解析房地产项目工程造价的控制与管理

梁鹏

【摘要】造价控制是房地产项目管理中非常重要的内容，同时也是非常复杂的一项任务，需要在房地产项目全过程中进行控制，实现成本控制的动态管理。因此，房地产企业需要采取科学合理的管理方法，以实现合理控制成本的目标，以进一步提高房地产企业的经济利益。本文探讨了房地产项目工程造价的控制与管理。

【关键词】房地产项目；工程造价；控制；管理措施

中图分类号：TU723文献标识码： A

房地产工程涉及的项目众多，工程周期长，不稳定因素多都是此类工程的特点。合理地对新股成本进行有效控制，加强工程造价的管理，从项目的决策阶段、设计阶段以及项目实施阶段进行全过程的造价管理，争取在保证项目质量和安全的前提下，以尽可能小的投入获取最大的经济收益，对房地产业的可持续发展具有深远的意义。

一、房地产建设项目工程造价控制管理的影响因素

1、人员因素

在房地产开发的过程中，管理概预算的编制是一项非常复杂、非常重要的工作，这也是确定建筑产品价格的基础。基于概预算的编制有如此重要的作用，要选择符合要求的编制人员，人员素质的高低对概预算工作的编制质量有着直接的影响。这就要求编制人员能够对市场的各种变动因素非常敏感，同时具备非常丰富的经验，了解行业颁布的各项政策和新标准，以为企业实现节约预算的目标。

2、设计因素

设计因素也是概预算编制的主要因素之一，这是因为概预算的工作必须基于设计图才能进行。所以说，在整个项目的造价管理过程中，控制建筑设计因素也有利于房地产项目工程成本的控制。设计阶段一般是房地产项目的初期阶段，如果能够在设计阶段对项目进行较为精确的定位，同时给出科学合理的施工设计图，这对下一步的造价工作非常有利，能够减少由于设计变更等原因造成的成本浪费。

3、施工因素

施工因素虽然没有人员因素和设计因素那么明显的影响作用，但仍然需要对施工加以控制，来实现工程造价管理的目标。在编制概预算时，必然要考虑施工的可行性，以及选择的施工工艺和设备等等，这些都直接影响着工程造价，因此在编制概预算过程中，需要考虑到施工过程中可能存在的影响因素，为工程造价打下良好的基础。

二、房地产项目工程造价控制与管理的措施

1、工程造价在投资决策阶段的控制

① 明确项目资金使用状况。建设项目的资金使用是从筹备到施工，再到竣工。在整个工程中，都要将资金的使用情况落实到每一个人、每一件事。斌设立监察组，组备监察机构，严格监督好使用资金的状况。倘若发现有部分项目资金出现了偏离，就要立即分析和判断，及时的进行决策和调整，避免因为资金失控而致使工程停工。

② 做好前期市场分析。投资决策阶段，最主要的就是分析前期的市场状况，从而为项目的决策提供依据，减少投资的风险。并对工程的地况进行相应的分析，比较同类的项目和工程的案例，做好合理充分的评估准备，使得投资决策工作变得更有可靠性和科学性。

③ 规范资本融资。工程的资本融资，要有正式的批文，明确投资方的资金到位情况，保证顺利的进行项目工程。倘若项目投资方没有及时的将资金到位，从而延误工程的工期，对予进行相应的索赔，减少工程的风险。建设项目单位要对整个融资资金进行全程的控制，让每一笔资金都能花到实处。

2、 设计阶段的造价控制

① 在设计招投标阶段的评标过程中， 尽量做到技术和经济有机的结合，优选设计方案，不仅要对参与投标的设计方案的技术性指标进行分析、评判，还要对投标设计方案的经济性指标进行认真分析比较，从源头上确保设计方案的先进性、合理性和经济性。

