我国房地产价格影响因素价值论分析

摘要：本文通过对房地产价格的两重性、产权利益的地区特性、现实价格的独特性等进行分析。得出房地产价格受价值规律、社会需求状况、自然环境影响、国家宏观经济、政治环境因素、消费心理变化等因素的影响而呈动态变化，以期对房地产价格作出客观、合理分析。

关键词：房地产价格 影响因素 分析

一、研究房地产价格波动的理论分析

（一）研究房地产价格波动的社会原因

住房问题一直以来都是关系着我国社会发展、经济发展的重大问题，是在建设社会主义和谐社会前提下的民生大计。研究和分析影响我国房地产价格的因素更是贯彻落实科学发展观“以人为本”的核心思想的根本体现。

（二）研究房地产价格波动的政治经济学分析

第一，对于房地产而言，房地产价格不仅凝结着单位时间内商品的使用价值和价值的统一，更是生产资料和生活资料的重要元素，是整个房地产商品交换过程中的重要组成部分。同时，也是房地产业重要的经济杠杆。因此，对房地产价格进行相关研究，有利于通过市场经济运作分析掌握房地产市场的变化和发展，有利于分析我国房地产价格的走势，有利于准确分析我国房地产价格波动的规律。第二，房地产价格是通过市场交易而客观存在的现实价格，但房地产价格由于受多种因素的影响，使得具体工作及生活中必须对其进行全面、科学分析。

另外，我国目前对房地产价格的主要研究大都集中在以下方面：分析房地产价格区别于一般商品价格的特征；分析近年来房地产价格趋高的原因及“房奴现象”；房地产泡沫定性分析等问题，而在房地产价格影响因素分析方面尚存在不少空白。

房地产价格的形成，是受各方面因素相互作用的影响。一部分因素影响整个房地产市场或地区性房地产市场的价格波动变化，而另一部分因素则直接对个别具体房地产价格波动进行作用和影响。所以，对房地产价格影响因素进行分析具有重要的现实意义。

二、国内外房地产价格波动的主要影响因素

（一）西方国家房地产价格波动的主要影响因素

西方国家房地产市场发展历史较我国而言时间较长，在对房地产市场不断变化的过程中其相应价格理论的研究也较我国更为完善和全面。

一方面，从均衡角度来看，很多经济学家认为，社会对房地产的需求决定着房地产价格的波动，而房地产市场价格的不断上涨，其主要的原因在于供求市场失衡，从而导致房地产市场的价格波动承大幅度上涨的趋势变化。但是，国民可支配收入的发展水平、人口的迅速增长，货币利率的起伏变化都是影响房地产价格大幅度波动的主要因素，其中还伴随着国家税收结构的调整以及房地产企业、公民信用度值的影响因素。另一方面，房地产市场与金融市场相伴发展，所以，很多西方经济学家在研究房地产市场价格的同时对金融市场也进行了深入地研究分析。

（二）我国房地产价格波动的主要影响因素

房地产价格的形成受所有市场变化因素及其风险的影响，但主要包括以下几个方面：

1、自然因素

一是区位。对房地产价格有相当大的影响。优越的区位条件会使得房地产自然增值。

二是地质条件。主要指地基的承载力，承载力越大，越有利于建筑，尤其是高层建筑；相对平台的地势地貌，可以为房地产开发商节省更多的资金，同样也为房地长增值打下良好地质基础。

三是自然环境条件。更加适宜人群居住或商用的自然环境条件，更加美观的社区环境条件都为房地产开发和销售提供良好的前景，吸引着大量的人群目光、资金投入以及物质投入，从而提升房地产内在的价值。

影响房地产价格的环境因素主要有噪声、大气污染和水污染等状况，它们对房地产尤其是住宅房地产的价格有特殊影响。另外，自然灾害所影响的地质地貌以及影响的范围等因素也都对房地产的价格波动有着明显的相互作用。

2、社会因素

一是家庭规模和结构。根据家庭规模的不同，家庭人口数量和密度的多寡，决定着房地产在市场经济中所占份额，也决定着房地产价格波动幅度。无论一个地区原有本地人口数量，还是外迁进入人口，人口基数的增大就会加大对房地产的需求度。根据价值规律，当房地产供给数量无法满足市场对房地产的需求量时，就会导致房地产价格不断上涨。又由于人口密度不断加大，从而刺激到市场经济中其他领域的快速发展，如金融业、商业、服务业、交通运输业等。这些行业的快速发展间接地提升了房地产业的迅速发展，同时也抬高了房地产价格。即使一个地区总人口不变，但家庭人口数的变化也会引起居住单位数的改变，以致影响到房地产的需求和房地产价格。

