大都市商务区零距离服务功能研究

邓婷婷+吕斌

内容摘要：大都市商务区中大量的从业人员对于餐饮、购物、休闲娱乐、美体健身及生产性服务等零距离服务功能均具有强烈的需求。本文以北京东二环总部经济区为例，通过实地考察、问卷调查及访谈等方法，首先研究商务区内各类零距离服务功能的发展现状，其次对需求时段、类型及商务区内外的零距离服务功能需求分布进行探讨，以求了解商务区的需求现状，进而分析零距离服务功能的满意度，并通过需求分布密度、提升因子及需增加的内容三方面分析他们对于满意度的影响，进而总结出需求的时空特征。最后，讨论东二环总部经济区与其周边区域的互动发展，从而更好地满足大都市商务区零距离服务功能需求。

关键词：大都市商务区 零距离服务功能需求 东二环总部经济区

引言

大都市商务区是以第三产业为主的、高级别的经济活动集中的区域，是城市物质和能量高强度汇聚和高速度交换的场所，是城市土地利用高度集约的地区（倪剑波，2007）。包括中央商务区（CBD）、总部经济区、现代服务业集聚区及交通枢纽商务区等几种类型，是带动城市发展的重要动力。

随着全球化和城镇化进程的不断推进、城市经济的快速发展及城市产业结构的优化升级，大都市商务区的建设热潮逐渐掀起。与此同时，老一代商务区因过于侧重金融等纯商务功能，忽视了区域内外对于商业等功能的需求，功能过于单一化，城市活力严重缺乏，出现了“吃饭难”，甚至沦为“死城”等问题而逐渐被淘汰。全球大都市商务区纷纷通过注入各项服务功能，开始了转型的进程，纽约曼哈顿就是最典型的案例（袁海琴，2007；陈瑛，2002）。

大都市商务区在极小的空间范围内集聚着大量的从业人口（丁成日等，2010），工作日他们在商务区停留的时间平均至少为8小时，是商务区内活动的主力人群，是带动商务区发展的重要动力。因此，理解他们对服务功能的需求，特别是对于方便其在工作间隙、午休时及下班后短暂放松期间享用的零距离服务的需求，对于推动商务区的转型，及未来建设功能更加复合化及充满活力的新一代商务区具有重要意义。

本文以北京东二环总部经济区为例，通过问卷调查及访谈，深入分析区域内从业人口对于零距离服务功能的真实需求，总结其时空特征，并讨论商务区满足此种需求可采用的措施，特别是于周边社区的互动发展，拟为未来指导新一代商务区的规划建设提供一些依据。

东二环总部经济区零距离服务功能现状

北京市东二环总部经济区，总面积约7.39平方公里，已建成大型公建89处，总建筑面积达606.4万平方米。商务区以40家总部型企业为主，其中跨国公司地区总部15家，中国公司总部18家，中国公司地区总部7家，涵盖了能源、信息服务、金融、商务服务等产业领域，对区域税收贡献超过50%。是东城区经济功能的重要空间载体和增长极，北京历史与现代交融的重要文化区，承担着发展总部经济以及金融、商务服务、信息服务、低碳服务等高端服务业的功能（北京大学城市规划设计中心，2013），见图1。

零距离服务功能现状：从空间分布及覆盖情况两方面来看，由于商务区内部的交通主要通过步行实现（叶明，1999），故以5分钟步行距离为覆盖半径，其中大型餐厅、超市、商场、电影院、剧院等服务功能则以15分钟步行距离为覆盖半径。餐饮、购物、休闲娱乐、美体健身及生产性服务等各类零距离服务功能主要沿街或以底商形式分布，数量众多且基本覆盖区域内所有办公楼，但种类单一、规模小、档次低、购物环境差，白天在此工作的白领面临“吃饭难”等问题，而下班后商务区又面临城市活力严重缺乏的问题。

东二环总部经济区对零距离服务功能现状的满意度评价

为探究东二环总部经济区发展问题的深层次原因，对东二环总部经济区内的从业人口进行抽样调查和访谈，探究其对商务区零距离服务功能现状的满意度。共发放问卷1500份，抽样率接近2%，剔除不合格样本后，得到有效问卷1463份，样本有效率为97.5%。区域内男女比例均衡，以20-40岁的中青年为主，他们的平均月收入在3000-10000元之间，是城市中的中高收入人群，很具有代表性（见图2）。

