房地产企业多维度成本控制分析

王鑫伟+邱实

摘要：“利润=收入-成本”，是会计核算中的基本公式，对追求利润的企业而言，成本控制是日常运营管理中十分重要的一个方面，控制效果的好坏直接关系到利润水平的高低。房地产开发企业在当前的宏观经济调控的环境下，尤其应该注意对成本的控制。本文结合房地产开发企业的在项目开发中的实际业务，以开发进程中的不同阶段为时间节点，通过多个维度采用相应理论，对成本控制进行分析，并提出了完善成本控制的若干建议。

关键词：成本控制；房地产；现金流

中图分类号：F407.9 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）08-0178-03

随着中国的不断崛起，经济水平逐渐提高，企业之间的竞争也日趋激烈。在纷繁复杂的生产经营活动中，控制住整体的成本，是企业取得利润进而在竞争中占得先机的关键。成本控制对于当今企业的重要性毋庸讳言。

一、成本控制的意义与构成要点

（一）成本控制的意义

成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。

在当代，成本控制对于企业而言有着重要的战略意义。首先成本控制是企业集约化发展的要求。随着企业的发展，企业的规模随之逐渐扩大，由于规模效应的作用，企业的效益会随之增长，并且增长的幅度大于规模扩张的速度。但是，对于粗放型企业来说，在企业规模达到一定程度后，内部的管理层级增加，各部门协调困难提高，成本上升的速度加快，造成企业绩效的增长逐渐放缓。利润的增加渐渐跟不上规模扩张的步伐，甚至会出现负增长。在这样的情况下，企业的发展就需要对成本进行控制，防止伴随着规模扩张产生的成本增加吃掉企业的营业收入，实现企业的集约化发展。其次，成本控制是实现相关者利益最大化的要求。随着时代的逐渐进步，企业的经营理念也不断更新换代，由最初的专注股东利益到关注社会利益，进而确立相关者利益最大化作为企业的经营目标。为了这一目标，企业需要一方面减低消耗，一方面增加收益，同时照顾这两个方面，也就是要控制成本。最后，成本控制是在当前宏观调控形势下持续发展的要求。当前，国家进行宏观调控，收缩银根，控制信贷规模。同时，为了限制住房价的过快增长，推出了相关调控政策。在这种情况下，房地产市场迎来了“严冬”。在这种环境下，开发商过冬，就要像冬眠的动物那样降低消耗，也就是要控制成本。倘若不能将成本有效控制，就算不是“严冬”，房地产企业的生存也是难以为继的。

（二）成本控制的构成要点

成本控制是一项由企业的各个部门相互协助，共同进行，贯穿企业经营管理活动始终的工作。针对房地产开发企业来讲，可以根据房地产建设进行的过程中的各个阶段为时间节点，分析整个成本控制的构成。房地产的开发进程可以分为以下几个阶段：1.设计规划；2.招标采购；3.施工组织；4.竣工结算；5.资金管理。成本控制在各个阶段的侧重点有所不同，在设计规划阶段，主要任务包括项目成本预算、工程定额计算、工程造价估算等等。在招标采购阶段，主要任务包括招投标方式的选择，施工方的选择，施工材料的选择等等。在施工组织阶段，主要任务包括流程管理，施工变更的应对，工程施工的风险规避。在竣工结算阶段，主要任务包括竣工决算报表的审核、项目建设及预算执行情况的审计、建设成本的审计等等。资金管理贯穿整个项目开发，是保证资金及时到位、保证工程顺利进行、保证收入资金回笼的重要方面。

二、基于各成本控制点的多维度分析

根据房地产开发的各个阶段而划分出的不同成本控制点，可以通过相关的理论进行分析，从而更好的梳理成本控制的思路。

（一）规划设计阶段——全面预算管理维度分析

规划设计阶段是房地产开发的初始阶段，在这一阶段，开发商对于整个项目进行整体布局、造价估算、盈利预测等方面进行统筹规划。为了更好的进行规划设计，就需要全面预算。

全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标，是企业全过程，全方位及全员参与的预算管理。房地产开发企业实行全面预算管理，就必须在设计规划阶段对于工程定额造价等方面进行估算，而这正是成本控制的基础。

