产业地产项目的风险管控分析

孙中林

摘要：产业地产开发在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为开发产业房产有着广阔的发展前景，不过跟一般的投资项目一样，开发产业房地产的风险也是存在的，防范风险的途径是风险规避、损失控制、风险转移。

关键词：产业地产 开发产业地产风险 风险预防

一、引言

近年来，国家出台了很多关于房地产调控的政策，但这些政策调控的对象主要是针对商品住宅，而对产业地产项目大多还是持鼓励态度，所以现在很多开发商愿意投资产业房地产。不过产业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。由于产业地产项目开发周期长，投入资金巨大，不可控因数多，使得项目投资就很有可能面临巨额资金难以收回的局面。所以必须重视产业地产开发的风险，并建立可靠的风险管控体系。

二、产业地产投资特点与风险关系

产业地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度。这种变化程度越大，所谓的风险就越大。产业地产项目投资决策阶段是项目全生命周期中风险最大的环节，直接关系到整个项目的成败。

（一）产业地产投资的不可移动性与风险

产业地产项目的不可移动性、区域性、个别性，在一定程度上限制了房地产商的选择。如房地产商可能由于不能在好的区域获得土地，而只能在其他区域开发土地。社会、经济、文化、地理、环境等条件总是在不断变化，而这些变化也给产业地产项目投资带来风险。

（二）产业地产投资周期的长久性与风险

产业地产项目投资开发的周期较长，宏观经济情况、国家政策、消费者喜好等项目外部环境在不断变化，项目最初制订的一些方案有可能就难以适应外部条件的改变，产生风险。

（三）产业地产投资活动的相关性与风险

产业地产项目对当地的经济形势十分敏感。首先，当经济发展情况良好时，会吸引大量的投资者，提高房地产的需求量，同时房地产商能很快回笼资金，所以对产业地产项目的风险相对较小；但当经济发展进人衰退期时，房地产商存在资金链的问题，风险也相对较大。

产业地产投资涉及许多政策、法规，研究、预测这些法规有利于减少风险。

（四）产业地产投资的资本需求性与风险

第一，产业地产开发需投人巨额资金，所以风险较大。第二，因为资金需求巨大，房地产商往往只是自有一笔启动资金，其他要通过贷款、预售楼花的方式筹得，所以有融资的风险。第三，产业地产投资规模越大，风险越大。第四，产业地产项目变现能力较差，所以在融资等方面，风险较大。

三、产业地产开发的风险来源

产业地产项目开发周期漫长，开发专业水平要求高，资金投入规模大，产业链上资源整合难度大，在获取比普通房产高得多的巨额利润的同时，项目也蕴藏着更大的风险。

产业地产开发的风险来源，主要有几个方面：

（一）政策风险

地方政府的产业政策、招商引资政策等的变化，城市规划的调整，都可能给项目带来很大的影响，甚至政府分管领导的变更，也可能对项目造成影响。

（二）市场风险

产业地产开发周期长，面临外部的市场环境不确定性高，无论是现实的竞争者，还是潜在的新进入的竞争者，都会对项目形成压力，另外，消费者消费习惯的变化，也会对项目造成影响。

（三）开发经营风险

产业地产项目开发涉及很多的环节，任何一个环节出了差错都会对项目造成不可估量的影响，无论是征地、拆迁，规划设计，建筑施工，招商、营销，产业运营，每个环节，都要引起高度重视。

（四）资金链断裂的风险

产业地产项目开发周期长，资金量投入大，对开发节奏的安排和把握，对整个开发周期的融资计划，都提出了很高的要求，一旦资金链断裂，就会造成致命的打击。

（五）内部管理的风险

在整个产业地产项目开发运营的过程中，围绕着项目的产业链，可能涉及多个产业，或者多个法人主体单位，如果没有一套系统化的管理思维，和模块化管理模式，很难将项目的开发运营工作做好。

四、产业地产项目风险管控体系

为了降低产业地产项目的风险，化解开发经营压力，提高项目的开发运营效益，追求整个项目的资产价值最大化，就必须建立一套科学实用、易于操作的 风险管控体系。

具体来讲，项目风险管控体系应包括如下几方面的内容：

（一）做好准确的产业定位

产业定位是产业地产项目最根本的、第一位的工作，这就要求对国家产业政策的现状和发展，有深入的研究和分析，并且有长远的十年乃至二十年的规划，对产业方向选择一定参照所在地的产业状况并结合自身的产业优势，对地方政府的招商引资政策进行认真的分析。

（二）树立严格的契约精神

在开发运营过程中涉及方方面面的供方单位，就内部而言，又有多个独立法人单位，更重要的是与政府的交道频繁，这就要求严格按合同和规则办事，避免工作的随意性。

（三）引进专业化、高水平的社会中介机构

作为房地产也是一个资源整合的行业，而产业地产对资源整合的要求更高，产业地产涉及多个行业，而某个行业又涉及多个领域，开发商可能只对某个行业、领域熟悉，也可能都不专业，这就要求借助专业化的中介机构合作，来克服自身短板，降低项目的风险。

（四）建立一套科学的项目开发流程

产业地产项目开发是个系统工程，涉及很多环节和子项目，必须要有一套可实施操作的项目开发流程，才可能保证项目开发的有序进行。项目开发流程包业务流程和管理流程两个方面，业务流程又由开发建设和运营管理两大块组成，管理流程则由行政、人事、法务、审计等模块组成。

（五）组建高素质、专业化的项目团队

人才是推动事业的核心力量，产业地产开发是一项高度专业化的工作，本身也要求专业的团队来与之匹配，项目开发商应当花大力气，打造一支专业化、高效的团队。组建高素质、专业化团队，要做几方面的工作，一要有一套科学、公平的人才选拔机制，二是要有一套有效的激励机制，三要有优良的企业文化氛围，吸引人才，留住人才。

五、结束语

产业地产可视为“项目群”，产业链长、专业化程度要求高。从产业地产的全生命周期看，项目存在因产业地产项目的不可移动性、投资活动关联性、投资周期长、资金需求大带来的风险。本文从政策、市场、资金、管理四方面对产业地产的风险因素进行分析。产业地产的相关方，应加强对政治环境、产业政策、税收政策等相关宏观环境政策的预测，顺应房地产供求关系变动，采取多元化的融资渠道强化企业资金链的稳健型。

参考文献：

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