崇贤新城邻里中心社区商业创新发展模式与适应性探索
2014-09-24王先成
王先成
摘要: 本文基于邻里中心的理念，从崇贤新城的定位、功能分区、交通系统、便利中心等各个角度，总结出邻里中心在新区规划中所起到的重要影响。并结合崇贤新城邻里中心的规划和建造，详细分析了邻里中心思想在新区规划运行用所能够产生的经济效益、生态效益、社会效益。这也深刻揭示了邻里中心思想在我国有着广泛的应用领域，在新城定位、功能分区以及便利中心的建设取得突破并对建立和谐社会起到重要的作用。
关键词：崇贤新城；邻里中心；商业模式；发展研究
中图分类号：TU984.13文献标识码：A
随着我国改革开放的深入和全球一体化发展，邻里中心思想逐渐从国外流传到国内，邻里中心思想在国内的发展使得我国苏州工业园区率先发展，对城市的规模分布和功能定位不断优化提升，使得我国居民正在向着具有良好的居住环境和社会文化整体环境的需求过渡。下面本文就崇贤新城邻里中心的规划建造和应用进行了深入的研究，基于邻里中心的理念，从管理模式、功能分区、对城市商业发展产生的积极影响、便利中心、商业发展模式定位等各个角度，通过定性和定量的分析方法，详细阐述了邻里中心思想应用于崇贤新城规划建造的设计理念。
1.崇贤新城邻里中心规划
崇贤新城中心区块城市级配套设施较为充足，在进行邻里中心规划的过程中，通过对邻里中心的主力客层集中在家庭消费和新城工作人员的日常消费特点进行分析，从交通工具来看，消费者到平时来到邻里中心，主要方式分别是步行和乘坐公交车，分别有41.0％和30.8％的消费者选择上述两种方式，这部分消费者主要是每个“邻里中心”的服务半径（1－2公里以内）的新城居民。因此考虑到城西片区用地相对较小，商业用地较为集中，规划考虑按1000m的服务半径布置邻里中心，集约、高效地服务于周边居民；考虑到崇贤新城东片区用地较大，商业用地分布较为均匀，规划考虑按500m的服务半径布置邻里中心，以更为方便、高效地服务于居民。
下图是崇贤新城三个邻里中心的主要服务社区，如下图所示：
序号 所在地块 服务社区 服务人口
01 FG01-C2-03 杨家浜社区、沾架桥社区 3.6万及部分
绕城以北居民
02 FG10-C2-01 陆家桥社区、徐家浜社区、山西桥社区 3.8万
03 FG09-C2-02 星海社区、方马家塘社区 2.2万及部分
绕城以北居民
2.1 FG01-C2-03地块邻里中心规划建设
（1）档次定位：中档商品为主。
（2）基本业态
主营业态 经营内容 品牌商家
商业中心 商场、超市、餐饮店、服务专业店（洗衣房、美发店、维修店等） 新一佳、联华、必胜客、肯德基、麦当劳等
农贸市场 蔬菜、肉类、禽蛋、水产，粮油、干货、水果、冷冻食品 ——
医疗卫生 诊所、中西药店、牙医 同仁堂、德仁堂、唐牙科等
银行 银行1-3家或提款机2个 建行、中国银行、工行等
邮政 快递、汇款、包裹、信件、鲜花等 中国邮政、宅急送等
社区服务中心 中介所、培训班（儿童语数外培训、成人外语培训、网球培训、老年培训中心等） ——
街道办事处 管理、宣传、服务、就业等 ——
休闲娱乐中心 KTV量贩、网吧、健身房、咖啡店、茶楼、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等 浩沙健身俱乐部、良木缘咖啡、侨保健等
文化活动中心 棋牌室、老年活动中心、图书阅览室 ——
（3）规模预测
按居住区级公共服务设施设置标准预测：
主营业态 规模预测
商业中心 19200㎡（160㎡/百户）
农贸市场 3000㎡（25㎡/百户）
医疗卫生 3600㎡（30㎡/百户）
银行 756㎡（6.3㎡/百户）
邮政 216㎡（1.8㎡/百户）
社区服务中心 2400㎡（20㎡/百户）
街道办事处 900㎡（7.5㎡/百户）
休闲娱乐中心 2400㎡（20㎡/百户）
文化活动中心 4200㎡（35㎡/百户）
总计 36672㎡
按人口配置标准预测：按沿海城市的邻里中心面积配置标准500-1500m2/千人测算，该邻里中心规模建议为35000 ㎡左右为宜。
2. 2FG10-C2-01地块邻里中心
（1）档次定位：中档商品为主。
（2）基本业态
主营业态 经营内容 品牌商家
商业中心 商场、超市、餐饮店、服务专业店（洗衣房、美发店、维修店等） 新一佳、联华、必胜客、肯德基、麦当劳等
医疗卫生 诊所、中西药店、牙医 同仁堂、德仁堂、唐牙科等
银行 银行1-3家或提款机2个 建行、中国银行、工行等
邮政 快递、汇款、包裹、信件、鲜花等 中国邮政、宅急送等