成本控制的实际操作，需要在初始阶段对与开发进程中支出成本有一个估计，通过预估来确定开发成本的整体数额，建立一个成本控制的目标。正是这个目标成本构成了成本控制的前提条件，为控制成本的实际操作提供了基础。而目标成本的计算正是全面预算的一部分。没有全面预算，就不会有目标成本的估计，也就不会有进行控制的标准，成本控制自然无从谈起。所以说全面预算为成本控制提供了前提条件。

（二）招标采购阶段——博弈关系维度分析

招标采购包括了招投标阶段，这是开发商公开向社会招标，承建单位主动参与投标竞争的阶段。在这一阶段，开发商同承建单位之间在招投标过程中形成了一种博弈关系。博弈论是分析问题的一把钥匙，可通过建立简单的博弈模型来分析在招投标过程中开发商同承建单位之间的关系。

表格所表示的就是开发商和承建单位之间进行的博弈。表格内的数字代表了工程建设成本的大小。同一方格内上侧的数值代表开发商所消耗的成本，下侧的数值代表了承建单位消耗的成本。数值的标注基于这样的假设：对于成本，不控制要比控制耗费的多。在这个博弈中，双方追求的都是成本的最小化。很显然，根据纳什均衡理论，在双方都做出理性选择的情况下，开发商和承建单位都会选择进行成本控制。这就说明，在招投标的博弈过程中，对于开发商来说，不管承建单位给出怎样的成本数额，最好的选择是通过成本控制，对于工程成本的大小有确切的目标；对于承建单位来说，不论开发商提出怎样的成本要求，都要根据投标的工程进行成本控制，计算出总体成本规模。

（三）招标采购阶段——供应链管理维度分析

招标采购还包括采购阶段，这一阶段是开发商根据建设工程需要，考察、比较、确认施工材料的阶段。为了保证工程在建设中的质量，避免施工方施工时，在用料方面出现以次充好，偷工减料，抬高价格等问题，对于相对关键的材料，需要由开发商进行提供。这就促使开发商成为工程材料供应链中的一环。

供应链是企业通过对信息流、物流、资金流的控制，建立的从采购原材料开始，然后制成中间产品或最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的功能性网链结构模式。通过定义可以看出，从开发商对工程建筑原料的采购开始，供应链贯穿整个房地产项目的开发过程。对于供应链的管理，是成本能够得到控制的保证。

供应链不仅是一条连接供应商到用户的物料链、信息链、资金链，而且还是一条价值增值链。供应链的管理不仅仅是要保障供应，节约成本，更为重要的是通过供应链来扩展成本与收益之间的幅度，实现利润的增加。因此，在供应链中对于成本的控制就不仅仅要看成本的大小，还要注意一定成本所对应的收益的多少。针对材料采购来讲，在保证材料达标合格的基础上，不能为减少成本而选择价格最低的材料。而是要根据材料具体的作用，计算相应的收益，选择成本与收益之间差距最大的。这就要求用整体的眼光，在供应链开始的阶段，不仅看到开头，同时预测到结尾，从而发挥出供应链的作用。不是为了单纯的减少成本而控制成本，而是为了增加利润而控制成本。

（四）组织施工阶段——委托代理关系维度分析

组织施工阶段，是开发商组织施工方根据楼盘项目，对工程实施建设的阶段。这是开发项目进入开工建设的阶段，是整个楼盘建设经营中最为关键的部分，也是建安成本集中发生的阶段。成本控制的实际作用主要就集中在这一阶段。这一阶段中，开发商同施工方之间形成了委托代理的关系。