通过加权平均法计算，调查对象对区内各项服务功能现状的满意度在0-1间，根据赋值标准（非常满意2分，比较满意1分，一般0分，不满意-1分，非常不满意-2分，不了解不计分）介于一般和比较满意之间。其中，生产性服务功能的满意度最高为0.72，餐饮、购物、休闲娱乐和美体健身的满意度依次降低，分别为0.44，0.39，0.26和0.10（见图3）。可见，各项服务功能可满足区内消费者的基本需求，但仍需进一步改善。因此，从分布密度、提升因子及需增加的内容三方面进一步进行分析。

（一）服务功能分布密度

以白领聚集的各大办公楼为圆心、5分钟步行范围为半径，计算范围内各项服务设施数量的平均值。总体计算结果显示，服务功能的分布密度同满意度基本呈正相关（见表1）；将商务区细分为东直门、东四十条及北京站三个子区域，此正相关关系得到了进一步验证。值得注意的是，休闲娱乐及美体健身功能不完全呈正相关关系，这表明还有其他因素对调查对象的满意度产生影响，消费者会因选择这些因素牺牲距离因素，选择距离相对较远，但可提高满意度的服务功能。

（二）服务功能提升因子

为进一步剖析这些因素，文本对服务功能提升因子的比重进行了计算。结果显示，调查对象对交通或停车条件、价格和设施品质等因素要求较高，商务区在这些方面建设尚不健全，影响了调查对象的满意度，需着重提升。此外，横向上通过消费评价性指数，考察各提升因子对各类服务功能的迫切度，结果表明，餐饮服务功能最迫切需要提升氛围或环境、交通或停车条件和价格三个因子，购物服务功能最迫切需要提升品牌数量、营业时间、配套设施数量三个因子，休闲娱乐服务功能最迫切需要提升知名度、档次和距离三个因子，美体健身服务功能最迫切需要提升营业时间、档次和距离三个因子，生产性服务功能最迫切需要提升交通或停车条件、服务质量和距离三个因子。endprint

（三）服务功能需增加内容

商务区内服务功能设施种类存在的欠缺，也降低了调查对象的满意度，存在需要增加的内容。具体而言，调查中94.3%的人认为东二环内应增加餐饮服务功能，其中58.3%和37.2%的人希望在东二环内增加普通餐厅和快餐厅，10%的人认为需要增加商务宴请餐厅，3%的人认为应该增加一些有文化底蕴、有特色的主题餐厅；91.3%的人认为东二环内应增加购物服务功能，其中44%和39.5%的人认为应增加超市和商场，而且虽然区域写字楼内均配备有小型便利店，仍有29.4%的人表示需要增加如7-11之类的较大型的便利店，便于中午购买一些日用品；84.5%的人认为东二环内应增加休闲娱乐服务功能，其中51.9%，40.9%和18.8%的人认为应增加电影院，茶艺、咖啡厅、酒吧及KTV、会所；74.4%的人认为东二环内应增加美体健身服务功能，其中43.3%的人认为应增加健身场馆，19.1%及13.2%的人认为应增加美容美发和按摩足疗；最后，77.4%的人认为东二环应增加生产性服务功能，其中39%认为应增加银行，11.9%及7.8%认为应增加宾馆、公证处。

东二环总部经济区对零距离服务功能需求的时空特征

结合上文对于东二环总部经济区零距离服务功能现状及满意度评价，可以发现商务区现存空间活力缺乏等问题源于对消费者需求的不了解，因此结合上文进一步总结得出商务区对零距离服务功能需求的时空特征，分为需求种类及质量、时间特征、空间特征三个层面。

（一）需求种类及质量

商务区对零距离服务功能需求的种类，主要集中于餐饮（93.8%）和生产性服务（81.5%）上，而购物、美体健身和休闲娱乐在区内的需求逐次递减，分别为47.7%，31.8%和15.9%。其中，餐饮需求在中午以普通餐厅及快餐厅为主，晚上以特色主题餐厅为主，同时对交通停车、价格、数量、氛围及环境等因素较为看重；购物需求在中午以售盒饭的便利店、超市为主，晚上以超市、商场为主，较看重价格、品牌、数量及交通停车条件等因素；休闲娱乐需求在工作间隙以咖啡厅、会所为主，晚上则以电影院为主，较为重视价格、设备条件、距离及交通停车等因素；美体健身需求以健身场馆为主，较为看重价格、设备条件、交通停车及距离等因素；生产性服务功能需求以特定地点特定类型的银行为主，较为看重交通停车、价格、营业时间及距离等因素。

