上港集团的商业地产经

刘俊

对 于中国最大港口的主要运营者——上港集团而言，尽管目前航运市场低迷，但其盈利能力依然不容小觑，去年以52.56亿元的净利润在《2013中国港航船企净利润榜单》中排名第二。

但是从另一方面而言，港口货物吞吐量的高速增长时代已经一去不复返，上港集团必须为企业的未来发展寻找更多的盈利增长点，为此2009年上港集团就提出要大力发展物流、邮轮、商务地产等业务。专家认为，上港集团是港口上市企业中最具战略转型条件的，目前正积极寻求在港口物流、邮轮游艇、航运金融、商业地产等范畴的拓宽。

在商业地产板块，上港集团开始崭露头角，其拥有的上港滨江城、汇山地块、海门路地块等项目，呈现出良好开发态势。

拓展相关多元产业

上港集团业务板块主要为集装箱、散杂货、港口物流和港口服务四部分。2012年，集装箱板块营业收入同比下降，散杂货板块营业收入仅能持平，增幅最大的当属港口物流板块，营业收入同比增长225.8%；去年，各大业务板块收入基本维持上年格局，但港口服务板块收入同比下降38.44%，其他板块收入同比增幅达到178.97%。

目前，港口物流板块已经成为上港集团收益最多的业务板块，收入占比接近50%。无怪乎，上港集团董事长陈戌源在去年5月的机构投资者交流会上表示，上港集团必须转型，转型之路就是发展之道，上港集团将全面布局物流板块，提升物流服务能级，着力拓展港口物流新业态，加快发展汽车物流、冷链仓储等新项目，提升物流板块的盈利能力。

纵观上港集团“十二五”期间的发展战略，将以“加快转变发展方式，创建新竞争优势”为主线，注重科学发展，注重全面协调可持续发展。转变发展方式将贯穿发展的全过程和各领域，通过实施长江战略、东北亚战略和国际化战略，致力于“成为全球卓越的码头运营商和港口物流服务商”。

上港集团认为，长江流域是发展母港的立足之本，保持并提高长江流域集装箱运输市场的占有率，是发展的基石；东北亚地区是发展母港的增量空间，提升东北亚集装箱物流服务能级，是实现跨越式发展的重要台阶；进行全球视野下的海外市场开拓，逐步形成辐射国内国际两个市场的跨地区、跨国经营格局，是实现愿景目标的必然选择。

另外，在保持主业稳定增长态势的同时，上港集团认为要积极拓展相关多元产业，持续提升经营效益。一方面，将结合城市发展需要调整资源，推动港口商务地产业务发展，“因地制宜”地将商业地产运作与土地出让、持有经营、物业管理结合起来；另一方面，将更多引入金融元素与港口物流行业结合，持续关注上海自贸试验区内高端航运服务业发展。

商务地产释放能量

在上港集团的转型之路上，港口商务地产业务逐渐显山露水，未来单独成为主要业务板块的可能性加大。2012年年报显示，在上港集团39家主要子公司和参股企业中，上海国际航运服务中心开发有限公司、上海港房地产经营开发公司、上港集团瑞泰发展有限责任公司、上海银汇房地产发展有限公司、上海东点企业发展有限公司5家企业属于房地产企业。去年， 上港集团以30亿元与中化集团旗下企业合资设立上海星外滩开发建设有限公司，占股50%。

目前上港集团的商业地产项目主要由上海国际航运服务中心开发有限公司、上海银汇房地产发展有限公司、上海星外滩开发建设有限公司以及上港集团瑞泰发展有限责任公司4家企业开发运营。

作为上海港口经营的绝对“霸主”，上港集团在黄浦江沿岸拥有大量码头和仓储用地，随着港区向洋山和外高桥的转移集中，这些闲置的工业用地一部分经确权并补交地价差后转为商业开发，一部分可能被政府以现金补偿的方式收回，用于沿江景观带建设。上港集团目前手握港口商业地产项目主要涉及汇山、宝山和海门路地块。