委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。在组织施工阶段，开发商就是委托人，施工方就是代理人。委托人设定的目标需要通过代理人的实际操作来实现，开发商控制成本的目标就需要施工方在工程建设中予以实现。开发商与施工方之间，有合作也有矛盾：双方签订合同，确定共同完成建设任务的，体现了合作的关系；开发商在成本一定的情况下，要提高建设的质量，为建成后的销售打下基础，因为利益的赚取主要在售后，而施工方在成本一定的情况下，主要是靠施工中的工作创造收入，利益的赚取就在施工过程中。开发商同施工方利润点的不同导致了两者之间的矛盾。在这一阶段，调节开发商同施工方之间的委托代理关系是实现成本控制目标，完成项目工程的关键。

（五）竣工结算阶段——事后监督理论

竣工结算阶段是施工方按照合同规定的内容，全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向开发商进行的最终工程款结算。在这一阶段，开放商主要进行的是事后监督的工作。

事后监督理论是指以事先制定的目标、标准和要求为准绳，利用会计核算取得的资料，对已进行的经济活动进行的考核和评价。在对已完工项目进行考核评价的过程中，核算成本是其中一个重要的方面。对于完工后成本的核算，构成了检测成本控制效用的依据。只有掌握了最终成本消耗的数据，通过和开工建设之间的成本预算进行对比，才能对工程建设中的成本大小进行评价，从而发现建设过程中低于或者超出成本预算的部分，针对出现情况进行分析研究，发现问题并改正问题。事后监督可以说是成本控制的必要支持。

（六）资金管理——市场预测、现金流管理、税收筹划基础上的预算维度分析

资金是房地产开发的命脉，资金管理贯穿整个项目建设，是楼盘开发中重要的组成部分。在当前的楼市调控的环境之下，保障资金管理的有效便显得尤为重要。当前楼市处在银行收缩信贷，限购令持续作用，购房者继续观望的情况下，这给开发商的资金供应带来严峻的挑战。有的尚未开工的楼盘因为资金匮乏而迟迟未能开工建设，导致土地被收了回去；有的建设中的楼盘因为资金不足而不得不停工；有的已经完工的楼盘为了资金尽快回笼而降价销售。这种种情况都说明了维持一个有效的资金供应对于项目建设的重要性。为了保障资金管理的有效，就需要准确的市场预测，充足的现金流，合法的税收筹划。

准确的市场预测不仅仅是根据市场上建筑材料的价格和施工劳动报酬等等预计出项目建设的成本，更是要根据楼盘的所在地段，户型结构，市场行情等等，预计出楼盘建成后带来的收入，从而判断项目是否值得进行。通过收益来考察成本，是成本控制中全面考察成本大小的需要。充足的现金流保证了在银行收紧信贷的楼市寒冬中，开发项目能够顺利进行，直至完工。为了保证现金流的充足，成本控制是很重要的一点。合法的税收筹划保障了房地产开发商的合法经营，同时也节约了开发成本。

三、成本控制的方法与途径

根据对成本控制的多维度分析，可以从各个维度着手，探索出更好的进行成本控制的方法与途径。

（一）做好全面预算，打下成本控制的基础

准确、全面、细致的预算，奠定了有效的成本控制。将全面预算做好，成本控制便有了依据。在预算之中，首先要保证数据的准确，建筑材料的价格、工程施工的用量、组织施工的人力成本等等数据，都要科学合理，才能保证预算结果和实际消耗的一致性。其次是要做到预算的全面，对于工程进展中的各个方面的成本都要有预计，包括土地成本，建安成本，配套建设成本等等，还要全面的考虑到可能会发生的额外成本。最后，预算要做的细致，对于工程进展的每一步，工程的各个标段，都要有相应的预算，从而保证对于工程的各个时段各项目都能进行有效的成本控制。