（二）时间特征

工作日及休息日需求特征：由于东二环总部经济区是工作目的地，因此白领在商务区的活动时间主要集中在周一至周五，周六、日仅部分白领在商务区内工作，对零距离服务功能的需求大幅下降，影响整个商务区的城市活力。一天24小时需求特征：白领在东二环的工作时间集中于8：00-20：00，其中中午11：00-13：00是零距离服务功能需求最高峰，晚上17：00-19：00是次高峰，早上8：00-9：00再次之，其余时间需求较低，且不同时段需求不同，所需服务功能种类不同，进行的场所也有所差异（见表2）。

（三）空间特征

首先，商务区内空间分布特征。商务区内对各类零距离服务功能的需求，均匀地分布在商务区内各栋写字楼内，可细分为东直门、东四十条及北京站三个子区域。同时，商务区白领希望零距离服务功能越近越好，根据对各类零距离服务功能满意度最高区域内最远服务功能时间的计算，以及对商务区内所有点距其最近的各类零距离服务功能设施的距离分析可知，平均步行5分钟距离是商务区白领最满意的时间范围。

其次，商务区外对于零距离服务功能需求的分流特征。由于商务区内部不能满足消费者的需求，因此零距离服务功能需求牺牲距离因素，扩展到商务区外部，分流作用的强弱与服务功能种类相关。餐饮服务功能，中午大多在商务区内就餐，且会选择单位内部或附近就餐，占93.8%；而晚上仅有22.6%的人在区内就餐，77%选择在区外就餐，回家及在家附近吃饭是其选择的主要地点；购物服务功能，仅有15%的人最常在东二环购物，40%的人无固定场所，45%有固定场所，家附近及较大商业中心如西单、王府井及崇文门的分流作用明显；休闲娱乐服务功能，仅7%的人最常在东二环休闲娱乐，49%无固定场所，且周边休闲娱乐高地东单、西单、三里屯及工体等的分流作用明显；美体健身服务功能，11%的人最常在东二环美体健身，60%的人无固定场所，20%的人选择家附近进行美体健身；生产性服务功能，42%的人最常在东二环内享受生产性服务，47%的人表示无固定场所，可见其不固定性较强。

结论

大都市商务区周边常被一个非均质的外围带所包围，可分为积极同化区、消极同化区及不活跃区，它们因性质不同而与商务区存在着不同程度的互动关系。其中积极同化区因具备某些高层次的职能内涵，而通常会陆续向商业和办公区转化，最终纳入商务区空间延展的版图；消极同化区环境质量低劣，经济活力低下，功能日趋衰退，亟待改造，若经更新改造后，则可有规律地向“积极同化区”转化；不活跃区则是介于前两者之间的区段，其环境质量、经济活力、空间现状均处于稳定状态（陈瑛，2002）。

东二环总部经济区的东侧为三里屯、工体及朝外地区，环境质量好，空间地域开阔，以大量餐饮、购物、休闲娱乐服务功能为主，经济活力强劲，但由于二环主路的阻隔，对东二环总部经济区而言它属于不活跃区，因此希望打破这一现状，这需要从二环主路着手。而其西侧，则是北新桥、东四、朝阳门等具有深厚历史文化积淀，及众多建筑规整的四合院群落的文化遗产保护区，其中一些区域环境质量低劣，经济活力低下，功能日趋衰退，亟待改造更新，因此是东二环总部经济区的消极同化区。此区域丰富的历史文化资源及空间资源均未能得以充分利用，而商务区的服务功能也存在大量需求空白，二者相互脱节，未能协同互动发展。因此，若能通过有效的城市更新，加强同商务区的联系，整合二者资源，则可有效增加此区域同商务区的互动，激发城市活力，促进商务区更好的发展。endprint

并且，以东二环总部经济区内的楼宇为圆心，5分钟步行距离为半径可以发现其范围很大一部分落在商务区外围。因此，可以利用这些区域的空间资源，引导布置各类零距离服务功能，以满足商务区内对零距离服务功能的需求。并且，可以进一步利用这些区域内的优质文化资源，提升零距离服务功能的品质和文化内涵，为商务区白领创造更加有文化、有内涵、高质量、高品位的业余生活，提升其生活质量和文化修养。

