万朋或涉虚拟产权交易

崔博

万朋商城拖欠租金事件仍悬而未解。日前，投资人韩女士再次向《经济》记者打来电话，表示万朋再次爽约，原本说好9月份解决拖欠租金的问题，但至今仍没有收到万朋方面的汇款。而给之前承诺付款的万朋财务打电话，也一直无人接听。同时，她更是透露，已有多名投资人都遭遇了同样的问题。那么，万朋到底还有多少违约事件，在隐瞒什么？还有多少不为人知的事情？《经济》记者继续深入调查万鹏违约事件。

事件持续发酵

带着这些问题，记者于9月初再次走访了北京万朋文化办公用品商城。这次记者发现商城3层以上的电动滚梯完全处于关闭状态，4层仅有一家药材店及一家文具店开业，而商城5层则大铁门紧锁，呈现出毫无人迹的状态。当记者向这两家老板询问相关情况时，他们均表示，不太清楚具体情况。

但记者随后接到的两通电话，则表明韩女士遭遇的情况绝非个例。

打来电话的陈先生向《经济》记者表示，他同韩女士购买店铺的时间点基本一样，但购买的是3层店铺，当时万朋方面允诺将代其出租，但只在交钱的时候返还了一部分资金作为第一年房租，之后便再没有支付过租金。在陈先生提出让商城返还其店铺的要求后，万朋商城表示会将3层商户清除出去，然后将店铺交还给他们，但商城之后却一直找理由迟迟不将商铺清出来，交涉至今未果。

为什么要清产？陈先生说，“因为当时同万朋签署经营权购买合同以及回租合同后，发现3层的众多商铺同他们签合同购买经营权时的店铺号码完全对不上。”在陈先生看来，签合同时，万朋也知道商铺号码都对不上，所以一直主动说要将现有商铺经营者清理走，还说要对整层楼进行重新装修改造，但这些许诺至今一个也没有兑现。

近期陈先生听说万朋又要开始向外售卖万朋商城3层-5层的产权，这令他们极为恼火，认为万朋方面是要逃避责任，打算将商城产权和责任一并卖出去了事。

而另一位投资人李女士也向《经济》记者反映，她遇到的也是跟韩女士和陈先生一样的问题，她说，“在看到《经济》杂志第9期刊发到网上的《万朋商城拖欠租金 投资者利益何处寻》的报道文章后，才知道还有像她一样的被骗者。”随后，李女士联系到了《经济》记者。“万朋商城太不负责任了，希望能够有一个联合维权的平台，使我们能联系到更多万朋商城的受害者，大家一起来维权。” 李女士认为，万朋方面一开始就有意欺骗他们。她说，万朋商城在她们签订合同时说要尽快召开业主大会，结果几年过去了，至今也没有召开，她怀疑万朋方面就是不想让业主们相互联系，以免联合起来向万朋维权。

虚拟产权式商铺害人害己

对于这一事件，有法律人士向记者分析，万朋商城发生的侵权行为很像一种前几年流行的商业地产投资方式——虚拟产权式商铺。

虚拟产权式商铺是一些开发商“套钱融资”的手法，急需回笼资金的开发商，将经营权出售出去，再回租，不仅回笼了一部分资金，还可向银行二次贷款。

按照这种销售方式，商铺可以卖，酒店套房可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了。

但这里风险丛生。第一，开发商用低租金招大商家进场，却要给拥有经营权的小业主一定的高回报，那么在资金链断裂的情况下，一旦资金回报率达不到合同规定，就必然会引起纠纷，甚至开发商也会倒闭破产。

第二，小业主在包租期内和包租期满后，也面临着很大的风险。30年包租期内，能不能按时拿到回报尚不确定。一旦出现问题，投资者往往难以单独维权。虚拟产权式商铺的铺位分割与实际经营卖场不吻合。绝大部分情况下，开发商会将投资者的店铺整合到一起，由大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。因此在虚拟产权式商铺包租期满后，由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，那么如何再出租？

此外，超市百货大卖场一般采取统一收银扣点模式，而不是直接向租户收取租金，包租期满后，小业主将来如何向租户收租？大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？投资的价值如何体现？