② 认真进行设计方案会审工作。在设计方案会审时，需要对初步设计总图方案及单项设计方案进行经济性分析和评价，建设单位应组织有关各方参与设计方案会审，运用价值管理理念，通过技术经济指标的比较和分析，提出优化设计的建议，削减不必要的功能及其成本投入，促使设计方案更加先进、合理和经济。

③ 为确保实现设计估算、概算和预算这三者相互制约和相互补充关系，让前者控制后者、后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统，就必须加强对设计概算的审核工作，以杜绝设计概算发生漏算、重算和错算现象。如在设计阶段采取了上述造价控制方法，就一定能够消除设计单位重设计轻经济核算的弊端，真正从源头上抓住造价控制的关键环节。

3、招标阶段的工程造价管理

施工招标以及材料设备的招标是工程造价主要的两方面工作。一般来说，施工单位的选择是通过施工招标来进行，而设备材料供应商也是通过招标来进行，这种方式的有效性能够直接影响到进度、质量以及成本的控制。基于招标有如此重要的作用，需要从以下几个方面来控制招标工作的质量[3]。首先，要确保招标过程的四大原则，即公平、公开、公正、诚信，在开展招标工作之前，需要对各个参与投标的企业进行非常严格的审查，包括其财务状况、业绩以及信用状况等等，以便能够选择合格的投标单位。其次，要认真编制招标文件。在编制招标文件时，需要编制人员对各种可能的影响因素进行分析和鉴别，尽可能减少工程造价管理的风险因素。最后，在合同签订时要严谨细致。必须要按照国家的相关规定来约定各项合同条款，明确双方的责任义务，以及对于争议违约等情况的处理办法。对于无法进行明确的工程内容，双方要进行充分的谈判，同时要对可能发生的索赔事件进行分析，以减少后期的成本浪费。

4、施工阶段的工程造价管理

① 加强建设项目监理制度，落实监理责任。对投资的有效控制应按照监理规范和实施细则，不断完善职责，分工落实有关制度，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核，避免投资失控。对经监理方核定的工程内容和工程量，建设方造价工程师要严格按合同约定的计价依据、中标文件和费用定额进行审核，审核后再支付相应的工程进度款。

② 严格工程变更管理，防止工程索赔。在施工阶段造价控制的关键是对工程变更实行有效控制。结合陕西省目前采用工程量清单报价和合理低价中标政策，施工单位往往采取“低价中标，索赔盈利”的方式承揽工程。作为建设方造价工程师要做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更造价，减少不必要的工程费用支出，施工单位和材料供应商不履行约定义务时，要及时提出反索赔。

③ 加强现场管理，规范现场签证。现场签证是指在工程施工过程中，因现场实际和其他特殊情况导致工程变更的书面确认, 由此发生的价款是工程造价的重要组成部分。在实际工作中,由于现场管理人员缺乏有效控制, 致使现场签证价款在结算工程造价中所占的份额不断增加，成为结算超预算的重要因素之一。因此，很有必要加强对现场签证的控制与管理。建设方现场管理人员必须从切实工作抓起，高标准严要求，规范市场签证的操作，不断提高工程造价控制意识和工作质量，使签证价款得到有效控制。

5、竣工决算阶段对造价的管理

加强工程量的复核工作。工程量是工程造价计算的基础，审价人员不仅要熟练掌握工程量的计算规则，还应对整个工程的设计和施工过程有系统的认识，精通施工技术。加强对变更费用的审查。特别是变更单价，主要审查其有无错套、高套，是否符合工程实际。

结束语

总之，对工程进行造价管理与控制，是房地产行业进行预算与投资的重要环节，其对于减少项目的支出、获取项目利润都有非常重要意义。所以，要企业的获取更大的生存空间实现自身长远的发展，就必须严格控制，有效管理工程的造价。

参考文献：

[1] 于东海, 甘元玉. 项目管理中的造价控制[J]. 江苏建筑.2011(4).

[2]张爱青. 房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J]. 经济师.2011(8).

[3] 苟爱芳. 房地产开发项目的工程造价控制[J]. 陕西建筑.2012(5).