实事求是发展养老地产

王珏林 李丛德

不仅我国，全世界哪个国家也都从未面临过目前的老龄化局面。养老和教育一样是人类社会的决定性问题。目前在我国，养老地产目前热度非常高，但是问题也非常多，主要包括以下几个方面：一是真实养老地产不多。目前的养老地产大部分都是为了批地、卖房子而包装的养老地产。优秀的养老地产项目也不少，但是比例很小。普通住宅开发商搞养老，在理念、策划、规划、设计、配套、服务等专业技术领域都很难达到要求；二是缺乏系统性。养老事业是一个和妇女事业、儿童事业同样庞大的产业。养老地产更应该是城市建设的一部分，就是一个小微型城镇化建设，要远比普通住宅地产项目复杂得多；三是社会保障不足。养老是全社会产业，养老地产也需要社会化的保障基础。医疗、文化、交通、商业、经济、金融、通讯、治安等各方面都需要保障，这个工作量非常大。四是环境难以满足要求。与保健疗养机构一样，养老地产的环境要求也比较高，多数位于景区、山林、沿海等地，最少也是远郊，能满足社会保障的城市区域大部分又难以达到。

养老是大事业，是决定国家稳定、发展的根本性事业。解决好老人问题，与解决好儿童问题一样重要。一定要脚踏实地、尊重实际、实事求是地去做养老地产开发，一定要扎扎实实地做好以下几个事情：1、要建立养老服务思维。不是简单的想法，而是要编制出一套完整的养老地产的需求系统；2、做好养老专用设计。要完全以老年人和相关人员、机构和社会群体的需求出发，做好调研、统计、论证和规划，做好先进、务实、合理、全面的项目设计；3、完善功能建设。要满足养老工作、老人生活的各种功能需求，不能有缺、漏、次，以不搬家为目标。延庆有一个养老地产项目，加装的景观电梯非常漂亮，虽然能让老人上下楼，但是尺寸还是普通电梯，放不进去担架；4、价格要稳定。严格来说，养老地产不完全是投资品，更多是消费品。因此养老地产的价格要有稳定性，不能完全市场化，像普通地产一样波动；5、价格要合理。养老地产是多功能产业，附加值高，优质优价是应该的，低配置销售是有问题的。房价既不能虚高，也不能廉价促销；6、开发、销售和服务系统化。养老地产的消费性质决定了开发、销售和服务应该一体化，至少是关联化。如果开发、销售和服务不能紧密关联，最终会导致服务缺失、后续纠纷不断。而且销售价格也不可能理想；7、金融配套要落实。地产是大额投资和消费，没有金融配套，很难快速发展。养老地产的消费性强，其价格和价值更稳定，更有利于长期稳定回报，属于优质金融资产。这个问题上，地方政府一定要多牵头，主动组织金融配套。金融机构也应该设立单独的养老地产信贷部门，提供更好、更专业的服务。