，它针对的是本地居民新购两套及以上住房和外地居民的新购住房（对外地户籍还无法取得全国联网的数据，在设计上相对简便，只要是非上海户籍的，你出手购房，就认定为是第二套及以上）。换句话说，你不出手新购住房，这个税就与你没有关系。其政策目标就是侧重于遏制投机炒房行为，稳定房价。而重庆方案的收税对象包括存量的独栋别墅、新购的高档住宅，它更侧重于对豪宅征收特别税，对这个政策目标作解读，就是包括了适当抑制高端消费的政策取向，当然也包括在调节房地产市场的同时，又调节了收入分配这个内容。实际上这两地的试点不能说只调节了哪一项，它们实施的调节都是多方面的，但是侧重点确实有些不同。简言之，在试点中间，上海只是正面涉及增量，但重庆涉及增量之外的高端存量。

按照国务院发展研究中心研究员倪红日的说法，将现有的房产税和城镇土地使用税合并；接受中国日报采访的全国人大委员也称“与重庆和上海试点的只针对房产征税不同，全国范围的房地产税将会对房产和土地征收”，如此一来，上海和重庆的试点标准可能就无法作为参考了。

对房价影响几何？

据2013年7月17日证券日报报道，有专家称上海试点房产税使房价少增长15%。但财政部财政科学研究所副所长刘尚希今年6月30日在接受采访时称：从理论上讲，房产税会影响房价，但影响的程度要根据具体情况去判断。如今房地产市场开始形成拐点，而两三年之后的状况很难判断。所以房产税出台理论上会影响房价，但影响程度不确定。

对于房产税，大家都盼望它能抑制炒楼风气，让房价不要涨得太疯狂。人们之所以对房产税寄予厚望，是因为国外貌似有这样的先例。

就拿德国来说，在德国要购置一栋房屋，首先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴3.5%的交易税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。

其结果是怎样呢？据说，10年来，德国名义上房价每年仅上涨1%，但德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。

这种论调，很多经济专家都在反复提及。但实际上又怎样呢？重庆和上海在2011年试水房产税，结果呢？这两个城市方案不一，但结果是差不多的。国家统计局此前发布的数据显示，2013年12月重庆新建商品住宅价格同比上涨14.3%，上海新建商品住宅的价格同比涨幅更是高达24.3%。

财政专家胡祖六也表示，世界上很多存在房地产泡沫的国家都在征收房产税，想通过征收房产税使得房地产市场泡沫破裂是“痴心妄想”。

其实，早在重庆和上海的房产税出来之前，已经有人对把房产税看作抑制房价利器表示怀疑。

路透社中文网2010年一篇文章称，受访的税收专家们普遍认为，即使房产税出台，最深刻的意义也在于弥补中国住房保有环节税种的缺失以及给地方政府稳定的财源。但对房地产市场而言，房子的稀缺很容易让房产税转嫁到需要买房的人这里，反而可能充当高房价的“推手”。

正如一位财税部门官员所说，税收本身具有转嫁性的特点，在目前中国房地产仍属卖方市场的前提下，被转嫁的税收很可能会继续推高房价。

现在，中国房地产所要交的税已经很多了，计算也非常复杂，十几个税种相互交叉，涵盖建房、买卖房屋和拥有环节。但持有环节却没有税，这等于买得起房子的人有能力交完之前那些环节的税，之后可以安寝无忧，于是有钱的会屯更多的房子，没钱的便永远买不起房。

所以，房产税倒是有利于财富再分配。比如说，持有两套房或以上者，第二套便要每年都上纳房产税，便有利于缩短不同阶层间的差距。

征收房产税的时机成熟了吗？

2014年8月15日，国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，明确不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，国家实行不动产统一登记制度。业内人士认为，暂行条例的发布将提速房产税的全面扩围。

财经专家叶檀表示，“不动产登记成熟后，房产税必定会推出”。一方面，不动产登记会使得腐败官员、企事业单位领导将房产大量抛售套现，加剧市场的不平衡；另一方面，不动产登记会提升房产税预期，对房地产市场影响不明朗。不动产登记成熟后，房产税必定会推出，从理论上说，越是投资性房产、非自住性房产，房产税越高。

在中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文看来，目前征收房地产税面临着不少障碍。施正文解释说，首先，在技术上，税务部门并不掌握不动产信息。税务机关主要负责企业征税等，而房地产税是针对千家万户的直接税，仅靠目前的税务部门是无法推行的。

“第二，一些部门和利益群体会拥有高档房屋或者是多套房屋，向他们征税存在着一定的阻力。”

“第三，需要明确的是，房地产税的实施需要有一定的时间。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》的出台，表明我们在立法上已经取得了重大的进展。条例有望在今年年内正式出台，但在实施的过程中，不动产登记信息基础平台的真正运行还需要4年左右的时间，因为要在全国将所有不动产信息进行采集和整理，按照统一标准进行划定。有关部门只有在掌握这些不动产信息的基础上，才可以按照计划进行房地产税的征收。新房地产税的立法可能会在2016年或2017年推出，新房地产税的实施，预计还要再滞后一些。”

编辑 陈翔

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