从Zillow看美国互联网房地产信息服务

白林　李涛

Zillow是美国房地产信息查询网站，创建于2005年，2006年正式上线。Zillow作为美国最大的房屋信息搜索网站，建立了庞大的信息数据库，将房屋各方面的信息进行整合并自动生成对房屋的预估值，通过互联网为客户提供不动产买卖、管理决策的信息支持。Zillow目前的信息数据库包含美国超过1.1亿在售、待租以及非市场交易的房源信息，不断增加的房屋信息也使得Zillow对房屋的估值更加精确。

Zillow的信息平台优势

依托强大的数据库向用户提供全面的房产信息。Zillow不仅取得了“美国多地区MLS（Multiple Listing System）”房地产中介业者公用的买卖数据库使用资格，还自行开发了一套名为“Zestimate”的计算机评估系统，依照各个MLS数据库中的历史交易价格，去推估不动产目前的市价。

Zillow的数据库也被称为“活着的数据库”，凭借其自有的计算系统和第三方数据整合来持续更新数据库信息，并通过Zillow网上社区论坛来获取信息，完善这些数据。Zillow的数据库是其向客户、房地产经纪人、抵押贷款公司、房地产从业人员提供价值的关键所在。目前，该数据库已包括了超过1亿美国房屋的详细信息。用户可以通过便捷的用户界面去搜索这些数据，从而分析和比较不同的房屋信息。

传统的房地产中介业中，房主或者买主都很难了解自己拥有或者想要购买房屋的实际价值，中介公司则利用买卖双方不知情的情况从中抽取很多佣金，但Zillow所推出的房屋价值评估业务却颠覆了传统的中介业，它将知情权彻底交给了客户。

房产拥有者都想以一个满意的价格将其房屋出售或者出租，他们就可以利用Zillow上的评估系统（Zestimate或Rent Zestimate）来了解其房屋目前的市场价值以及未来升值空间。而对于买家来说，他们则希望借助Zillow上所提供的信息，以低廉的价格买到或者租到满意的房屋，避免花冤枉钱。

Zillow凭借自行开发的运算系统已经建立起一套行业领先的自动房屋估值模型。该公司运用这些模型为超过1.1亿个美国房屋提供房屋估值（英文名称为Zestimate），以及为超过1亿栋美国房屋（包括公寓、单户住宅以及连栋房屋）提供目前市场出租价格的评估（英文名称为Rent Zestimate）。华尔街日报曾对美国1000个房屋的实际售价与Zillow的估价进行比较，结果显示两者的中值偏差为7.8%，接近于Zillow自己估算的7.2%。

除此之外， Zillow还创建了自己的房屋价值指数（按周边房屋、邮政编码、城市、国家分类编制）。这一指数已经被一些政府机构（如联邦储蓄银行、国会监督小组）、大学研究机构以及其他知名国家级刊物所引用。用户借助Zillow房屋价值指数可以对房屋及周围房屋进行评估，从而做出理性的决定。

在Zillow网站上专门设立了一个叫Zillow advice的论坛，用户在房屋买卖或者租赁时如果遇到问题可以将其发布到这个论坛上寻求其他用户或者专业房地产业从业人士的帮助。同时，Zillow网站还向用户提供了对房地产经纪人进行评价的工具Review an agent。用户可按四个标准（本地化知识、专业知识、客户需求回应和谈判技能）来对某房地产经纪人进行打分。这些评价有助于用户对房地产经纪人作出比较全面的了解，从而选择一家自己认为安全、可靠的房地产经纪人。

启 示

Zillow、Trulia和Realtor是目前美国位列前三的大房地产在线网站，Zillow和Trulia分别在纳斯达克证券交易所和纽约证券交易所上市。这三家网站业务相近，都是为房屋交易、租赁提供在线服务；但从内容上看，Zillow则是在物业租、售价格方面有很强的后台数据库支持，拥有1亿多条房屋租售信息，并且运用其模型为1亿个美国房屋进行了房屋估值。Zillow目前的用户访问量是Trulia和Realtor总和的两倍。通过互联网，Zillow为用户提供免费服务，为用户服务后得到的反馈信息，如房地产经纪人和抵押贷款机构的评级、线上论坛等数据，而这些又成为Zillow改进完善他们服务的重要资源，以此反复，Zillow可以不断提升他们对客户的服务质量以及客户满意度，并能够更有针对性地挑选服务供应商，更好满足客户的个性化需求。

Zillow提供的信息服务重点在于“连接与沟通交流”，是互联网精髓的体现。通过互联网，Zillow将房屋买卖、租赁双方以及贷款借贷双方直接连接起来，构建无障碍的直接信息交流平台，并且通过对沟通交流内容的挖掘，来发现用户的需求，提供不断完善、全面的信息服务来满足用户需求。（作者单位：万通控股研究中心）endprint