投资性房地产会计核算存在问题及解决对策

黄丽波

摘要：随着我国经济社会的不断发展，房地产行业的发展也是人们关注的要点。本文通过阐述房地产行业快速发展中，投资性房地产会计核算确定的固定资产、开发产品计无形资产，这更有助于操作与理解投资性房地产的会计处理，不过，也存在一些问题，对存在的问题进行改善及采取解决的措施。

关键词：投资性房地产 会计核算 公允价值 税收筹划 问题 措施

经济的发展伴随着房地产业的飞快发展，根据这几年来，很多企业投资房地产行业主要是为了保证资金的保值保增，在当今社会是存在的。根据我国投资房产规定，明确投资房地产的适用条件及适用范围，目前，投资性房地产的会计核算方面仍然存在一些不可避免的问题，需要有关部门的协调，采取积极有效的措施。

一、投资性房地产会计核算存在不足点

第一，公允计量问题在房地产中显得比较明显，企业在房地产进性投资中，就要进行有效的评估。在评估的过程中，如果采用公允价值的核算模式，计在资产负债中，被纳入盈利总额计算，是投资性房地产公允价值变动的产生收益，但事实上没能达到这样的效果。在这样的情况下，如果市场出现房价波动，会对房地产投资企业带来不良的影响。另一方面，选用公允价值核算中，从一定程度上来讲，会给企业带来空前的盈利，从这些也会影响财务报表的科学性与准确性。

企业固定资产也是投资性房地产在会计核算中的一种形式，在管理投资性房地产中，投资性房地产对于其它项目业务收入及产生一切损益事项目进行一起核算。根据我国会计准则规定指出，固定资产的亏损及盈利与其它项目收入合在一起核算。所以，会计工作人员在操作账务的过程中产生的误差是不可避免的，达到准确无误的效果是比较困难的。

第二，转换计量问题也是投资性房地产的一种形式。一般情况下，会选用转换的形式来达到企业的益利。原因是房地产的用途也发生了很大的改变，需要重新设计进行转换。一般投资性房地产和其他资产采用的成本计量法会比较多一点。不过这种转换法也会存在有一种缺点，它只能转换相对应的项目。对于投资房地产中，进行转换时，会造成资金流动的变动和当期存在的损益项目。从而严重的影响了企业的经济利益。

第三，投资性房地产企业税收筹划存在的问题。一方面，有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆，将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一，进而采取了不法的方式进行税收筹划。另一方面，有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计，而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响，最终使得企业的总税负不但没有降低，而且还有所增加。

财务核算不规范 ：一是建账不规范。有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置，使得会计核算程序不规范，存在一定的漏洞，这难以为企业进行税收筹划提供支撑。二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格，房地产企业的当期收入不能及时确认，使得税收申报总是往后拖延。比如，对当期收取的商品房定金，不做预收账款处理，存在一定的违规现象。三是发票管理不规范。还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据，将预收款挂在企业内部往来的账面上，将全部款项收齐之后，才开具专门的房地产专用发票，这使得公司在进行税收申报时，也面临着一定的困难。

核算企业所得税的问题。税法规定除坏账准备可按一定比例计提并在税前抵扣外，其他按照市值或可回收净值计提的资产减值准备均不可抵扣。同理，投资性房地产因按照公允价值计量产生的评估收益也应该从当期利润中扣除。如果投资性房地产已提取了相应的减值准备，在确认所得时，由于企业提取的减值准备不得在税前扣除，其在提取的当期已经调整了应纳税所得额，如果用公允价值减去账面价值，这对减值部分会造成重复计税，因此，纳税企业只需按照投资性房地产公允价值扣除原账面余额的差额确认当期纳税所得。但从我国房地产业长远发展来看，投资性房地产在经过数年后的价值不仅高于其账面净值，而且还可能高出其账面原值数倍，甚至数十倍。因此，税法可以参照投资性房地产会计准则作相应修改，以资产公允价值作为计税基础，不计提折旧或进行摊销，因为会计在确认公允价值时已考虑资产减值、折旧摊销因素，对资产增值部分全额征收企业所得税。但目前我国还没有普遍建立起房地产评估制度，而且法定的评估机构很少。对房地产也没有严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会， 而税务机关对此又无法查实。