（二）完成招投标博弈，确定成本控制的存在

通过博弈论分析招投标过程中，开发商和承建单位之间的博弈，结论是在博弈中，双方的最优选择都是采取成本控制。这就不仅仅说明开发商在楼盘开发中要采取成本控制，而且，在招投标过程中，要选择同样也有良好成本控制能力的承建单位。缺乏成本控制的承建单位在施工建设中无疑会产生控制水平之上的耗费。这样的情况会破坏掉开发商的成本控制。此时开发商如果不增加成本，而承建单位又不会亏本经营，那么承建单位或者停工，或者拆东墙补西墙，导致工程的进度和质量受到影响。

（三）保障采购材料的供应链，辅助成本控制的进行

建筑材料供应链的顺畅是工程稳定进展的保证，也是成本控制能够实施的保证。良好的供应链确保了开发商对关键材料的价格和用量的掌握，从而给成本控制打造了实施的途径。另外，供应链对于效果的预测，更好地辅助了成本控制的进行，使得被控制的成本创造出更多的利润。

（四）调整委托代理关系，保证成本控制的实施

施工建设中开发商和施工方之间的委托代理关系，还是要通过强化两者合作关系，协调双方利益矛盾来调节。一方面，在组织施工之前，通过完善合约条款，确保合约执行，严格违约惩罚等方法，打造高质量的施工合同，维护开发商和施工方之间的合作关系。另一方面，要照顾施工方的利益，适当调整对施工方的结算方式。目的在于将施工方的利益同开发商的利益挂钩，从而保证成本控制的实施。

（五）执行事后监督，检测成本控制的效果

在竣工结算的过程中进行的事后监督，不仅考验了建筑的质量水平，也检测了成本控制的效果。虽然事后监督对于已经完工的工程可谓是于事无补，但是，检测的结果为发现问题，分析问题，改正问题提供了线索和依据。通过事后监督，可以找出成本控制中的漏洞和不足，从而为了完善成本控制提供了经验，为下一项工程中成本控制效果的发挥打下了基础。

（六）完善资金管理，维护成本控制的稳定

在当前宏观调控的背景下，资金管理成为房地产开发中的重要课题，完善资金管理是开发商持续经营的重要支撑。成本控制的稳定也需要资金管理的支持。进一步提高资金预算的精确度，加强现金流的管理，降低资金风险与财务风险，强化筹融资的能力和水平，使得项目运行中的资金成本得到科学有效的控制；另外，也要充分考虑税收成本，科学进行纳税规划，筹划好各项税收缴纳的额度、时点，做到不多交、不少交，不早交、不晚交。

参考文献：

[1] 代春泉，徐 青.房地产开发[M].北京：清华大学出版社，2011.

[2] 明源地产研究院.成本制胜[M].北京：中信出版社，2013.

[3] 吴广谋，吕周洋.博弈论基础与应用[M].南京：东南大学出版社，2009.

[4] 余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制：管理实务[M].北京：机械工业出版社，2011.

[5] 袁天荣.论成本管理观念的转变[J].财贸经济，2008（7）.

[责任编辑：兰欣卉]

（三）保障采购材料的供应链，辅助成本控制的进行

建筑材料供应链的顺畅是工程稳定进展的保证，也是成本控制能够实施的保证。良好的供应链确保了开发商对关键材料的价格和用量的掌握，从而给成本控制打造了实施的途径。另外，供应链对于效果的预测，更好地辅助了成本控制的进行，使得被控制的成本创造出更多的利润。

（四）调整委托代理关系，保证成本控制的实施

施工建设中开发商和施工方之间的委托代理关系，还是要通过强化两者合作关系，协调双方利益矛盾来调节。一方面，在组织施工之前，通过完善合约条款，确保合约执行，严格违约惩罚等方法，打造高质量的施工合同，维护开发商和施工方之间的合作关系。另一方面，要照顾施工方的利益，适当调整对施工方的结算方式。目的在于将施工方的利益同开发商的利益挂钩，从而保证成本控制的实施。