社区服务中心 中介所、培训班（儿童语数外培训、成人外语培训、网球培训、老年培训中心等） ——
街道办事处 管理、宣传、服务、就业等 ——
休闲娱乐中心 KTV量贩、网吧、健身房、咖啡店、茶楼、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等 浩沙健身俱乐部、良木缘咖啡、侨保健等
文化活动中心 棋牌室、老年活动中心、图书阅览室 ——
（3）规模预测
按人口配置标准预测：按沿海城市的邻里中心面积配置标准500-1500m2/千人测算，该邻里中心规模建议为15000㎡左右为宜。
2.3 FG09-C2-02地块邻里中心
（1）档次定位：中档商品为主。
（2）基本业态
主营业态 经营内容 品牌商家
商业中心 商场、超市、餐饮店、服务专业店（洗衣房、美发店、维修店等） 新一佳、联华、必胜客、肯德基、麦当劳等
医疗卫生 诊所、中西药店、牙医 同仁堂、德仁堂、唐牙科等
银行 银行1-3家或提款机2个 建行、中国银行、工行等
邮政 快递、汇款、包裹、信件、鲜花等 中国邮政、宅急送等
社区服务中心 中介所、培训班（儿童语数外培训、成人外语培训、网球培训、老年培训中心等） ——
街道办事处 管理、宣传、服务、就业等 ——
休闲娱乐中心 KTV量贩、网吧、健身房、咖啡店、茶楼、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等 浩沙健身俱乐部、良木缘咖啡、侨保健等
文化活动中心 棋牌室、老年活动中心、图书阅览室 ——
（3）规模预测
按人口配置标准预测：按沿海城市的邻里中心面积配置标准500-1500m2/千人测算，该邻里中心规模建议为11000㎡左右为宜。
3. FG01-C2-03地块邻里中心社区商业创新发展模式探索
FG01-C2-03地块邻里中心是崇贤新城最大的邻里中心社区，因此要想推动崇贤新城邻里中心发展，那么就需要从该邻里中心社区发展做起，通过对该社区实施创新发展模式，从而不断地加强崇贤新城邻里中心的发展和应用。
3.1交通网络形成了立体化的空间结构设计
邻里中心发展模式下，内部交通动线设计过程中着重通过庭院式景观节点对内部人流的有效导向。空间设计原则主要坚持商业空间的步行化、休闲化、个性化、在有限空间的利益最大化。建筑设计原则主要坚持着重表现建筑的亲和力，不设置高层建筑，色彩丰富而不杂乱。
3.2促进商业服务的升级
随着城市建设的发展，人们的生活水平的要求也越来越高，通过建立崇贤新城，使得整个地区的商业服务更加的集约化、规范化，促进了当地商业服务的升级，邻里购物中心更能够提供大规模的、高水平、高质量的商业服务，使得顾客一方面在获取服务的时候更加的方面，另一方面在获取服务的过程中，获得精神满足。在这样的购物中心，可以享受更加便捷和高端的服务质量。同时能够促进人际交往。
3.3形成了统一经营管理优势
统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也大大降低了物业管理成本。这是“社区的商业”所不能完成的任务，“服务于社区的商业”才能完成的任务。
3.4步行可到达的邻里中心
去邻里中心（或公交车站）那种令人愉快的步行活动，将鼓励居民们在本地区活动，而减少开车去别地购物的次数。这样一来，即缓解了城市里川流不息的人流，又使人们得到了体力锻炼。天长日久，就成为日常规律生活的一部份。每一个邻里社区都有一个邻里中心和明确的邻里边界。每个邻里规模大约16~80万平方米。邻里社区的最佳规模是半径400米，这样可以保证邻里中心到边界的距离在居民5分钟步行范围内。
4.结束语
邻里商业中心提供就业，购物，服务，娱乐活动，结识朋友和社交机会。 联结四面八方大小街道的邻里中心缩短了人们与邻里中心的距离，而对于大部分人而言，他们喜欢10分钟步行的活动。因此邻里商业中心领导者为居民区的规划提供一个战略发展框架，他们大力支持：可步行到达的邻里中心，提供本地服务设施，降低对汽车的使用，鼓励步行，自行车的使用，这也为崇贤新城邻里中心商业模式发展取得更进一步的成功提供了重要保障。
参考文献：
[1]李炅之，王梦珂，何丹.社区商业模式选择的思考——以苏州工业园区邻里中心为例[J].世界地理研究，2010，19（04）：138-144.
[2]王春兰.苏州工业园区邻里中心商业模式发展研究[J].中国商贸，2011，11:233-234.
[3]陈静俊.邻里中心——社区商业新领袖[J].宁波经济(财经视点)，2007，08：46-47.
