楼市价格调整幅度无法左右

易宪容

有报道称，因商品房库存过高而一度被冠以“鬼城”之称的江苏常州，在这个月中旬以党报头条向市民呼吁“目前已到购房好时机”，但是，这呼吁已经过去十天了，购房者的观望情绪并未明显改观。就如当地的房地产企业工作人员所说的，从目前房地产的形势来看，并不是吆喝几声，市场行情就能好起来的。

正如我早就指出的那样，今年国内房地产市场出现周期性调整，并非如早几年那样是由政府的房地产宏观调控政策所左右，而是市场力量使然。比如说，住房市场的供求关系变化、金融市场条件的不同、市场投资者的预期逆转等。而这些市场因素只能由市场来决定，而不是会由政府房地产政策来左右，反之，政府想人为干预住房市场可能给房地产市场带来更高的风险。

现在的问题是，对于国内住房市场的周期性调整，是全国性的还是区域性的？住房市场的周期性调整会延续多长时间、调整的幅度又有多深？或如有些投资者所说的这次房地产市场周期性调整的底在哪里？

首先，对于国内住房市场的周期性调整，目前国内基本上形成共识，即今年的住房市场调整是一种趋势或今年就是房地产市场调整年。因此，无论是全国住房市场现实趋势，还是国家统计局所公布的数据，都表明今年的房地产市场的调整是全国性而不是局部，只不过不同的城市调整的幅度会不一样。正因为，今年的房地产周期性调整是全国性，它对今年经济增长的冲击与压力肯定不少。这就是为何不仅地方政府纷纷出台房地产救市之政策，而且中央政府隐性救市的信息与方式随处可见。

不过，既然今年国内住房市场周期性调整是一种共识，是一种市场因素使然，因此，中央政府在这个时候不需要过多关注这种房地产市场周期性调整对经济增长之冲击，更不需要采取各种隐性方式来救房地产市场。因为这样做只会增加市场之风险及把房地产市场问题更加复杂化。因为，如果中央政府面对国内住房市场是一个投资为主导的市场这个事实，那么当前的房地产市场的周期性调整是挤出房地产巨大泡沫的最好时机。如果当前房地产市场的巨大泡沫不挤出，反之希望通过隐性方式来托住房价（比如最近政府职能部门又在如出台限购政策那样出损招，即对商品房回购、降低按揭贷款利率等）。其结果是让先进入住房市场的投资者大获其利而逃之、让新进入的购买住房者推入高房价火坑、让一些房地产企业轻松撤离，最后则让一个巨大债务包袱由政府来背着，而买单者则是全国人民。但房地产市场价格的周期性调整并不会因为这种托市而停止，只不过把这种周期性调整的时间延长。

其次，在投资品市场，价格大幅波动是必然。既然当前国内房地产市场是一个投资为主导的市场，目前进入住房市场交易者其目的就是买了之后以更高价格卖出。在这种情况下，住房作为一个投资产品，投资者对价格是不敏感的。也就是说，投资者进入住房市场，并不在于进入时其购买价格高低，而在于购买之后是不是以更高的价格卖出。所以，在一个以投资为主导的住房市场，其价格可以快速上涨，当然也可以快速下跌，关键就得看金融市场条件及投资者的市场预期。

所以，有人认为中国房地产市场调整不会“崩盘”，而房地产市场的周期性调整也应该是窄幅浮动，而非大起大落。其实，对于这样的言论，其隐含的假定是前后矛盾的。因此，既然认为房地产市场不会“崩盘”，那么其前提条件就是认可当前的房地产市场一个以投资为主导的市场。既然住房市场是一个投资为主导的市场，任何投资品的价格并不取决于实体性的产品供求关系，而是取决投资者的市场预期，因此住房市场的价格快速上涨及快速下跌就极为平常。在这种情况下，想人为的控制房价在某种幅度下波动是不可能的。

再次，国内房地产市场周期性调整的幅度或底部，并非当前多数人所认为调整到某种幅度到底，然后反弹。因此，这还是假定中国住房市场仍然是一个投资为主导的市场。但实际上，国内房地产市场之所以会周期性调整，就在于这种性质的住房市场已经是不可持续了。它一定要转型为以消费为主导的市场。而以消费为主导的住房市场核心就是房价回归理性，即绝大多数居民有支付能力来购买。这是当前中央政府的房地产市场发展宗旨，也是房地产市场真正成为社会经济增长动力的关键所在。

不过，国内住房市场要实现这种转型，并非是一蹴而就的，而是一个过程。对不同的城市来看，这种转型过程也是完全不一样。因为，在住房市场转型过程中，它能够不断地把居民住房消费释放出来（在以消费为主导的住房市场，居民消费是多层多元化，住房市场价格调整不同，对居民住房消费的释放也不一样）。直到绝大多数居民都有支付能力进入住房市场，那么这个市场的价格就回归理性了。比如说，目前温州、鄂尔多斯的一些房价与最高时下跌50%以上了，人们能够说已经到底了吗？是不一定的，就得看调整后的房价与当地居民的实际购买力是否相合，如果差距大，仍会调整。

也就是说，房地产市场预期一旦逆转，房地产市场性质一旦要转型，那么房地产市场价格大幅调整是必然，房价回归理性也是必然，否则，调整后的房价仍然不能让绝大多数人有支付能力进入市场，那么这种调整仍然会继续进行。同样，以消费为主导的住房市场价格同样是由市场来决定，不是谁可左右，特别不是政职能部门来左右。否则，这个国内房地产市场无法健康发展。