（五）执行事后监督，检测成本控制的效果

在竣工结算的过程中进行的事后监督，不仅考验了建筑的质量水平，也检测了成本控制的效果。虽然事后监督对于已经完工的工程可谓是于事无补，但是，检测的结果为发现问题，分析问题，改正问题提供了线索和依据。通过事后监督，可以找出成本控制中的漏洞和不足，从而为了完善成本控制提供了经验，为下一项工程中成本控制效果的发挥打下了基础。

（六）完善资金管理，维护成本控制的稳定

在当前宏观调控的背景下，资金管理成为房地产开发中的重要课题，完善资金管理是开发商持续经营的重要支撑。成本控制的稳定也需要资金管理的支持。进一步提高资金预算的精确度，加强现金流的管理，降低资金风险与财务风险，强化筹融资的能力和水平，使得项目运行中的资金成本得到科学有效的控制；另外，也要充分考虑税收成本，科学进行纳税规划，筹划好各项税收缴纳的额度、时点，做到不多交、不少交，不早交、不晚交。

参考文献：

[1] 代春泉，徐 青.房地产开发[M].北京：清华大学出版社，2011.

[2] 明源地产研究院.成本制胜[M].北京：中信出版社，2013.

[3] 吴广谋，吕周洋.博弈论基础与应用[M].南京：东南大学出版社，2009.

[4] 余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制：管理实务[M].北京：机械工业出版社，2011.

[5] 袁天荣.论成本管理观念的转变[J].财贸经济，2008（7）.

[责任编辑：兰欣卉]

（三）保障采购材料的供应链，辅助成本控制的进行

建筑材料供应链的顺畅是工程稳定进展的保证，也是成本控制能够实施的保证。良好的供应链确保了开发商对关键材料的价格和用量的掌握，从而给成本控制打造了实施的途径。另外，供应链对于效果的预测，更好地辅助了成本控制的进行，使得被控制的成本创造出更多的利润。

（四）调整委托代理关系，保证成本控制的实施

施工建设中开发商和施工方之间的委托代理关系，还是要通过强化两者合作关系，协调双方利益矛盾来调节。一方面，在组织施工之前，通过完善合约条款，确保合约执行，严格违约惩罚等方法，打造高质量的施工合同，维护开发商和施工方之间的合作关系。另一方面，要照顾施工方的利益，适当调整对施工方的结算方式。目的在于将施工方的利益同开发商的利益挂钩，从而保证成本控制的实施。

（五）执行事后监督，检测成本控制的效果

在竣工结算的过程中进行的事后监督，不仅考验了建筑的质量水平，也检测了成本控制的效果。虽然事后监督对于已经完工的工程可谓是于事无补，但是，检测的结果为发现问题，分析问题，改正问题提供了线索和依据。通过事后监督，可以找出成本控制中的漏洞和不足，从而为了完善成本控制提供了经验，为下一项工程中成本控制效果的发挥打下了基础。

（六）完善资金管理，维护成本控制的稳定

在当前宏观调控的背景下，资金管理成为房地产开发中的重要课题，完善资金管理是开发商持续经营的重要支撑。成本控制的稳定也需要资金管理的支持。进一步提高资金预算的精确度，加强现金流的管理，降低资金风险与财务风险，强化筹融资的能力和水平，使得项目运行中的资金成本得到科学有效的控制；另外，也要充分考虑税收成本，科学进行纳税规划，筹划好各项税收缴纳的额度、时点，做到不多交、不少交，不早交、不晚交。

参考文献：

[1] 代春泉，徐 青.房地产开发[M].北京：清华大学出版社，2011.

[2] 明源地产研究院.成本制胜[M].北京：中信出版社，2013.

[3] 吴广谋，吕周洋.博弈论基础与应用[M].南京：东南大学出版社，2009.

[4] 余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制：管理实务[M].北京：机械工业出版社，2011.

[5] 袁天荣.论成本管理观念的转变[J].财贸经济，2008（7）.

[责任编辑：兰欣卉]