与此同时，各类服务功能的打造，也可以提升商务区整体的活力，不但满足商务区内白领们的零距离需求，更为整个城市服务，进而将商务区的影响力进一步扩大到整个城市。使商务区在全年365天都充满活力，满足区域内各类零距离服务功能经营者的经营需求，推动其提供更高的服务质量。进而使商务区成为整个城市中具有活力、高品质的区域，成为城市重要的增长极，进而通过自身的发展，带动整个城市的发展。

正在建设的南新仓商务休闲区北延南扩项目，就是符合这一发展思路的建设项目，休闲区内拥有现存最大的皇家仓廒，是京杭大运河的重要节点和端点，是东二环总部经济区中重要的历史文化资源。依托南新仓古仓廒现有的历史文化元素及休闲、餐饮、会所等现代时尚元素，结合市民及周边高端商务人士等多层次的消费需求，区域内正在采取多业态复合的经营模式，进行低强度的文化产业开发。

而南新仓以南的东门仓胡同南段及豆瓣胡同对其承接还有所欠缺，地域特色还不够鲜明，因此东四街道正在进行休闲区的北延南扩项目，按照错位经营的原则，与南新仓协同错位发展，打造为北京市著名的集餐饮、休闲娱乐、文化为一体的高端体验式商务文化休闲街。作为东二环总部经济区的配套服务区，现已初步取得良好成果，区域内的白领们经常到此进行餐饮、休闲娱乐等各项活动，是商务服务业的有效补充，大大提高了区域内的城市活力。

因此，未来东二环总部经济区及与其类似的大都市商务区，特别是我国政府规划的新建商务区内，除在各种高端、现代化的写字楼内，大力发展金融、保险等现代服务业之外，还应注重挖掘商务区写字楼内工作的白领们，对各种零距离服务功能需求，解决他们吃饭难、购物难等各种问题。并注重与周边地区的互动发展，提升城市活力，杜绝“鬼城”等现象的再度重演。

参考文献：

1.倪剑波.城市新区商务区空间形态研究[D].天津大学，2007.6

2.袁海琴.全球化时代国际大都市城市中心的发展—国际经验与借鉴[J].国际城市规划，2007，22（5）

3.陈瑛.特大城市CBD系统的理论与实践—以重庆和西安为例[D].华东师范大学，2002

4.（美）丁成日，谢欣梅.城市中央商务区（CBD）发展的国际比较[J].城市发展研究，2010，17（10）

5.北京大学城市规划设计中心.东二环高端服务业发展带配套服务设施需求调研[R].2013.5

6.叶明.从“DOWNTOWN”到“CBD”—美国城市中心的演变[J].城市规划汇刊，1999（1）endprint

并且，以东二环总部经济区内的楼宇为圆心，5分钟步行距离为半径可以发现其范围很大一部分落在商务区外围。因此，可以利用这些区域的空间资源，引导布置各类零距离服务功能，以满足商务区内对零距离服务功能的需求。并且，可以进一步利用这些区域内的优质文化资源，提升零距离服务功能的品质和文化内涵，为商务区白领创造更加有文化、有内涵、高质量、高品位的业余生活，提升其生活质量和文化修养。

与此同时，各类服务功能的打造，也可以提升商务区整体的活力，不但满足商务区内白领们的零距离需求，更为整个城市服务，进而将商务区的影响力进一步扩大到整个城市。使商务区在全年365天都充满活力，满足区域内各类零距离服务功能经营者的经营需求，推动其提供更高的服务质量。进而使商务区成为整个城市中具有活力、高品质的区域，成为城市重要的增长极，进而通过自身的发展，带动整个城市的发展。

正在建设的南新仓商务休闲区北延南扩项目，就是符合这一发展思路的建设项目，休闲区内拥有现存最大的皇家仓廒，是京杭大运河的重要节点和端点，是东二环总部经济区中重要的历史文化资源。依托南新仓古仓廒现有的历史文化元素及休闲、餐饮、会所等现代时尚元素，结合市民及周边高端商务人士等多层次的消费需求，区域内正在采取多业态复合的经营模式，进行低强度的文化产业开发。