二、投资性房地产会计核算问题采取措施

第一，对于投资性房地产会计核算中存在公允计量的问题，根据有关部门相对应的解决措施。在投资的进行中，发现公允计量有变动，帐面价值和公允价值差额一起计入，“资本公积—公允价值变动公积”科目，资本性房地产—-公允价值的变动。采用这种方法不仅可以影响到其它投资者权益和企业的营业总额，而且可以对企业进行长期的评估，促进投资房地产账面更加全面准确无误。

第二，对于转换计量存在的问题，相关部门也提出相关的对策。在进行核算中，通过采用公允价值模式计量投资房地产转换为自用房地产，把投资房地产当期公允价值转换为自用房地产的账面，把它当成房屋计量的根本基础，原账面与公允产生的价值所产生的价值误差计入当期亏损及盈利当中。消除新企业会计准则对房地产企业负面影响的措施。

第三，税收筹划的对策。房地产企业只要控制好房地产增值额，就能在很大程度上消除《投资性房地产》准则对纳税额的影响。因此，房地产企业可以通过调整商品房销售价格和扣除项目金额的方式，来进行税收筹划。具体来讲，有以下几种方法：确定合理的商品房售价，在售价处于纳税禁区之时，可以采取一定的降价方式，以摆脱纳税禁区，如此可以减少不必要的税收支出；可以采取方法提高扣除项目的金额，与降低商品房售价意义一样，此种方法的目的也在于摆脱纳税禁区，但在增加具体扣除项目之时，应注意不能违反我国税法的基本规定。

首先，加强对销售收入的税收筹划。新的会计准则中对于企业销售收入规定了较为严格的确认要求，因此，房地产企业需采取积极的措施应对此点，以避免负面影响。从房地产的销售情况分析，房地产企业在销售过程中要求客户一次性付清房款具有很大的难度，因此，采取分期付款往往成为房地产销售的重要策略。基于此，为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则，房地产企业应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入，结转相应的成本，以达到延迟收入确认时间，并由此而获得延迟纳税。同理，对于房地产企业的预售房款的会计处理，也应该按照此种方式。如此以来，不仅仅可以在一定程度上缓解房地产企业开发过程中的资金紧张问题，同时也可以延缓纳税时间，且没有违反新会计准则的规定。

其次，加强预售房款的税收筹划。在房地产企业经营的过程中，为了化解资金不足的问题，房地产企业也常常使用预收房款的销售收入形式。依据我国税法和相关会计准则的规定，如果房地产企业采取预收房款的方式销售房地产，那么在向客户收取预收款的当天就会产生相应的营业税纳税义务。但与之不同的是，房地产企业收到与之有业务往来单位的归还借款时，当天却不会发生营业税的纳税义务。因此，房地产企业可以充分利用此点，针对预收的房款，房地产企业可以与顾客商量或签订相关协议，将预收款在账上处理为相关单位的垫付款。由此，房地产企业就可以有效地推迟营业税纳税义务的确认时间，从而获得税款资金的时间价值。

再次，改进完善企业所得税，建议要尽快制定涉税房地产估价的法律、规章， 规范房地产估价行为。

三、结束语

根据综上所述，对于会计辅助工作应用意义，和个人对会计认识的阐述，不断的提高与发挥工作者的才能，进一步完善与加强会计工作中的辅助作用。同时，也让我们了解到房地产行业与投资性房地产之间的不同之处。我国的房地产行业处于在不断的发展阶段中，但仍然存在有一些核算的问题。要不断的寻找解决相应的措施，才能提高我国经济建设的快速发展。

参考文献：

[1]李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013（14）：174-175

[2]张春雨.新会计准则对房地产行业影响分析[J].北方经贸，2009（02）：79-80

[3] 李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析[J].中国乡镇企业会计，2010；8（07）：130-131

[4] 张瑞荣.公允价值计量模式下投资性房地产的会计核算及其所得税会计处理探析[J].商业会计，2010：9（03）：120-121endprint