汇山地块位于上海北外滩，定位包括办公、商业、会议、酒店及公寓式酒店以及游艇港池在内的所有设施。该项目分东、中、西三幅地块，总建筑面积56万平方米，上海国际航运服务中心开发有限公司负责开发运营东中两幅地块，上海银汇房地产发展有限公司负责开发运营西幅地块。上港集团去年年报显示，上海国际航运服务中心开发有限公司开发项目计划出资66亿元，截至去年年底，累计投入54亿元，已完成计划的82.29%。该项目目前正在建设中，截至去年年底未产生收益。西幅地块目前已进入结算阶段，去年归属上港集团的现金红利为4.35亿元。如果按照权益法核算，上海银汇房地产发展有限公司已经成为上港集团长期股权投资收益最多的企业，2012年实现投资收益4.48亿元，去年实现投资收益5.31亿元。

海门路地块也位于北外滩，位于虹口区公平路以东、东长治路以南、海门路以西、东大名路以北，建设内容包括2栋264米高的办公大楼和一座3层的主题商业中心综合开发体，涉及办公、商业等多种功能，是上海港国际客运中心和国际航运中心项目的延伸和拓展。该项目占地面积4万平方米，设计建筑面积44万平方米，上港集团与方兴地产于2012年12月26日联手购得该地块。去年成立的上海星外滩开发建设有限公司主要开发这一项目，目前尚处于地下施工阶段，预计2017年竣工。该地块紧临汇山地块，连接成片，进一步巩固了上港集团在北外滩商务开发的综合效应。

宝山地块即原来的上港十四区，该项目之前命名为“上港滨江城”，目前命名为“上海长滩”，计划打造为生态滨江综合服务区，总用地面积约77.62公顷，总建筑面积120万平方米。作为上港集团的全资子公司，上港集团瑞泰发展有限责任公司于2012年8月专门为这一项目设立，负责整个项目的开发和建设。由于中途规划不断优化调整，开发时间拖延近2年，整个项目预计到2020年基本竣工，目前该项目正在面向全球公开征集设计方案。上港集团去年年报显示，将计划出资145亿元，截至去年年底累计投入40亿元，完成计划的27.61%。该项目目前正在建设之中，截至去年年底未产生收益。

上港集团在去年年报中表示，“公司全面推进上港滨江城、汇山地块、海门路地块等项目，商务地产开发呈现良好发展态势。”而上述地产项目仅是上港集团庞大土地储备中的一小部分，我们有理由期待，等土地确权工作全部完成，上港集团的业绩会有一个明显的提高。

上港集团去年年报显示，在政企分开和股权多元化改制后，上海国资委划拨投入的土地和房产权证共有98幅，截至去年年底，已办妥权证（含取得权证无障碍）的地块为80幅，已被动迁、处置的地块为11幅，将被动迁的地块为3幅，因历史原因尚在办理中的地块为4幅。

从上港集团经营开发的商业地产可以看出其与港口相关产业的紧密度。比如，汇山板块以及海门路板块集中了上海航运交易所、上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心等高端航运服务业，而位于宝山区的“上海长滩”项目的定位也是集生态绿化、商业商务、休闲居住和邮轮游艇综合配套服务为一体的生态滨江综合服务区。

多家机构看好上港集团所拥有的港口商业地产项目，认为未来5年将是汇山、宝山和海门路地块的利润贡献期。在码头服务主业发展趋缓的情况下，港口商业地产项目将成为上港集团的利润稳定器。兴业证券研报指出：“老港区遗留地块的商业地产开发将为上港集团带来5年以上的利润持续增量，业绩增速能维持在10%左右。”国信证券曾表示，上港集团的汇山地块项目总收入预计为276亿元，项目的净利润贡献为34.5亿元。瑞银证券也曾经在一份研报中指出，上港集团目前所拥有的3个地产项目属于优质地产项目，将从去年起连续给企业带来投资收益，且可持续开发至2020年。这些地产项目价值具备重估空间。endprint