而南新仓以南的东门仓胡同南段及豆瓣胡同对其承接还有所欠缺，地域特色还不够鲜明，因此东四街道正在进行休闲区的北延南扩项目，按照错位经营的原则，与南新仓协同错位发展，打造为北京市著名的集餐饮、休闲娱乐、文化为一体的高端体验式商务文化休闲街。作为东二环总部经济区的配套服务区，现已初步取得良好成果，区域内的白领们经常到此进行餐饮、休闲娱乐等各项活动，是商务服务业的有效补充，大大提高了区域内的城市活力。

因此，未来东二环总部经济区及与其类似的大都市商务区，特别是我国政府规划的新建商务区内，除在各种高端、现代化的写字楼内，大力发展金融、保险等现代服务业之外，还应注重挖掘商务区写字楼内工作的白领们，对各种零距离服务功能需求，解决他们吃饭难、购物难等各种问题。并注重与周边地区的互动发展，提升城市活力，杜绝“鬼城”等现象的再度重演。

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6.叶明.从“DOWNTOWN”到“CBD”—美国城市中心的演变[J].城市规划汇刊，1999（1）endprint

并且，以东二环总部经济区内的楼宇为圆心，5分钟步行距离为半径可以发现其范围很大一部分落在商务区外围。因此，可以利用这些区域的空间资源，引导布置各类零距离服务功能，以满足商务区内对零距离服务功能的需求。并且，可以进一步利用这些区域内的优质文化资源，提升零距离服务功能的品质和文化内涵，为商务区白领创造更加有文化、有内涵、高质量、高品位的业余生活，提升其生活质量和文化修养。

与此同时，各类服务功能的打造，也可以提升商务区整体的活力，不但满足商务区内白领们的零距离需求，更为整个城市服务，进而将商务区的影响力进一步扩大到整个城市。使商务区在全年365天都充满活力，满足区域内各类零距离服务功能经营者的经营需求，推动其提供更高的服务质量。进而使商务区成为整个城市中具有活力、高品质的区域，成为城市重要的增长极，进而通过自身的发展，带动整个城市的发展。

正在建设的南新仓商务休闲区北延南扩项目，就是符合这一发展思路的建设项目，休闲区内拥有现存最大的皇家仓廒，是京杭大运河的重要节点和端点，是东二环总部经济区中重要的历史文化资源。依托南新仓古仓廒现有的历史文化元素及休闲、餐饮、会所等现代时尚元素，结合市民及周边高端商务人士等多层次的消费需求，区域内正在采取多业态复合的经营模式，进行低强度的文化产业开发。

而南新仓以南的东门仓胡同南段及豆瓣胡同对其承接还有所欠缺，地域特色还不够鲜明，因此东四街道正在进行休闲区的北延南扩项目，按照错位经营的原则，与南新仓协同错位发展，打造为北京市著名的集餐饮、休闲娱乐、文化为一体的高端体验式商务文化休闲街。作为东二环总部经济区的配套服务区，现已初步取得良好成果，区域内的白领们经常到此进行餐饮、休闲娱乐等各项活动，是商务服务业的有效补充，大大提高了区域内的城市活力。

因此，未来东二环总部经济区及与其类似的大都市商务区，特别是我国政府规划的新建商务区内，除在各种高端、现代化的写字楼内，大力发展金融、保险等现代服务业之外，还应注重挖掘商务区写字楼内工作的白领们，对各种零距离服务功能需求，解决他们吃饭难、购物难等各种问题。并注重与周边地区的互动发展，提升城市活力，杜绝“鬼城”等现象的再度重演。

参考文献：

1.倪剑波.城市新区商务区空间形态研究[D].天津大学，2007.6

2.袁海琴.全球化时代国际大都市城市中心的发展—国际经验与借鉴[J].国际城市规划，2007，22（5）

3.陈瑛.特大城市CBD系统的理论与实践—以重庆和西安为例[D].华东师范大学，2002

4.（美）丁成日，谢欣梅.城市中央商务区（CBD）发展的国际比较[J].城市发展研究，2010，17（10）

5.北京大学城市规划设计中心.东二环高端服务业发展带配套服务设施需求调研[R].2013.5

6.叶明.从“DOWNTOWN”到“CBD”—美国城市中心的演变[J].城市规划汇刊，1999（1）endprint