浅析房地产税收征管问题

王金静

摘要：在当前我国经济发展的过程中，房地产产业得到了快速的发展，房地产税的征收和管理中出现了一系列的问题，本文就房地产税收征管问题进行阐述。

关键词：房地产 税收 征收 管理 问题

一、前言

在房地产发展的过程中征收一定数量的房地产税是对房地产进行管理和调控的基本手段。但是，在当前房地产税征收和管理过程中还存在一些问题，需要采取相关的措施进行解决。

二、房地产税收基本现状

在我国，房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收，既包括直接以房地产为征税对象的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等，也包括间接以房地产为征税对象的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税和个人所得税等。各环节具体征税情况如下：

（一）流转环节

包括开发和交易两个环节

1、开发环节

该环节征收的税主要有城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。另外，在此环节中还存在大量的费用支出，包括拍卖佣金、招投标费、城市建设配套费、建筑工程许可费以及施工许可报建费等。

2、交易环节

该环节征收的税主要有营业税、城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。

（二）保有环节

目前，在我国保有环节征收的只有一种税———房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，税率为从价计征1.2%和从租计征12%。房产税属于地方税，征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内经营性房屋或出租的房屋，各地对居住用房均采取免税政策。

三、房产税扩围步履维艰

从2011年1月28日沪渝两地试点房产税开始，即便时间已经过去近3年，但是房产税扩围试点的思路仍未彻底理清，房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法越过的难题。从提出试点征收房产税开始，其合理合法性就受到争议。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到，加快房地产税立法并适时推进改革。税制改革需要法律为其铺平道路。财政部部长楼继伟日前在《人民日报》发表署名文章表示，深化税制改革需要加快房地产税立法。在日前召开的“第三届首都金融财税法论坛”上，国家发改委法规司行政复议处处长韦大乐介绍，今年将新立三部法律，其中就包括《房产税法》。针对房地产立法，国家税务总局原副局长许善达认为，推进房地产税的立法有两个难点：一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。

四、税基与税源相分离的存量税特殊属性引致税收征管难题

相比流转税和所得税，税源与税基分离的特殊属性使得房地产税收入的取得更依赖于征管，其征管成本往往更高，因为该税的征管存在特殊的信息成本和财产价值的重估成本。探究此属性特点，我们便能理解沪渝试点为何将课税房产限制在增量房和极少数存量独栋别墅且暂以交易价格计税，因为增量房产和独栋别墅最容易确定纳税人，而以交易价格作为计税依据回避了评估征税的难题，因此仅对增量房的交易价格计税可以成功“节约”确定纳税人的信息成本和确定计税依据估价成本，避开了房产税的征管瓶颈问题。实质上，目前沪渝试点是将房产税征收等同于契税来征管，依托办理产权证的“关卡”预征未来每年的房产税款。在目前“间接+截流”的征管体制中，现行试点方案基本上只能涉及增量房产且以交易价格计税，但这种将财产税“生硬”地比照流转税的征管模式显然难以持续。随着新购住房逐步成为存量住房，如果要实现房产税的可持续性，并把其打造成为地方财源的支柱，房产税势必将对存量住房和增量住房一并征收，存量住房征税必然会触及现行征管体制“软肋”。因为存量住房征税必然直接面对广大自然人纳税人，而不能通过代扣代缴等方式绕开自然人或通过法人纳税人间接征收。同时，存量住房是对其所有者或使用者课税，摸清家庭和个人的房产存量是计征房产税的前提和基础。这就需要实施房产普查和实名制，而这又无异于“官员财产公开”，必然因触及利益矛盾而困难重重。而且，存量房征税必然要以存量价值为基础，必须管理存量税源，而不能局限于流量或者照搬流量税源的征管机制。我国房产税改革试点的最大难点之一在于能否对存量房征税，建立一套包括收集、整理房屋信息及评估价值，以及恶意逃税情况下的惩罚、拍卖等机制。这个系统机制建立需要巨大的初始成本投入，且需由第三方机构或者其他部门配合完成。

五、完善我国房地产税征管的对策

认为房地产税改革的推进也有赖于税收管理体制的理顺和税收征管水平的提高，建立和完善我国房地产税征管体系是具有重大现实意义的。

（一）健全房地产产权登记制度

建立较为完善的财产登记和信息管理体系是征收财产税不可回避的问题，也是世界各国的普遍做法。加快推进房产数据的采集收录以及与房地产相关部门的进行协调工作，建立有效的房产登记和信息共享机制，以满足房地产税的征管要求。

（二）建立完善的数据采集制度和渠道

目前从我国房地产市场的数据管理，应当着重考虑以下方面：建立财产登记制度；建立部门之间的数据共享机制；与房地产中介公司合作来获取市场数据。

六、结束语

在房地产税征收和管理的过程中我们要采取相关的措施，对在征收过程中出现的问题及时的进行解决，提高房地产税征收和管理的水平。

参考文献：

[1]温来成.全面推行房地产税改革的现实条件与路径选择[J].税务研究.2011

[2]王艺，仲伟周.房地产市场政府调控的效度分析和政策建议[J].管理现代化，2010endprint