二是土地使用和住房制度。国家出台的土地使用制度直接影响着公民对土地利用结果，包括农村宅基地和城镇土地两方面的使用。土地使用权的审批以及土地使用权的转让都直接影响着房地产价格的波动，按照价值规律，当生产成本价格上涨，商品的交换价格同时也上涨。所以，房地产的最主要成本因素就是转让土地使用权的价格，当土地使用权的价格不断上浮，房地产在市场销售时的价格就会同成本连同利润上浮。而国家对住房保障制度的建立同样会影响房地产价格的波动。

三是行政隶属变更。行政隶属升级或变更为享受国家政策优惠的行政区后，则房地产价格会随之而上涨。

四是城市规划。城市规划中合理用途或规划中拟完善基础设施的区域，其房地产价格极具潜在增值价值。

3、经济因素

一是财政金融状况。房地产经济是整个市场经济当中的高额投资领域，其生产经营活动，包括生产、分配、交换以及消费全过程。所以，房地产业与国家财政金融状况是密不可分的。现房地产业是我国市场经济的重要支柱产业，影响着整个国民经济。因此，财政金融状况越宽松，市场融资越顺畅，就越有利于投资，导致房地产价格上涨。

二是税率与物价。从整体上看，公民可支配收入的增加，对居住条件、空间和环境等各方面的需求不断增大，从而增加了市场对房地产的需求量，导致房地产市场价格不断上涨。但过高的物价又使得消费者望而却步，降低了市场对房地产的有效需求，使得房地产价格下跌。所以，通过国家宏观调控提高存储利率，增加房地产消费税率，降低市场对房地产的有效需求，致使房地产价格下跌，从一定意义上缓解泡沫经济的无限膨胀。endprint

4、政治因素

一是政治稳定状况。对于一个国家来讲，政治的稳定，政权的稳固，社会的安定，公民的幸福感增强，同样会使得房地产市场价格不断上浮，相反的，则会引起房地产价格下跌。

二是房地产价格政策。从理论上说，房地产价格政策有两类，一类是高地价政策，另一类是低地价政策。高地价政策，是指政府对房地产价格不加管制或有意采取某些措施提高房地产价格；低地价政策，是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨，但需指出的是，低地价政策并不意味着房地产价格绝对水平低，高地价政策也不意味着会造成房地产价格的绝对水平高。①因此，房地产价格易受政府房地产政策的影响。

三是特殊经济政策。自改革开放以来，我国政府通过对一些特定地区的经济发展采取实施因地制宜的特殊经济政策以改变其经济结构和发展水平，如深圳、珠海、汕头等一些东南沿海一带的城市，建立经济特区，吸引外商来华投资，从而达到快速发展当地经济，为国家经济制度改革起到领头羊的作用。但是，与此同时所带来的房地产经济也迅速发展，根据国家给予的优惠政策，而带来的房地产商机，也导致了房地产市场价格呈明显大幅度上涨趋势。

5、其他因素

除以上影响房地产价格因素之外，同时影响房地产市场价格的因素还有大众的价值观、消费心理等等。

总的来讲，国外对房地产价格的影响因素的研究是与房地产市场情况相结合，我国对房地产价格影响因素的价值论分析方面不仅应当与房地产市场相结合，还应与国情相结合。

三、结论与思考

我国目前房地产经济问题日益增多，对其价格问题的研究和分析也就日渐增多，房地产价格波动变化对消费者、从业人员、企业的影响同样也越来越大。在现实生活中，要注意掌握那些对房地产价格影响显著的重要因素，并兼顾到一般性因素，应确切掌握房地产价格影响因素的动态变化趋势，包括过去、现在及未来的状况，必须深入分析不同因素之间的关系，尤其是要针对这些因素相互作用给予房地产效用、相对稀缺性及有效需求所施加的影响进行仔细分析。只有这样，才有可能真正把握房地产价格。

注：

①丁栋虹，肖功贤.房地产价格学，北京：中国农业科技出版社，1995年5月版

参考文献：

[1]丁栋虹，肖功贤.房地产价格学[M].北京：中国农业科技出版社，1995

[2]李鹏.影响房地产价格的政策因素与制度调整[J].商业时代，2005

[3]张锐.中国房价的盛世危言[J].经济导刊，2006（6）

（周杰，1986年生，新疆乌鲁木齐人，新疆大学马克思主义学院博士研究生。研究方向：马克思主义政治经济学）endprint