“开赌”济州岛

吴丹

“万科等国内地产商的企业毛利率一般在18%到19%，这个项目的毛利率高达20%多甚至30%。”向《二十一世纪商业评论》（下文简称《21CBR》）记者计算未来济州岛项目的利润时，安徽蓝鼎控股集团董事局主席仰智慧乐不可支。

仰智慧控制着内地和香港两家上市公司蓝鼎控股（000971.SZ）和蓝鼎国际（00582. HK）， 坐拥资产过百亿，为内地房地产界新秀。“马上有一切”的春节刚过，蓝鼎国际高调宣布与博彩巨头云顶集团旗下“云顶新加坡”组建合营公司，赴韩国济州岛建度假村并开设赌场，总投资额达22亿美元，双方各占一半股权。巧合的是，内地开发商新华联近期也进军济州岛，传闻将联手本土合作伙伴涉足博彩业。

近年来，内地地产商海外扩张已渐成规模，足迹遍布马来西亚、泰国、美国、澳大利亚和欧洲各地，联手博彩业进军济州岛，开发商所看中的已不只是地产销售。《21CBR》记者独家采访蓝鼎国际、博彩巨头云顶及韩国济州岛政府等当事方，还原了地产商“豪赌”济州岛的历程和商业逻辑。

在香港中环国际金融中心干净整洁的办公室，仰智慧接受《21CBR》记者独家采访时，用“一定偶然性”形容当初对济州岛房地产投资价值的发现：“2012年，我带领公司11个人到韩国考察一商贸城项目，学习韩国在本土农业生产和运营的成功经验。”考察团周末结束工作之后，一行人在当地朋友的介绍下参观济州岛。此前，仰智慧连济州岛具体位置都不清楚，“只在韩剧里看过风景，实地一看确实很漂亮”。

除了漂亮风景，更令仰智慧惊诧的是济州岛的地价与房价：“环岛游路过一处世界文化遗产附近的一片房子，特别漂亮，问当地人房价，告诉我折合人民币大概两万多一平方米，地价几十万一亩。”仰智慧立刻将济州岛投资房地产的回报率与内地对比：“国内土地动辄几百万一亩，合肥等二三线城市的房子都数千元钱一平方米，后来韩国当地政府以21万元人民币一亩的价格出让，在中国县城都买不到这么便宜的地！”

国内地产大鳄绿地集团的进驻也坚定了仰智慧的信心：“蓝鼎跟绿地很熟，拍地、投资经常一起琢磨。绿地向济州岛政府购买1200亩地，推出的第一期房子目前已售罄，买家90%以上为中国人。既然绿地可以，我们也能在那里干。”于是，仰智慧很快派出包括工程、营销、财务、法律等集团各部门骨干赴济州岛调研两周，根据调研材料决定投资。

相比绿地仅在开发住宅，仰智慧在济州岛的野心更大。蓝鼎国际联合云顶集团向韩国济州国际自由城市开发中心（相当于济州岛的国土局）购买3490亩地，位于济州岛神话历史公园的开发地盘。该地块共包括三宗地，即A区、R区及H区。其中A区76.9万平方米，用于建设视觉主题乐园、水上乐园、康乐及住宿设施；R区95.2万平方米，为商业及住宅用地；H区总面积59.8万平方米，将建成有关世界饮食文化的主题乐园。

显然，觊觎济州岛的内地开发商不止蓝鼎国际一家。济州国际自由城市开发中心理事长金汉旭告诉《21CBR》记者，曾有深圳、广州等多地开发商曾表示浓厚兴趣。为摸清蓝鼎的经营能力，韩国考察团先后6次到其安徽的大本营调研，据金汉旭透露：“调研的核心项目一是企业经营房地产的经验，二是支持项目运作的财力。”

2013年4月，仰智慧与韩国济州岛当局签订协议备忘录，临近签约，济州岛房价已上涨不少，当地政府依然以最初协议价出让，目前济州岛政府已没有可卖的土地。韩国土地多为私人所有，地产商若有兴趣，可向济州岛私人所有者收购土地，“不同土地所有者收购价格应尽量一致，否则易引起纷争。”金汉旭建议说。

尽管信心十足，仰智慧十分明白，济州岛项目需要一个在娱乐业极其强大的合作伙伴共同开拓，“我们基本只懂房地产。”仰智慧向《21CBR》记者独家透露，当初洽谈的公司不乏银河娱乐、澳门博彩、美高梅等博彩业巨头，经综合考量，最终确定与云顶集团合作：“项目并不纯粹经营博彩，而是房地产、环球影城、免税店、酒店等多业态融合，需要合作伙伴对房地产开发及资金运营具备深刻理解。云顶曾经操作过的圣淘沙等项目，就符合我们在济州岛所打造的业态。”

除了多业态的经验，仰智慧也希望合作方更了解东方企业的运营模式及公司文化：“有些美国博彩公司，他们的标准和限制太多，资金介入缓慢，不符合项目的需求，而云顶在我们带他们过去考察的第一天，就确定了股权对半分的合作意向。”

就云顶而言，可观的人流，尤其不断增长的中国游客，正是该大型旅游综合项目的财源。云顶新加坡总裁陈启德告诉《21CBR》记者：“济州岛本身定位于一座旅游城市，对全球180多个国家和地区实行免签，大大拓宽了客源地，飞行时间半径小于3.5小时的地区都是潜在目标游客的来源地，比如济州岛大量游客来自日本。2013年，济州岛总计吸引游客1085万人次，其中181万来自中国，中国前往济州岛较近的恰是经济发达的华东地区，只需要1.5个小时的航程。”2014年截至2月10日，济州岛接待中国游客同比剧增87.5%，达13.5万人次。

就博彩业最核心的赌牌部分，陈启德表示没有任何担忧：“根据济州岛的规定，企业在指定观光区投入3亿美元，即可获得赌牌的经营许可，进行试营业，经营之后的两年内投入达到5亿美元，则能拿到正式赌牌。”在济州岛博彩业的竞争状态上，仰智慧透露，目前济州岛政府共发放8张赌牌，最早的有35年历史，最晚的已经营20年左右，只是上世纪90年代因曝光赌场丑闻，当地博彩业曾一蹶不振，中国游客的蜂拥而入正带来新机遇。此前有报道称，目前济州岛8家赌场的销售额中，约80%～90%来自于中国游客，新罗宾馆的赌场甚至为中國VIP客户推出“劳斯莱斯”接机服务。2013年，韩国博彩业的总收入为27亿美元。

至于项目的赌场规模，蓝鼎在调研时曾作预判，合作伙伴在新加坡圣淘沙整个赌场的面积是12000平方米，全部赌桌500张左右；济州岛项目整个赌场面积计划为27000平方米，贵宾赌桌占比约25%，料总赌桌数会超过圣淘沙项目。

操盘者对济州岛项目十分看好，但是，庞大的资金投入也令业界心生忧虑。除了日后借力资本市场融资，仰智慧亦计划将项目中部分房地产尽快出售以回笼资金：“如果审批等顺利的话，今年下半年住宅出售会回笼人民币50亿左右，明年可能再出售50亿，还有16万平方米的商业地产，商业地产当地售价大概每平方米4万元（人民币），总销售额约150亿。”

韩国政府规定，购买50万美元以上房子就可以获得济州岛永久居留权，仰智慧相信，该政策将成为其房产销售的一大动力，而潜在埋单者主要是内地客源。