第三是开发商与投资者签订了30年的经营合同，那么在20年受法律保护的包租期满后，接下来的10年的经营权是否会有变更？

最后，虚拟商铺产权买卖之后产生的回购、免首期、变向涨价并向银行套钱的手段，其负作用也非同一般。其本质是连环融资，坏账的窟窿将会越捅越大。

因此，可以说虚拟产权式商铺就像一颗定时炸弹，埋下了种种隐患。而这一模式在前两年之所以火爆，主要是低门槛、低月供，吸引了并无商铺投资经验的白领阶层，随着长期返租销售的问题日益暴露，市场对此已渐不认同。

万朋或涉虚拟产权交易

回顾万朋事件经过可以看出，万朋商城出现的问题，也正是虚拟产权商铺买卖方式最容易出现的问题。万朋商城3层-5层或涉利用虚拟产权买卖方式来回笼资金，以承诺定期给其返利7%-8%并将会代理其经营权为诱饵，万朋向投资者出售并未实际建造或与实际商铺号码不符的店铺面积若干平米，借此收回开发商城3层-5层的成本。

那么在这种情况下，一方面开发商并没有用低租金招大商家进场，4层-5层基本没有经营迹象足以证明，另一方面却要给拥有经营权的小业主一定的高回报，在资金链断裂的情况下，就必然会引起纠纷。

为此，《经济》记者再次联系了万朋京徽公司办公室的谢经理。他虽然极力否认该公司是在用虚拟产权商铺买卖方式回笼资金，但却没有否认向投资人出售的是未实际建造或者与实际商铺号码不符的商铺的事实。

此外，他还向《经济》记者表示，万朋公司正在筹备卖掉商城3层店铺的产权，并表示最希望将店铺产权卖给当事人，或者卖给其他人后将钱款退还给当事人以解决纠纷。

对于签订了购买经营权合同及回租合同的商户的租金还未给到位的问题，他表示公司资金有缺口，工程款尚未收回，同时贷出去的款也未能收回来，没钱返给租金。

虽然接受采访时谢经理一直表示，在积极同投资人进行沟通，但投资人均向记者表示很少接到万朋商城的沟通电话。几位投资人对《经济》记者表示，“万朋商城根本没有打算维护投资者的利益，他们收完钱就撒手不管了。而我们的利益则似乎根本没有办法得到保障。”

而且针对“9月解决拖欠租金”这一承诺，这位负责人又改口称需要更多时间，更提出，投资者有问题可以通过法律程序来解决问题。

法律维权有困难

但是，从法律渠道来讲，这一问题很难解决，不知万朋方面是否清楚。据记者了解，我国现行《民法通则》中并没有对虚拟产权交易情况相对应的明确规定，《中华人民共和国物权法》中有关区分所有权的相关规定也与虚拟产权交易的实际情况有所区别。虽然我国对虚拟产权式商铺买卖并无法律界定及限制，但在现实生活中，由于业主与业主所购买的面积之间在平面图纸上紧密相连，在图纸空间中没有分割墙体，所以，业主们之间的空间权利无法区分，处于交织状态之中。

而法律当中规定的“当商业楼层所有业主的面积相结合时，其空间意义才能得到充分体现”在现实当中很难体现。投资人起诉时一旦独立开来，单个投资者空间的个体独立性在法律上则很难界定。据不完全统计，2005年以来，我国发达省份城市因虚拟产权商铺买卖引起的纠纷不断发生，由于商铺间没有实际分割墙体或者投资者购买的虚拟商铺与实际商铺面积、门牌号及位置不符，法院也很难有力保护投资人的利益。

此外，有法律人士向《经济》记者表示：“像这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。正常的商铺都是独立产权的，投资者购买独立产权的商铺可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租，这样才真正拥有处置权。”

当记者问投资者是否可以自行经营所购店铺时，谢经理给出了否定的答案，理由是这样无法保障全体投资人的利益，“商户们单打独斗也无法将买卖做好，还不如交给万朋京徽统一打理”。

而记者看到的是，号称中国文化礼品流通中心的万朋商城，在统一打理下，尽管处于繁荣商圈内，但和近在咫尺的百荣等几家商城相比，其生意显得尤为冷清。endprint